¿Qué es exactamente la declaración de obra nueva y para qué sirve?
Es la escritura pública que acredita que en una parcela se ha construido (o modificado) una edificación, y habilita su inscripción registral. Con ello, aportas seguridad jurídica y facilitas trámites futuros como venta, hipoteca o alta de suministros. También puede ser necesaria para constituir un derecho de superficie si se construye en suelo ajeno.
¿Es obligatoria la escritura de obra nueva?
Se pueden dar diferenets escenarios dependiendo del perfil:
- Autopromotor para uso propio: en términos estrictos, no siempre es obligatoria de inmediato; pero se recomienda encarecidamente porque la vas a necesitar para luz/agua y para cualquier transmisión o financiación posterior.
- Si vas a vender, alquilar o pedir hipoteca: sí es obligatoria (debes tener la obra nueva terminada e inscrita). Los bancos la exigen para formalizar el préstamo y el comprador para inscribir su título.
- Promotores profesionales: están obligados a tramitarla; si financian con hipoteca, el banco la pide; y, en todo caso, para entregar viviendas a clientes.
Tipos de escritura de obra nueva
- Obra nueva en construcción: se otorga con licencia de obras y certificación técnica de adecuación al proyecto. Las entidades la pueden exigir si hay financiación durante la construcción.
- Obra nueva terminada: acredita que la obra está finalizada y conforme a normativa; la necesitas para suministros y registro. Suele requerir final de obra, primera ocupación/habitación y CEEE, entre otros.
- Obra nueva “antigua”: para edificios no inscritos o mal inscritos tras superar plazos urbanísticos; se apoya en certificación técnica/municipal y acta notarial o certificación catastral.
Documentación habitual para la “obra nueva terminada”
- Certificado final de obra firmado por técnico competente (y, en su caso, visado).
- Licencia de primera ocupación (o figura equivalente municipal) para acreditar habitabilidad/uso.
- Certificado de eficiencia energética, coordenadas UTM y, si aplica, libro del edificio.
- Seguro decenal (a continuación lo explicamos mejor).
Seguro decenal: ¿cuándo es obligatorio y cuándo no?
La LOE exige seguro decenal para viviendas que se transmiten a terceros (cubre daños estructurales durante 10 años). El autopromotor individual para uso propio está exento, pero si vende antes de 10 años, deberá contratarlo (salvo determinadas salvedades/renuncias formales del comprador ante notario según la normativa aplicable).
Costes: ¿cuánto se paga por declarar una obra nueva?
Dependen del valor de la obra, la comunidad autónoma y los aranceles notariales/registrales. El principal impuesto es el IAJD, que suele oscilar entre 0,5% y 1,5% del coste real ejecutado (en algunas CCAA hay tipos diferentes). Ejemplo orientativo: obra de 200.000 € ⇒ AJD 0,5% = 1.000 €; AJD 1,5% = 3.000 €. A ello se suman notaría y registro.
Nota: Existen diferencias autonómicas relevantes (p. ej., algunas guías recogen 0,75% en Madrid o 2% en Comunitat Valenciana en ciertos supuestos), por lo que conviene confirmar el tipo vigente con la Hacienda autonómica antes de firmar.
Pasos habituales para formalizar la obra nueva
- Antes de construir: licencia de obras y proyecto visado.
- Durante: si hay financiación, escritura de obra nueva en construcción.
- Al finalizar: certificado final de obra y primera ocupación/habitabilidad.
- Notaría: otorgamiento de la escritura de obra nueva terminada.
- Impuestos: liquidación del IAJD.
- Registro de la Propiedad: inscripción para cerrar el ciclo jurídico y poder vender/hipotecar/contratar suministros sin fricciones.
Riesgos de no escriturar la obra nueva
- Venta y herencias: más dificultad para transmitir o adjudicar por no estar registralmente “nacida” la edificación.{index=15}
- Financiación: imposibilidad de hipotecar la vivienda sin la escritura y su inscripción.
- Suministros: alta de luz/agua condicionada a acreditar propiedad y primera ocupación.
¿Qué está pasando en el mercado alicantino?
- Fuerte demanda extranjera en Alicante: en 2024 el 14,6% de compras en España fueron de extranjeros; Alicante figura sistemáticamente en el top provincial, superando el 30% de cuota en varios trimestres (indicador de rotación futura y necesidad de tener la obra perfectamente documentada).
- Visados de obra nueva al alza en la C. Valenciana: en 2024 creció la superficie visada para obra nueva frente a 2023, señal de pipeline activo.
- Diferencial de precio: la vivienda de obra nueva en España fue, de media, un 44% más cara que la segunda mano en 2024. Si compras/promocionas obra nueva, la puesta en legal (escritura y registro) es esencial para preservar valor y financiabilidad.
Preguntas rápidas (FAQ)
¿Puedo escriturar sin cédula de habitabilidad? Depende del territorio: lo ordinario es aportar primera ocupación/habitabilidad; hay resoluciones que matizan exigencias en casos concretos. Tu notaría verificará la vía válida en tu municipio/CCAA.
Si soy autopromotor, ¿necesito seguro decenal? No si es para uso propio; si vendes antes de 10 años, el decenal entra en juego (o se articula la excepción/renuncia conforme a LOE ante notario).
¿El AJD va sobre el valor de mercado? No: sobre el coste real de la obra (ejecución material), con tipos autonómicos (aprox. 0,5%–1,5% de referencia general).
En conclusión, si vas a vender, alquilar, hipotecar o simplemente quieres asegurar valor y evitar sorpresas, sí, compensa otorgar e inscribir la escritura de obra nueva cuanto antes. Nuestro equipo puede ayudarte a coordinar arquitecto, notaría, impuestos e inscripción para que el proceso sea ágil y limpio.
