Rząd koalicyjny, wraz z ERC i Bildu, osiągnął porozumienie w sprawie Ustawy o Mieszkaniu, która wprowadza znaczące zmiany w regulacji wynajmu w Hiszpanii w porównaniu z wcześniejszymi przepisami Rady Ministrów. Zaktualizowana ustawa ułatwia, aby Wspólnota Autonomiczna (CCAA) lub gmina zidentyfikowała obszary rynku wynajmu pod dużym napięciem, zastępuje IPC jako wskaźnik odniesienia w umowach najmu oraz redefiniuje dużego właściciela w obszarach napiętych, obejmując zarówno osoby fizyczne, jak i prawne posiadające pięć lub więcej mieszkań.
W 2023 roku utrzymany zostaje limit 2% w odnawianiu umów najmu, ale wzrośnie do 3% w 2024 roku. Ponadto, od 2025 roku wprowadzony zostanie nowy wskaźnik wynajmu, który nigdy nie przekroczy IPC. To porozumienie w sprawie legislacji wynajmu w Hiszpanii zostało ogłoszone przez rzeczników EH Bildu, Oskara Matute oraz ERC, Pilar Vallugerę, którzy podkreślili zmiany osiągnięte we współpracy z rządem PSOE i Podemos.
Co się zmieniło w nowej ustawie o mieszkaniu?
Koniec z IPC. Nowy limit w odnawianiu obowiązujących umów najmu
Odnowienie umów najmu w Hiszpanii doświadcza zmian w 2023 roku, utrzymując limit 2% na podwyżki obowiązujących umów do 31 grudnia. Od 2024 roku ten limit wzrośnie do 3%, a w 2025 roku zastosowany zostanie nowy Wskaźnik Wynajmu, przygotowany przez Mitma, aby osiągnąć stabilność i pozostać poniżej IPC. Najemcy będą mogli ubiegać się o nadzwyczajne przedłużenie roczne maksymalnie na trzy lata w przypadku obowiązujących umów. INE ustali nowy wskaźnik odniesienia przed 31 grudnia 2024 roku, aby uniknąć nieproporcjonalnych wzrostów czynszu.
Nowe obszary napięte w wynajmie: jak są ogłaszane
Ogłoszenie obszarów napiętych na rynku wynajmu w Hiszpanii doświadcza istotnych zmian. Teraz wystarczy spełnić jeden z dwóch warunków, aby ogłosić obszar jako napięty na okres trzech lat, z możliwością corocznego przedłużenia: że płatność za mieszkanie stanowi wysiłek przekraczający 30% dochodów gospodarstw domowych w danym obszarze (plus wydatki i media) lub że ceny wzrosły o więcej niż 3 punkty procentowe powyżej IPC w ciągu ostatnich pięciu lat.
Poszerzenie definicji dużego właściciela
Definicja dużego właściciela w obszarach napiętych jest poszerzana, redukując liczbę mieszkań potrzebnych do uznania za dużego właściciela do 5 mieszkań tego samego właściciela w danym obszarze, zarówno dla osób fizycznych, jak i prawnych, pod warunkiem, że jest to uzasadnione przez odpowiednią CCAA.
Nowe umowy najmu i limit do zastosowania w zależności od właściciela
W obszarach napiętych limity cen wynajmu różnią się w zależności od tego, czy właściciel jest małym czy dużym właścicielem. Dla prywatnych wynajmujących zastosowana zostanie indeksacja do poprzedniego czynszu (2% w 2023 roku, 3% w 2024 roku i nowy wskaźnik od 2025 roku). Dla dużych właścicieli zastosowany zostanie wskaźnik cen, który nie może przekroczyć tego, co wskaże nowy wskaźnik wynajmu stworzony przez każdą CCAA.
Nowe mieszkanie do wynajęcia w obszarze napiętym
W przypadku, gdy mieszkanie jest wynajmowane po raz pierwszy w obszarze napiętym, jeśli nie było wynajmowane w ciągu ostatnich pięciu lat, zastosowane zostaną limity określone przez wskaźnik odniesienia cen.
