Koalitionsregeringen, tillsammans med ERC och Bildu, har nått en överenskommelse om bostadslagen, som presenterar betydande förändringar i regleringen av hyresmarknaden i Spanien jämfört med den tidigare lagstiftningen från ministerrådet. Den uppdaterade lagen gör det lättare för en autonom gemenskap (CCAA) eller kommun att identifiera områden med spänd hyresmarknad, ersätter KPI som referensindex i hyreskontrakt och omdefinierar stora ägare i spända områden, inklusive både fysiska och juridiska personer med fem eller fler bostäder.
År 2023 kvarstår gränsen på 2% för förnyelse av hyreskontrakt, men den kommer att öka till 3% år 2024. Dessutom kommer ett nytt hyresindex att fastställas från och med 2025, vilket aldrig kommer att överstiga KPI. Denna överenskommelse om hyreslagstiftning i Spanien har tillkännagivits av talespersonerna för EH Bildu, Oskar Matute, och ERC, Pilar Vallugera, som har framhävt de förändringar som uppnåtts i samarbete med PSOE:s och Podemos regering.
Vad har förändrats med den nya bostadslagen?
Slut på KPI. Ny gräns för förnyelse av gällande hyreskontrakt
Förnyelsen av hyreskontrakt i Spanien genomgår förändringar år 2023, med en gräns på 2% för höjningen av gällande kontrakt fram till den 31 december. Från och med 2024 kommer denna gräns att öka till 3% och år 2025 kommer ett nytt hyresindex, förberett av Mitma, att tillämpas för att uppnå stabilitet och hålla sig under KPI. Hyresgäster kommer att kunna begära en extraordinär årlig förlängning i högst tre år för gällande kontrakt. INE kommer att fastställa ett nytt referensindex före den 31 december 2024, för att undvika oproportionerliga hyreshöjningar.
Nya spända hyresområden: hur de deklareras
Deklarationen av spända områden på hyresmarknaden i Spanien genomgår betydande förändringar. Nu krävs det endast att uppfylla ett av två villkor för att deklarera ett område som spänd under en period av tre år, förlängningsbar årligen: att boendekostnaden utgör en ansträngning på mer än 30% av hushållens inkomster i området (plus kostnader och avgifter) eller att priserna har stigit mer än 3 procentenheter över KPI under de senaste fem åren.
Utvidgning av definitionen av stor ägare
Definitionen av stor ägare i spända områden utvidgas, vilket minskar antalet bostäder som krävs för att betraktas som stor ägare till 5 lägenheter från samma ägare i det området, både för fysiska och juridiska personer, så länge det är motiverat av den berörda CCAA.
Nya hyreskontrakt och den gräns som ska tillämpas beroende på ägaren
I spända områden varierar hyrespriserna beroende på om ägaren är liten eller stor ägare. För privata hyresvärdar kommer indexeringen att tillämpas på den tidigare gällande hyran (2% år 2023, 3% år 2024 och det nya indexet från och med 2025). För stora ägare kommer ett prisindex att tillämpas som inte får överstiga vad det nya hyresindexet som varje CCAA skapar anger.
Ny hyresbostad i ett spänd område
Om en bostad hyrs ut för första gången i ett spänd område, om den inte har varit uthyrd under de senaste fem åren, kommer de gränser som det referensprisindexet tillämpar att gälla.
Ägaren kommer att betala till fastighetsbyrån
Kostnader och avgifter för fastighetsbyråer som uppstår vid uthyrning av en fastighet kommer att vara ägarens ansvar.
Hyreskontrakt får inte utesluta tillämpningen av bostadslagen
Klausuler som tillät att undvika tillämpningen av åtgärder i bostadslagen i Spanien genom avtal mellan parterna tas bort. Dessutom är det förbjudet att höja hyresbeloppen genom nya kostnader som inte har avtalats tidigare, såsom samfällighetsavgifter eller sopavgifter.
Främjande av skyddade hyresbostäder till begränsat pris
I Spanien ökar procentandelarna för reserverad mark för skyddade bostäder från 30% till 40% på byggbar mark (nya urbaniseringar) och från 10% till 20% på icke konsoliderad stadsmark (renovering eller förnyelse av urbaniseringar).
Obligatorisk datum och tid för att genomföra en vräkning
Vräkningar i Spanien måste nu ha ett förutbestämt datum och tid, och nya förlängningar inkluderas i vräkningsförfaranden, vilket skjuter upp processer mer än två år. Dessutom stipuleras obligatorisk tillgång till extrajudiciella lösningar för utsatta personer.
De autonoma gemenskaperna kommer att kunna implementera medlingsmekanismer och alternativa bostadslösningar, vilket tvingar stora ägare att underkasta sig dessa processer vid vräkningar.
För första gången kommer statliga bostadsplaner att använda medel för att erbjuda alternativa bostadslösningar till personer i risk för vräkning, såsom subventionerade sociala hyror, omflyttningar av utsatta personer eller liknande politik.
