Czy akt nowego budynku jest obowiązkowy w Hiszpanii?

Czym dokładnie jest akt nowego budynku i do czego służy?

To oficjalny akt notarialny, który potwierdza, że na danej działce wzniesiono (lub istotnie zmieniono) budynek, i umożliwia jego wpis do hiszpańskiego rejestru nieruchomości. Dzięki temu zyskujesz pewność prawną i ułatwiasz przyszłe transakcje, takie jak sprzedaż, ustanowienie hipoteki czy podłączenie mediów. Może być również potrzebny do ustanowienia prawa zabudowy na cudzym gruncie.

Czy akt nowego budynku jest obowiązkowy w Hiszpanii?

To zależy od sytuacji oraz celu inwestycji:

• Samodzielny inwestor budujący na własny użytek: formalnie rzecz biorąc, akt nie zawsze jest natychmiast wymagany, ale zdecydowanie zalecany, ponieważ będzie potrzebny do podłączenia prądu i wody oraz przy ewentualnej sprzedaży lub finansowaniu w przyszłości.
• W przypadku sprzedaży, wynajmu lub zaciągnięcia kredytu hipotecznego: tak, akt jest obowiązkowy. Budynek musi być ukończony i wpisany do rejestru. Bank wymaga go przy udzielaniu kredytu, a nabywca – do wpisania prawa własności.
• Deweloperzy profesjonalni: są zobowiązani do jego sporządzenia; jeśli inwestycja jest finansowana kredytem, bank również tego wymaga; w każdym przypadku konieczny jest przy przekazaniu lokali klientom.

Rodzaje aktów nowego budynku

• Nowa budowa w trakcie realizacji: sporządzany na podstawie pozwolenia na budowę i zaświadczenia technicznego potwierdzającego zgodność z projektem. Banki mogą wymagać go przy finansowaniu budowy.
• Nowa budowa zakończona: potwierdza, że budowa została ukończona zgodnie z przepisami; niezbędna do podłączenia mediów i rejestracji. Wymaga zwykle protokołu odbioru końcowego, pozwolenia na użytkowanie oraz świadectwa energetycznego.
• „Stara” nowa budowa: dotyczy budynków, które nie zostały prawidłowo wpisane po upływie terminów urbanistycznych; opiera się na certyfikacie technicznym/gminnym i akcie notarialnym lub zaświadczeniu katastralnym.

Dokumenty wymagane przy zakończonej nowej budowie

• Protokół odbioru końcowego podpisany przez uprawnionego technika (i w razie potrzeby potwierdzony przez izbę architektów).
• Pozwolenie na użytkowanie (lub równoważny dokument gminny) potwierdzający zdatność do zamieszkania.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej, współrzędne UTM oraz, jeśli dotyczy, księga obiektu budowlanego.
• Ubezpieczenie dziesięcioletnie (omówione poniżej).

Ubezpieczenie dziesięcioletnie: kiedy jest obowiązkowe?

Hiszpańska ustawa o budownictwie (LOE) nakłada obowiązek posiadania dziesięcioletniego ubezpieczenia na budynki przeznaczone do sprzedaży (obejmuje ono wady konstrukcyjne przez 10 lat). Samodzielny inwestor budujący dla siebie jest zwolniony z tego obowiązku, ale jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem 10 lat, będzie musiał je wykupić (chyba że kupujący formalnie złoży zrzeczenie przed notariuszem, zgodnie z przepisami).

Koszty: ile kosztuje sporządzenie aktu nowego budynku?

Koszty zależą od wartości budowy, wspólnoty autonomicznej oraz stawek notarialnych i rejestrowych. Głównym podatkiem jest IAJD (podatek od dokumentów prawnych), który zazwyczaj wynosi od 0,5% do 1,5% rzeczywistego kosztu budowy. Przykład: budowa o wartości 200 000 € → IAJD 0,5% = 1 000 €; IAJD 1,5% = 3 000 €. Do tego należy doliczyć opłaty notarialne i rejestrowe.

Uwaga: obowiązują różne stawki w zależności od regionu (np. 0,75% w Madrycie lub 2% w Wspólnocie Walenckiej). Przed podpisaniem warto sprawdzić aktualną stawkę w urzędzie skarbowym danej wspólnoty autonomicznej.

Etapy formalizacji aktu nowego budynku

1. Przed budową: uzyskanie pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu.
2. W trakcie budowy: w przypadku finansowania – akt budowy w toku.
3. Po zakończeniu budowy: protokół odbioru końcowego i pozwolenie na użytkowanie.
4. Notariusz: sporządzenie aktu notarialnego zakończonej budowy.
5. Podatki: zapłata podatku IAJD.
6. Rejestr nieruchomości: wpis, który kończy proces prawny i umożliwia sprzedaż, kredytowanie lub podłączenie mediów.

Ryzyka związane z brakiem aktu nowego budynku

• Sprzedaż i dziedziczenie: trudności w przeniesieniu własności lub podziale majątku, jeśli budynek nie został zarejestrowany.
• Finansowanie: brak możliwości ustanowienia hipoteki bez aktu notarialnego i wpisu do rejestru.
• Media: podłączenie prądu i wody wymaga potwierdzenia własności oraz pozwolenia na użytkowanie.

Co dzieje się obecnie na rynku nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie w Alicante?

• Wysoki popyt zagraniczny w Alicante: w 2024 r. aż 14,6% zakupów w Hiszpanii dokonali cudzoziemcy; prowincja Alicante regularnie znajduje się w czołówce, przekraczając 30% udziału w niektórych kwartałach — to znak dużej aktywności i potrzeby pełnej legalizacji nowych budynków.
• Więcej pozwoleń na budowę w Wspólnocie Walenckiej: w 2024 r. łączna powierzchnia zatwierdzonych nowych budynków wzrosła w porównaniu z 2023 r., co wskazuje na aktywny rynek.
• Różnica cen: nowe budynki w Hiszpanii były średnio o 44% droższe niż nieruchomości z rynku wtórnego w 2024 r. Dla kupujących i deweloperów właściwa rejestracja prawna jest kluczowa dla zachowania wartości i możliwości finansowania.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy mogę sporządzić akt bez pozwolenia na użytkowanie? To zależy od regionu: zazwyczaj jest wymagane, ale istnieją wyjątki. Twój notariusz potwierdzi obowiązującą procedurę w danej gminie.

Jestem samodzielnym inwestorem — czy potrzebuję ubezpieczenia dziesięcioletniego? Nie, jeśli budujesz na własny użytek; jeśli jednak sprzedasz w ciągu 10 lat, ubezpieczenie będzie wymagane (lub możliwe będzie formalne zrzeczenie przez kupującego przed notariuszem zgodnie z hiszpańskim prawem).

Czy podatek IAJD jest naliczany od wartości rynkowej? Nie, od rzeczywistego kosztu budowy, według stawek regionalnych (ok. 0,5–1,5% orientacyjnie).

Podsumowanie: jeśli planujesz sprzedaż, wynajem, kredyt lub po prostu chcesz zabezpieczyć wartość swojej nieruchomości w Hiszpanii — tak, warto jak najszybciej sporządzić i zarejestrować akt nowego budynku. Nasz zespół pomoże Ci w koordynacji architekta, notariusza, podatków i rejestracji, aby proces przebiegł sprawnie i bez komplikacji.