Die Koalitionsregierung hat zusammen mit ERC und Bildu eine Einigung im Wohnungsrecht erzielt, die signifikante Änderungen in der Regulierung der Mieten in Spanien im Vergleich zur vorherigen Regelung des Ministerrats präsentiert. Das aktualisierte Gesetz erleichtert es einer autonomen Gemeinschaft (CCAA) oder Gemeinde, angespannten Mietmarktgebiete zu identifizieren, ersetzt den IPC als Referenzindex in Mietverträgen und definiert große Eigentümer in angespannten Gebieten neu, einschließlich sowohl natürlicher als auch juristischer Personen mit fünf oder mehr Wohnungen.
Im Jahr 2023 bleibt die Obergrenze von 2% bei der Verlängerung von Mietverträgen bestehen, wird jedoch 2024 auf 3% steigen. Darüber hinaus wird ab 2025 ein neuer Mietindex eingeführt, der den IPC niemals überschreiten wird. Diese Einigung in der Mietgesetzgebung in Spanien wurde von den Sprechern von EH Bildu, Oskar Matute, und ERC, Pilar Vallugera, bekannt gegeben, die die in Zusammenarbeit mit der PSOE- und Podemos-Regierung erzielten Änderungen hervorgehoben haben.
Was hat sich mit dem neuen Wohnungsrecht geändert?
Ende des IPC. Neue Obergrenze für die Verlängerung bestehender Mietverträge
Die Verlängerung von Mietverträgen in Spanien erfährt 2023 Änderungen, wobei eine Obergrenze von 2% für die Erhöhung der bestehenden Verträge bis zum 31. Dezember beibehalten wird. Ab 2024 wird diese Obergrenze auf 3% steigen, und 2025 wird ein neuer Mietindex, der vom Mitma vorbereitet wird, eingeführt, um Stabilität zu erreichen und unter dem IPC zu bleiben. Mieter können eine jährliche außerordentliche Verlängerung von maximal drei Jahren für bestehende Verträge beantragen. Das INE wird vor dem 31. Dezember 2024 einen neuen Referenzindex festlegen, um übermäßige Mietsteigerungen zu vermeiden.
Neue angespannten Mietzonen: wie sie erklärt werden
Die Erklärung von angespannten Zonen auf dem Mietmarkt in Spanien erfährt wesentliche Änderungen. Nun ist es ausreichend, eine von zwei Bedingungen zu erfüllen, um eine Zone für einen Zeitraum von drei Jahren, der jährlich verlängert werden kann, als angespannt zu erklären: dass die Wohnkosten mehr als 30% des Einkommens der Haushalte in der Zone (plus Ausgaben und Versorgung) betragen oder dass die Preise in den letzten fünf Jahren um mehr als 3 Prozentpunkte über dem IPC gestiegen sind.
Erweiterung der Definition von großen Eigentümern
Die Definition von großen Eigentümern in angespannten Zonen wird erweitert, indem die Anzahl der benötigten Wohnungen, um als großer Eigentümer in dieser Zone zu gelten, auf 5 Wohnungen eines gleichen Eigentümers reduziert wird, sowohl für natürliche als auch für juristische Personen, vorausgesetzt, dies ist durch die entsprechende CCAA gerechtfertigt.
Neue Mietverträge und die anzuwendende Obergrenze je nach Eigentümer
In angespannten Zonen variieren die Obergrenzen für Mietpreise je nachdem, ob der Eigentümer ein kleiner oder großer Eigentümer ist. Für private Vermieter wird die Indexierung auf die vorherige Miete (2% im Jahr 2023, 3% im Jahr 2024 und der neue Index ab 2025) angewendet. Für große Eigentümer wird ein Preisindex angewendet, der nicht höher sein darf als der neue Mietindex, den jede CCAA erstellt.
Neue Mietwohnung in einer angespannten Zone
Falls eine Wohnung in einer angespannten Zone zum ersten Mal vermietet wird und in den letzten fünf Jahren nicht vermietet war, gelten die Grenzen, die der Referenzpreisindex anwendet.