Dessa förändringar kommer att införlivas i lagförslaget som skickas till kongressen, innan det skickas till senaten, med avsikten från transport- och socialdepartementen att det ska godkännas innan mandatperiodens slut.
Vad förblir detsamma med den nya bostadslagen?
Den nya bostadslagen i Spanien behåller flera nyckelåtgärder relaterade till hyra och främjande av överkomliga bostäder, såsom:
- Skatteincitament för små ägare
- Spända områden, hyra till unga och renovering:
- Hyresminskning i spänd zon (90%): Vid undertecknande av nya kontrakt i spända områden med en minskning på minst 5% jämfört med den tidigare hyran.
- Hyra till unga (70%): I spända områden, vid undertecknande av nya kontrakt med unga mellan 18 och 35 år.
- Renovering eller förbättring (60%): Om renoveringsarbeten har genomförts under de två föregående åren, vilket visar en renovering av 10% av fastighetens försäljningsvärde. Den maximala hyreshöjningen kommer att vara 10%.
- Mobilisering av tomma bostäder: Kommunerna får rätt att införa avgifter på upp till 150% på den netto IBI-avgift för bostäder som varit tomma i mer än två år utan giltig orsak och med minst fyra bostäder. Om de har varit tomma i tre år kan avgiften nå 100%. För ägare med två eller fler lägenheter i samma kommun kan en ytterligare ökning på 50% tillämpas.
- Offentligt bostadsbestånd:
- Indefinierad klassificering av skyddade bostäder:
Det kommer att främjas med överkomliga hyror genom att minska den nettohyresintäkt som gäller för vanliga bostäder. I nya kontrakt fastställs en avdrag på 50%, som ökar till 90% i spända marknader.
Avdrag tillämpas i specifika fall:
De nuvarande 290 000 enheterna av sociala bostäder, som representerar 1,6% av bostadsalternativen, kommer att vara föremål för permanent skydd och får inte avyttras. Detta jämförs med 10% i andra länder i regionen.
Det fastställs ett system för permanent offentligt skydd för skyddade bostäder som främjas på reserverad mark. I andra fall är den minimiavskiljningstid 30 år.
Reaktioner på den nya bostadslagen i Spanien
Hur har politiker reagerat på förändringarna i den nya hyreslagen i Spanien
Regeringen firar en överenskommelse som nåtts kring bostadslagen, som har varit stillastående i kongressen i mer än ett år på grund av bristen på samförstånd mellan partierna i investeringsblocket.
Pedro Sánchez, regeringschef, har beskrivit överenskommelsen som "historisk" på Twitter, där han framhäver framstegen i rätten till en värdig bostad och stärkandet av välfärdsstaten.
Värdig bostad genom lag.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) 14 april 2023
Vi har nått en historisk överenskommelse för att godkänna den första lagen om rätten till bostad i vår demokrati.
Vi svarar på en av medborgarnas främsta bekymmer och stärker vår välfärdsstat.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, ledare för Podemos och minister för sociala rättigheter, har beskrivit överenskommelsen som en seger för medborgarna och en förlust för bankerna, spekulanterna och fastighetsbranschen. Under en presskonferens i sitt ministerium sade Belarra att det har varit den "svåraste" förhandlingen under mandatperioden, med hänsyn till omständigheterna i mandatperioden.
Reaktion från fastighetssektorn på den nya hyreslagen i Spanien
Efter tillkännagivandet från EH Bildu och ERC om överenskommelsen om bostadslagen, kritiserar Francisco Iñareta, talesperson för idealista, bristen på utbud på hyresmarknaden och hävdar att de tvångsåtgärder som riktas mot ägarna har förvärrat problemet. Han påpekar att gränsen på 2% för hyresuppdateringar har haft en förödande effekt, vilket komplicerar tillgången till bostäder, särskilt för de mest missgynnade grupperna.
Iñareta tillägger att erfarenheterna från Berlin, Paris och Barcelona visar att liknande politik har försämrat hyresmarknaden, minskat utbudet och ökat trycket på priserna. Han jämför de godkända åtgärderna med den gamla hyresregleringen som ledde till att hyresmarknaden krossades och bostäderna försämrades.
Å andra sidan beskriver hyresförhandlingsbyrån (ANA) tillkännagivandet från ERC och Bildu som en "valhandling" och kritiserar avsaknaden av seriösa och rigorösa åtgärder för att öka utbudet av hyresbostäder. José Ramón Zurdo, generaldirektör för ANA, hävdar att om överenskommelsen blir lag, kommer utbudet av hyresbostäder att minska ytterligare, eftersom han anser att åtgärderna syftar till att attackera ägarna, både privata och företag. Slutligen hävdar han att regeln är onödig och ogrundad, och argumenterar för att i länder där hyrespriserna har reglerats, har dessa inte minskat och till och med ökat i vissa fall.
