Comprar o vender una propiedad de alto nivel en España —ya sea una villa en Jávea, una finca en Altea, un ático en Alicante ciudad o una casa frente al mar en Ibiza— implica tomar en cuenta aspectos fiscales que pueden influir de manera decisiva en la operación. Uno de los más importantes es la plusvalía municipal, un impuesto que afecta directamente a la rentabilidad de la transacción y cuya normativa ha cambiado en los últimos años.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite una propiedad (venta, herencia o donación). Lo recauda el ayuntamiento donde está el inmueble (p. ej., Alicante ciudad, Elche, Benidorm, Dénia, Jávea, Altea, Torrevieja…).
El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el precio total de la vivienda. Por lo tanto, es esencial conocer este dato.
¿Cuándo se paga?
- Ventas y donaciones: en 30 días hábiles desde la firma.
- Herencias: en 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6 si lo solicitas en plazo).
Si acreditas que has vendido con pérdidas (sin incremento real de valor), no se paga.
¿Quién lo paga?
- Ventas: el vendedor.
- Donaciones: el donatario (quien recibe).
- Herencias: los herederos.
El pago se presenta ante el ayuntamiento del municipio donde radica el inmueble.
Cómo se calcula en 2025
La base imponible puede calcularse por dos vías. El contribuyente puede elegir la más favorable:
- Método objetivo: Base imponible = Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia (tabla 2025 más abajo). Después se aplica el tipo impositivo municipal.
- Método real: Base imponible = (Valor de transmisión del suelo − Valor de adquisición del suelo). Si esta base es inferior a la del método objetivo, podrás usarla.
El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30%. Muchos municipios de la provincia de Alicante se mueven normalmente entre el 20% y el 30% (cada uno con su ordenanza).
Coeficientes máximos 2025 (método objetivo)
| Periodo de generación | Coeficiente |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,16 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,20 |
| 7 años | 0,22 |
| 8 años | 0,23 |
| 9 años | 0,21 |
| 10 años | 0,16 |
| 11 años | 0,13 |
| 12 años | 0,11 |
| 13 años | 0,10 |
| 14-16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,12 |
| 18 años | 0,16 |
| 19 años | 0,22 |
| ≥ 20 años | 0,35 |
Los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes iguales o inferiores a los anteriores (son límites máximos). También pueden reducir hasta un 15% el valor catastral del suelo a efectos del impuesto, según el estado de actualización catastral del municipio.
Cómo saber el tipo impositivo de tu municipio?
Cada ayuntamiento publica su Ordenanza Fiscal del IIVTNU. Ahí figura el tipo de gravamen, bonificaciones (p. ej., por herencias en línea directa) y posibles reducciones. Pasos prácticos:
- Busca en Google: “Ordenanza IIVTNU + nombre del municipio” (por ejemplo, “Ordenanza IIVTNU Xàbia”, “Ordenanza plusvalía Altea”).
- Entra en la Sede Electrónica del ayuntamiento y navega a Hacienda/Tributos → Ordenanzas fiscales. Selecciona Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Localiza el artículo “Tipo de gravamen” (suele expresarse como x%), y revisa los artículos de bonificaciones y “reducciones de la base”.
- Si tienes dudas, solicita por escrito un informe o simulación al propio ayuntamiento o consulta con tu asesor fiscal/Luxinmo para que lo tramitemos por ti.
Referencias de interés para compradores de obra nueva: en promociones recientes (Altea Hills, Cumbres del Sol, Sierra Cortina…), el valor catastral del suelo puede ser relativamente bajo al inicio y revisarse con el tiempo. El momento de devengo del impuesto es la fecha de transmisión; conviene verificar el valor catastral actualizado en el IBI del año en curso.
Ejemplo con una villa en Jávea
Datos: villa en Xàbia adquirida en 2010 por 1.500.000 €, vendida en 2025 por 2.100.000 €. Valor catastral total 400.000 €; suelo 60% (= 240.000 €). Suponemos un tipo municipal del 30%.
Método objetivo
La tenencia de la propiedad ha sido de 15 años → coeficiente 0,10.
Base imponible = 240.000 × 0,10 = 24.000 €.
Cuota = 24.000 × 30% = 7.200 €.
Método real
Valor suelo transmisión = 2.100.000 × 60% = 1.260.000 €.
Valor suelo adquisición = 1.500.000 × 60% = 900.000 €.
Base imponible = 1.260.000 − 900.000 = 360.000 €.
Cuota = 360.000 × 30% = 108.000 €.
Conclusión: En este caso, conviene el método objetivo (7.200 € frente a 108.000 €).
Herencias y donaciones en la provincia de Alicante
- Herencias: pagan los herederos (6 meses, prorrogables). Revisa en tu ayuntamiento si hay bonificaciones por parentesco (cónyuges, ascendientes/descendientes) y si existe reducción del valor catastral del suelo a efectos del impuesto.
- Donaciones: paga el donatario. Comprueba si tu municipio tiene bonificación por donación en línea directa (no todos la contemplan).
Casos en los que no se paga
- Venta con pérdidas (sin incremento real). Debes poder justificarlo documentalmente (escrituras, gastos, etc.).
- Transmisiones exentas por ley (supuestos muy tasados) y bonificaciones municipales en herencias/donaciones cuando proceda.
¿Qué pasa si no presento o pago a tiempo?
El ayuntamiento puede exigir el impuesto con recargos/ intereses orientativos por retraso:
- 5% hasta 3 meses.
- 10% entre 3 y 6 meses.
- 15% entre 6 y 12 meses.
- 20% después de 12 meses.
Si prevés tensiones de tesorería, solicita aplazamiento o fraccionamiento lo antes posible.
Impacto en IRPF
Si eres el vendedor y pagas la plusvalía municipal, puedes restar ese importe al calcular la ganancia patrimonial del IRPF. Si, excepcionalmente, la paga el comprador, se suma a su precio de adquisición (afectará a su futura tributación al vender).
Preguntas frecuentes (enfoque Costa Blanca)
¿Cuántos años tienen que pasar para no pagar? No existe exención automática por años. A partir de 20 años no aumenta la cuota mediante coeficiente, pero el impuesto se devenga igualmente si hay incremento.
¿Cuánto es la plusvalía de 200.000 € o 70.000 €? No se calcula sobre ese importe, sino sobre el valor catastral del suelo y los coeficientes, aplicando después el tipo de tu municipio. Solicita simulación con datos reales del IBI.
¿Qué pasa si no tengo dinero para pagar? Podrás pedir aplazamiento o fraccionamiento. Evita el impago para no acumular recargos.
¿Se puede vender sin haber pagado? Debe presentarse y liquidarse en plazo; en la práctica, es necesario para cerrar la operación con total seguridad jurídica y registral.
¿Los mayores de 65 años no pagan? No hay exención general por edad. Solo rigen las bonificaciones que recoja la ordenanza de cada municipio.
Checklist rápido antes de firmar
- Pide el IBI más reciente y confirma el valor catastral del suelo y su porcentaje.
- Calcula la cuota por método objetivo y método real y elige el más favorable.
- Verifica el tipo impositivo y las bonificaciones en la Ordenanza del IIVTNU de tu municipio.
- Si es herencia/donación, revisa bonificaciones por parentesco y plazos.
- Prepara la presentación telemática en la sede del ayuntamiento (o delega en tu asesor inmobiliario de confianza).
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