Der Eigentümer wird die Immobilienagentur bezahlen
Die Kosten und Gebühren, die durch die Vermietung einer Immobilie entstehen, liegen in der Verantwortung des Eigentümers der Immobilie.
Die Verträge dürfen die Anwendung des Wohnungsrechts nicht ausschließen
Klauseln, die die Anwendung von Maßnahmen im Wohnungsrecht in Spanien durch Vereinbarungen zwischen den Parteien verhindern konnten, werden abgeschafft. Zudem ist es verboten, die Mieten durch neue, zuvor nicht vereinbarte Kosten, wie Gemeinschaftskosten oder Müllgebühren, zu erhöhen.
Förderung von sozialem Wohnungsbau zu begrenzten Preisen
In Spanien steigen die Prozentsätze für die Reservierung von Grundstücken für sozialen Wohnungsbau von 30% auf 40% in bebaubarem Boden (neue Urbanisierungen) und von 10% auf 20% in nicht konsolidiertem städtischen Boden (Sanierung oder Erneuerung von Urbanisierungen).
Verpflichtendes Datum und Uhrzeit für eine Zwangsräumung
Zwangsräumungen in Spanien müssen jetzt ein festgelegtes Datum und eine Uhrzeit haben, und es werden neue Verlängerungen in Räumungsverfahren eingeführt, die Prozesse um mehr als zwei Jahre hinauszögern. Darüber hinaus wird der obligatorische Zugang zu außergerichtlichen Lösungen für gefährdete Personen festgelegt.
Die autonomen Gemeinschaften können Mediationsmechanismen und Wohnalternativen implementieren und große Eigentümer verpflichten, sich in Fällen von Zwangsräumungen diesen Prozessen zu unterziehen.
Erstmals werden Mittel aus staatlichen Wohnungsplänen verwendet, um Wohnalternativen für von Zwangsräumung bedrohte Personen anzubieten, wie subventionierte Sozialmieten, Unterbringungen für gefährdete Personen oder ähnliche Politiken.
Diese Änderungen werden in das Gesetzesprojekt aufgenommen, das dem Kongress der Abgeordneten vorgelegt wird, bevor es an den Senat weitergeleitet wird, mit dem Willen der Ministerien für Verkehr und Soziale Rechte, dass es vor dem Ende der Legislaturperiode genehmigt wird.
Was bleibt gleich mit dem neuen Wohnungsrecht?
Das neue Wohnungsrecht in Spanien behält mehrere wichtige Maßnahmen in Bezug auf Mieten und die Förderung von erschwinglichem Wohnraum bei, wie:
- Steuerliche Anreize für kleine Eigentümer
- Angespannte Zonen, Mieten für junge Menschen und Sanierung:
- Senken der Miete in einer angespannten Zone (90%): Bei der Unterzeichnung neuer Verträge in angespannten Gebieten mit einer Reduzierung von mindestens 5% gegenüber der vorherigen Miete.
- Miete für junge Menschen (70%): In angespannten Gebieten, bei der Unterzeichnung neuer Verträge mit jungen Menschen im Alter von 18 bis 35 Jahren.
- Sanierung oder Verbesserung (60%): Wenn in den zwei vorhergehenden Jahren Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, die eine Reform von 10% des Kaufwerts der Immobilie nachweisen. Die maximale Mietsteigerung beträgt 10%.
- Mobilisierung leerstehender Wohnungen: Den Gemeinden wird gestattet, Zuschläge von bis zu 150% auf die Nettogebühr der IBI für mehr als zwei Jahre ungenutzte Wohnungen ohne gerechtfertigten Grund und mit mindestens vier Wohnungen zu erheben. Wenn sie drei Jahre leer stehen, kann der Zuschlag bis zu 100% betragen. Für Eigentümer mit zwei oder mehr Wohnungen in derselben Gemeinde kann ein zusätzlicher Zuschlag von 50% erhoben werden.
