Wat is precies de verklaring van nieuwbouw en waarvoor dient deze?
Het is de officiële notariële akte die bevestigt dat op een perceel een gebouw is opgetrokken (of wezenlijk is gewijzigd) en die de inschrijving in het Spaanse Kadaster mogelijk maakt. Hiermee zorgt u voor juridische zekerheid en vereenvoudigt u toekomstige stappen zoals verkoop, hypotheekaanvraag of aansluiting van nutsvoorzieningen. De akte kan ook nodig zijn om een recht van opstal te vestigen wanneer u bouwt op grond van een derde partij.
Is een nieuwbouwakte verplicht in Spanje?
Dat hangt af van uw situatie en van het doel van het onroerend goed:
- Zelfbouwer voor eigen gebruik: strikt genomen is de akte niet altijd onmiddellijk verplicht, maar wel sterk aanbevolen, omdat u ze nodig hebt voor elektriciteit/water en voor elke latere verkoop of financiering.
- Als u wilt verkopen, verhuren of een hypotheek wilt aanvragen: ja, de akte is verplicht. De bouw moet voltooid en ingeschreven zijn. Banken eisen de akte voor de lening en kopers voor de eigendomsoverdracht.
- Professionele projectontwikkelaars: zijn verplicht de akte op te stellen; als de bouw met een hypotheek wordt gefinancierd, vraagt de bank ze; en in elk geval is ze nodig voor de overdracht van woningen aan klanten.
Soorten nieuwbouwakte
- Nieuwbouw in aanbouw: wordt opgesteld met een bouwvergunning en een technisch certificaat dat bevestigt dat het project overeenkomt met de goedgekeurde plannen. Banken kunnen dit eisen bij financiering tijdens de bouw.
- Voltooide nieuwbouw: bevestigt dat de bouw is afgerond en voldoet aan de wetgeving; vereist voor nutsvoorzieningen en registratie. Meestal zijn nodig: eindverklaring van de bouw, bewoonbaarheidsvergunning en energieprestatiecertificaat.
- “Oude” nieuwbouw: voor gebouwen die niet (of verkeerd) zijn geregistreerd nadat de wettelijke termijnen zijn verstreken; gebaseerd op een technisch/municipaal certificaat en een notariële verklaring of kadastraal uittreksel.
Benodigde documenten voor een voltooide nieuwbouw
- Eindverklaring van de bouw, ondertekend door een bevoegde technicus (en indien van toepassing, gevalideerd door de orde van architecten).
- Bewoonbaarheidsvergunning (of een gelijkwaardig gemeentelijk document) dat de bewoning toestaat.
- Energieprestatiecertificaat, UTM-coördinaten en, indien van toepassing, het gebouwboek.
- Tienjarige bouwverzekering (zie hieronder).
Tienjarige bouwverzekering: wanneer is die verplicht?
De Spaanse Wet op de Bouw (LOE) verplicht een tienjarige verzekering voor woningen die aan derden worden verkocht (dekt structurele schade gedurende tien jaar). Zelfbouwers voor eigen gebruik zijn vrijgesteld, maar bij verkoop binnen tien jaar moet de verzekering worden afgesloten (tenzij de koper formeel afstand doet bij de notaris volgens de geldende wet).
Kosten: wat kost het om een nieuwbouw te registreren?
De kosten hangen af van de bouwwaarde, de autonome regio en de notaris- en registratierechten. De belangrijkste belasting is de IAJD (belasting op juridische documenten), meestal tussen 0,5 % en 1,5 % van de werkelijke bouwkosten. Voorbeeld: bij een bouw van €200.000 → 0,5 % IAJD = €1.000; 1,5 % IAJD = €3.000. Daarbovenop komen de notaris- en registratiekosten.
Let op: er bestaan regionale verschillen (bijv. 0,75 % in Madrid of 2 % in de Valenciaanse Gemeenschap). Het is verstandig om het geldende tarief te verifiëren bij de regionale belastingdienst voordat u ondertekent.
Gebruikelijke stappen om een nieuwbouwakte te formaliseren
- Voor de bouw: bouwvergunning en goedgekeurd project.
- Tijdens de bouw: bij financiering – akte van nieuwbouw in aanbouw.
- Na voltooiing: eindverklaring van de bouw en bewoonbaarheidsvergunning.
- Notaris: ondertekening van de akte van voltooide nieuwbouw.
- Belastingen: betaling van de IAJD.
- Kadaster: inschrijving om het juridische proces af te ronden en de woning zonder problemen te kunnen verkopen, verhuren of financieren.
Risico’s bij het niet registreren van de nieuwbouwakte
- Verkoop en erfenis: moeilijkheden bij overdracht of erfrecht, omdat het gebouw juridisch niet geregistreerd is.
- Financiering: geen hypotheek mogelijk zonder de notariële akte en registratie.
- Nutsvoorzieningen: aansluiting op elektriciteit of water vereist bewijs van eigendom en eerste ingebruikname.
Wat gebeurt er momenteel op de vastgoedmarkt in Spanje, met name in Alicante?
- Sterke buitenlandse vraag in Alicante: in 2024 werd 14,6 % van alle woningtransacties in Spanje gedaan door buitenlanders; de provincie Alicante behoort consequent tot de top, met een aandeel van meer dan 30 % in meerdere kwartalen – een teken van hoge omloopsnelheid en de noodzaak om nieuwbouw juridisch perfect te documenteren.
- Toename van bouwvergunningen in de Valenciaanse Gemeenschap: in 2024 is het totaal vergunde bouwoppervlak voor nieuwbouw gestegen ten opzichte van 2023, een teken van een actief bouwklimaat.
- Prijsverschil: nieuwbouwwoningen in Spanje waren in 2024 gemiddeld 44 % duurder dan bestaande woningen. Voor kopers en ontwikkelaars is correcte juridische registratie essentieel om waarde en financierbaarheid te behouden.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Kan ik registreren zonder bewoonbaarheidsverklaring? Dat hangt af van de regio: meestal is deze vereist, maar in sommige gevallen bestaan uitzonderingen. Uw notaris zal bevestigen welke procedure geldt in uw gemeente.
Ik ben zelfbouwer – heb ik een tienjarige verzekering nodig? Niet voor eigen gebruik; als u binnen tien jaar verkoopt, wordt deze verplicht (of er kan bij de notaris een formele afstand van worden vastgelegd volgens de Spaanse wet).
Wordt de IAJD berekend op de marktwaarde? Nee, op de werkelijke bouwkosten, met regionale tarieven (ongeveer 0,5 %–1,5 % als algemene richtlijn).
Conclusie: of u nu wilt verkopen, verhuren, hypothekeren of gewoon de waarde van uw eigendom in Spanje wilt beschermen – ja, het is de moeite waard om de nieuwbouwakte zo snel mogelijk op te stellen en te registreren. Ons team helpt u graag bij de coördinatie van architect, notaris, belastingen en inschrijving, zodat het proces soepel en efficiënt verloopt.