Właściciel będzie odpowiedzialny za opłaty dla agencji nieruchomości
Wydatki i honoraria agencji nieruchomości związane z wynajmem nieruchomości będą odpowiedzialnością właściciela nieruchomości.
Umowy nie mogą wykluczać stosowania Ustawy o Mieszkaniu
Usunięto klauzule, które pozwalały unikać stosowania środków w Ustawie o Mieszkaniu w Hiszpanii poprzez umowy między stronami. Ponadto zabronione jest podnoszenie czynszów poprzez nowe wydatki, które nie były wcześniej uzgodnione, takie jak opłaty za wspólnotę czy podatki od śmieci.
Wsparcie dla mieszkań chronionych w wynajmie po ograniczonej cenie
W Hiszpanii procenty rezerwacji gruntów na mieszkania chronione wzrastają z 30% do 40% na gruntach budowlanych (nowe urbanizacje) oraz z 10% do 20% na gruntach miejskich nieuznanych (reforma lub renowacja urbanizacji).
Obowiązkowa data i godzina przeprowadzenia eksmisji
Eksmisje w Hiszpanii muszą teraz mieć ustaloną datę i godzinę, a nowe przedłużenia w procedurach eksmisyjnych wydłużają procesy o ponad dwa lata. Ponadto, określono obowiązkowy dostęp do rozwiązań pozasądowych dla osób w trudnej sytuacji.
Wspólnoty autonomiczne będą mogły wdrażać mechanizmy mediacji i alternatywy mieszkaniowe, zobowiązując dużych właścicieli do poddania się tym procesom w przypadku eksmisji.
Po raz pierwszy wykorzystane zostaną fundusze z państwowych planów mieszkaniowych do oferowania alternatyw mieszkaniowych dla osób zagrożonych eksmisją, takich jak społecznie subsydiowane wynajmy, relokacje osób w trudnej sytuacji lub podobne polityki.
Te zmiany zostaną włączone do projektu ustawy przesłanego do Kongresu Deputowanych, przed jego przesłaniem do Senatu, z wolą Ministerstw Transportu i Praw Socjalnych, aby zostały zatwierdzone przed zakończeniem kadencji.
Co pozostaje bez zmian w nowej ustawie o mieszkaniu?
Nowa Ustawa o Mieszkaniu w Hiszpanii utrzymuje kilka kluczowych środków związanych z wynajmem i promowaniem mieszkań przystępnych cenowo, takich jak:
- Stymulacje podatkowe dla małych właścicieli
- Obszary napięte, wynajem dla młodzieży i rehabilitacja:
- Obniżenie czynszu w obszarze napiętym (90%): Przy podpisywaniu nowych umów w obszarach napiętych z obniżką wynoszącą co najmniej 5% w stosunku do poprzedniego czynszu.
- Wynajem dla młodzieży (70%): W obszarach napiętych, przy podpisywaniu nowych umów z młodzieżą w wieku od 18 do 35 lat.
- Rehabilitacja lub poprawa (60%): Jeśli w ciągu dwóch ostatnich lat przeprowadzono prace rehabilitacyjne, udowadniając reformę wynoszącą 10% wartości sprzedaży nieruchomości. Maksymalny wzrost czynszu wyniesie 10%.
- Mobilizacja pustych mieszkań: Gminy mogą ustalać dodatkowe opłaty do 150% w płatności podatku od nieruchomości dla mieszkań, które były puste przez ponad dwa lata bez uzasadnionej przyczyny i posiadają co najmniej cztery mieszkania. Jeśli są puste przez trzy lata, dodatkowa opłata może wynieść 100%. Dla właścicieli posiadających dwa lub więcej mieszkań w tej samej gminie, można zwiększyć o dodatkowe 50%.