- Öffentlicher Wohnungsbestand:
- Unbefristete Qualifizierung von sozialem Wohnraum:
Der erschwingliche Wohnungsbau wird durch die Reduzierung des Nettoeinkommens aus der Vermietung von Wohnraum gefördert. Bei neuen Verträgen wird ein Abzug von 50% festgelegt, der in angespannten Marktgebieten auf bis zu 90% steigt.
Es werden Abzüge in spezifischen Fällen angewendet:
Die derzeit 290.000 Einheiten sozialen Wohnraums, die 1,6% der Wohnmöglichkeiten ausmachen, werden dauerhaft geschützt und dürfen nicht veräußert werden. Dies steht im Vergleich zu 10% in anderen Ländern der Umgebung.
Es wird ein dauerhaftes öffentliches Schutzregime für geförderte Wohnungen festgelegt, die auf als Reservierung qualifiziertem Boden errichtet werden. In anderen Fällen beträgt die Mindestfrist für die Entqualifizierung 30 Jahre.
Reaktionen auf das neue Wohnungsrecht in Spanien
Wie haben die Politiker auf die Änderungen im neuen Mietrecht in Spanien reagiert?
Die Regierung feiert eine Einigung über das Wohnungsrecht, das im Kongress der Abgeordneten über ein Jahr lang aufgrund des fehlenden Konsenses zwischen den Parteien des Investitionsblocks stagniert hat.
Pedro Sánchez, Präsident der Regierung, hat die Einigung auf Twitter als "historisch" bezeichnet und den Fortschritt im Recht auf angemessenen Wohnraum sowie die Stärkung des Wohlfahrtsstaates hervorgehoben.
Würdiger Wohnraum per Gesetz.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) 14. April 2023
Wir haben eine historische Einigung erzielt, um das erste Gesetz über das Recht auf Wohnraum in unserer Demokratie zu verabschieden.
Wir reagieren auf eines der Hauptanliegen der Bürger und stärken unseren Wohlfahrtsstaat.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, die Vorsitzende von Podemos und Ministerin für Soziale Rechte, hat die Einigung als Sieg für die Bürger und Niederlage für die Banken, Spekulanten und die Immobilienwirtschaft beschrieben. Während einer Pressekonferenz in ihrem Ministerium erklärte Belarra, dass es die "schwierigste" Verhandlung der Amtszeit gewesen sei, angesichts der Umstände der Legislaturperiode.
Reaktion des Immobiliensektors auf das neue Mietrecht in Spanien
Nach der Ankündigung von EH Bildu und ERC über die Einigung im Wohnungsrecht kritisiert Francisco Iñareta, Sprecher von idealista, das Fehlen von Angeboten auf dem Mietmarkt und argumentiert, dass die Zwangsmaßnahmen gegen die Eigentümer das Problem verschärft haben. Er weist darauf hin, dass die Obergrenze von 2% bei den Mietanpassungen verheerende Auswirkungen hatte und den Zugang zu Wohnungen, insbesondere für die benachteiligtesten Gruppen, erschwert hat.
Iñareta fügt hinzu, dass die Erfahrungen in Berlin, Paris und Barcelona zeigen, dass ähnliche Politiken den Mietmarkt verschlechtert haben, indem sie das Angebot reduziert und den Druck auf die Preise erhöht haben. Er vergleicht die genehmigten Maßnahmen mit der alten Mietregulierung, die zur Zerschlagung des Mietmarktes und zum Verfall der vermieteten Wohnungen führte.
Andererseits bezeichnet die Mietverhandlungsagentur (ANA) die Ankündigung von ERC und Bildu als "Wahlakt" und kritisiert das Fehlen ernsthafter und rigoroser Maßnahmen zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen. José Ramón Zurdo, Generaldirektor der ANA, erklärt, dass, wenn die Einigung Gesetz wird, das Angebot an Mietwohnungen weiter sinken wird, da er der Meinung ist, dass die Maßnahmen darauf abzielen, sowohl private als auch Unternehmensbesitzer anzugreifen. Schließlich hält er die Regelung für unnötig und ungerechtfertigt und argumentiert, dass in Ländern, in denen die Mietpreise interveniert wurden, diese nicht gesenkt, sondern in einigen Fällen sogar erhöht wurden.