- Publiczny zasób mieszkań:
- Nieokreślona kwalifikacja mieszkań chronionych:
Wynajem przystępny cenowo będzie wspierany poprzez obniżenie dochodu netto z wynajmu mieszkań. W nowych umowach ustalono odliczenie w wysokości 50%, zwiększające się do 90% w obszarach rynku napiętego.
Stosowane są odliczenia w przypadkach szczególnych:
Obecne 290.000 jednostek mieszkań społecznych, które stanowią 1,6% opcji mieszkaniowych, będą podlegały stałej ochronie i nie będą mogły być sprzedawane. Dla porównania, w innych krajach w regionie wynosi to 10%.
Ustanowiono system stałej ochrony publicznej dla mieszkań chronionych promowanych na gruntach zakwalifikowanych jako rezerwa. W innych przypadkach minimalny okres dekwalifikacji wynosi 30 lat.
Reakcje na nową ustawę o mieszkaniu w Hiszpanii
Jak politycy zareagowali na zmiany w nowej Ustawie o Wynajmie w Hiszpanii
Rząd świętuje osiągnięcie porozumienia w sprawie Ustawy o Mieszkaniu, która przez ponad rok była zablokowana w Kongresie Deputowanych z powodu braku konsensusu między partiami bloku inwestycyjnego.
Pedro Sánchez, prezydent rządu, określił porozumienie jako "historyczne" na Twitterze, podkreślając postęp w prawie do godnego mieszkania oraz wzmocnienie państwa dobrobytu.
Godne mieszkanie z mocy prawa.
— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) 14 kwietnia 2023
Osiągnęliśmy historyczne porozumienie w celu uchwalenia pierwszej Ustawy o Prawie do Mieszkania w naszej demokracji.
Odpowiadamy na jedno z głównych zmartwień obywateli i wzmacniamy nasze państwo dobrobytu.#ElGobiernoDeLaGente
Ione Belarra, liderka Podemos i minister Praw Socjalnych, opisała porozumienie jako zwycięstwo dla obywateli i porażkę dla banków, spekulantów i branży nieruchomości. Podczas konferencji prasowej w swoim ministerstwie, Belarra stwierdziła, że była to "najtrudniejsza" negocjacja kadencji, biorąc pod uwagę okoliczności legislatury.
Reakcja sektora nieruchomości na nową Ustawę o Wynajmie w Hiszpanii
Po ogłoszeniu przez EH Bildu i ERC porozumienia w sprawie Ustawy o Mieszkaniu, Francisco Iñareta, rzecznik idealista, krytykuje brak oferty na rynku wynajmu i argumentuje, że środki przymusowe wobec właścicieli pogorszyły problem. Zauważa, że limit 2% w aktualizacjach czynszów miał katastrofalny wpływ, utrudniając dostęp do mieszkań, szczególnie dla najbardziej poszkodowanych grup.
Iñareta dodaje, że doświadczenia w Berlinie, Paryżu i Barcelonie pokazują, że podobne polityki pogorszyły rynek wynajmu, redukując ofertę i zwiększając napięcia dotyczące cen. Porównuje zatwierdzone środki z dawną regulacją czynszów, która doprowadziła do zniszczenia rynku wynajmu i pogorszenia stanu wynajmowanych mieszkań.
Z drugiej strony, Agencja Negocjacyjna Wynajmu (ANA) określa ogłoszenie ERC i Bildu jako "akt wyborczy" i krytykuje brak poważnych i rygorystycznych środków na zwiększenie oferty mieszkań do wynajęcia. José Ramón Zurdo, dyrektor generalny ANA, twierdzi, że jeśli porozumienie stanie się ustawą, oferta mieszkań do wynajęcia jeszcze bardziej się zmniejszy, ponieważ uważa, że środki są skierowane przeciwko właścicielom, zarówno prywatnym, jak i firmowym. Na koniec stwierdza, że norma jest niepotrzebna i nieuzasadniona, argumentując, że w krajach, gdzie interweniowano w ceny wynajmu, te nie spadły, a wręcz wzrosły w niektórych przypadkach.
