Gids voor vastgoedkopers voor de Balearen

Deze eenvoudige gids helpt u alle stappen te begrijpen die komen kijken bij het kopen en verkopen van een woning in de Balearen, de kosten die met de aankoop gemoeid zijn en wie daarvoor verantwoordelijk is.

1.- Aankoop van tweedehands of nieuwbouwwoningen

Als u een tweedehands woning koopt

Als u een tweede woning in de Balearen koopt, zijn dit de kosten waarmee u rekening moet houden:

• Overdrachtsbelasting (ITP).
• Notariskosten, Kadaster en kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).
• Advocaat.

De aankoop van een eigendom is onderworpen aan overdrachtsbelasting, die varieert tussen 8% en 11% van de belastinggrondslag, afhankelijk van de waarde van het overgedragen onroerend goed. Bijvoorbeeld:

• Tot 400.000€ (8%)
• 400.001€ - 600.000€ (9%)
• 600.001€ - 1.000.000€ (10%)
• Meer dan 1.000.000€ (11%)

De ITP-belasting is cumulatief, wat betekent dat de eerste 400.000 euro wordt belast tegen 8%, en de De rest boven dat bedrag wordt belast tegen het desbetreffende tarief.

Deze belasting wordt berekend op basis van de in de eigendomsakte vermelde verkoopprijs, tenzij de waarde van het onroerend goed volgens de Hacienda hoger wordt geacht, in welk geval de prijs door de belastingdienst opnieuw wordt berekend aan de hand van de kadastrale referentiewaarde en de belasting wordt betaald volgens de door Hacienda berekende werkelijke waarde.

Notariskosten, registratie- en administratiekosten. De kosten voor de behandeling van de koopakte bedragen in totaal ongeveer 3.000€ en omvatten notariskosten, kosten voor de registratie van het onroerend goed in het Kadaster (Registro de la Propiedad) en de kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).

In het geval van de aankoop van luxe onroerend goed kunnen de notariskosten hoger zijn, aangezien zij worden berekend op basis van een vergoeding die afhankelijk is van het bedrag van de verkoop.

Advocaat. Het is raadzaam om u tijdens het hele proces van koop en verkoop te laten bijstaan door een professional. Luxinmo raadt u aan om een advocaat in te schakelen voor een correcte controle van het hele proces. De kosten voor de juridische bijstand van een advocaat bedragen ongeveer 0,5% tot 1% van de waarde van de transactie.

Als het een nieuwbouwwoning betreft (eerste overdracht)

In geval van aankoop van een nieuwe woning of eerste overdracht zijn dit de kosten waarmee rekening moet worden gehouden:

• BTW (belasting over de toegevoegde waarde).
• Notariskosten, Kadaster en de kosten van het verwerkingsbureau (Gestoría).
• AJD (belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen, of "zegelrecht").
• Advocaat.

De BTW wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de aankoopprijs) en moet door de verkoper rechtstreeks aan de belastingdienst worden betaald. Bij de aankoop van een onroerend goed bedraagt het BTW-tarief 10%.

De notariskosten voor registratie, Gestoría en advocaat zijn dezelfde als in het geval van de aankoop van een tweedehands woning.

Wanneer de aankoop van een woning aan btw is onderworpen, moet de koper aanvullend Belasting op rechtshandelingen (AJD) betalen tegen 1,2% van de koopsom. De koper moet deze binnen één kalendermaand na de datum van ondertekening van de openbare akte indienen via de procedure van zelfcontrole.

2.- Vereiste documentatie voor de aankoop van een woning

Voor de aankoop van een woning zijn de volgende documenten nodig:

• Originele DNI of paspoort
• Origineel NIE / TIE nummer (verblijfs-/werkvergunning in het buitenland). De NIE / TIE is de fiscale identificatie van buitenlandse ingezetenen die een economische activiteit in Spanje uitoefenen. Het moet worden voorgelegd aan de notaris en is noodzakelijk voor de betaling van belastingen. Om de NIE / TIE te verkrijgen moet een aanvraag met specifieke documentatie worden ingediend bij het desbetreffende politiebureau van het nationale politiekorps. De verwerkingstijd bedraagt gewoonlijk twee tot drie weken. Neem contact op met uw gestoría om in dit verband vooruitgang te boeken.

Het is ook mogelijk deze documenten te verkrijgen via de respectieve Spaanse consulaten in de landen waar de kopers hun gewone verblijfplaats hebben.

• Energy Efficiency Certificate. - Sinds 2013 is het verplicht voor elke flat die te koop of te huur staat om dit certificaat te hebben. Het moet de energieklasse van de woning aangeven.
• Eerste Bewonersvergunning in geval van Nieuwbouw. Het stadhuis zorgt voor de publicatie van dit document. Hiermee wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften en bewoonbaar is. Bovendien krijgen nieuwe woningen een verplichte verzekering, de zogenaamde tienjarige verzekering.
• Bewoningscertificaat. Dit document moet worden ondertekend door een architect of een landmeter en garandeert dat het pand voldoet aan de verplichte kwaliteitseisen voor bewoonbaarheid. Als het gebouw niet over dit document beschikt, staan veel gemeenten van de Balearen niet toe dat de elektriciteits-, water- en gasvoorzieningen worden veranderd.
• Rechtvaardiging van reeds eerder gedane betalingen door middel van een kopie van de overschrijvingen die als onderdeel van de koopprijs zijn gedaan.

Belangrijk: Het is raadzaam voor kopers om een bankrekening in Spanje te openen om hun betalingen via automatische incasso te kunnen verrichten. Met de opening van de bankrekening is het ook belangrijk om een verzekering af te sluiten om het gekochte onroerend goed te dekken tegen alle mogelijke risico's.

3.- Het aankoopproces

Er zijn 3 stappen om een huis te kopen:

1. - De eerste fase is RESERVE. Zodra we het gewenste onroerend goed hebben gevonden, gaan we over tot de reservering en de daaropvolgende terugtrekking uit de markt. In deze fase wordt meestal een reserveringsvergoeding van 3.000, 6.000 of 10.000 € betaald, afhankelijk van de overeenkomst en de prijs van het onroerend goed, of 1% van de waarde van het onroerend goed in het geval van luxe onroerend goed.


2. - Ondertekening van het depotcontract. Met de ondertekening van het aanbetalingscontract (Contrato de Arras) verklaren zowel de koper als de verkoper zich bereid de transactie uit te voeren en verbinden zij zich ertoe deze binnen een bepaalde termijn te voltooien. De koper geeft op zijn beurt een som geld, meestal 10% van de verkoopprijs als onderdeel van de prijs, om de verkooptransactie veilig te stellen.
   Het belangrijkste bij de ondertekening van het depotcontract is dat er juridische gevolgen zijn bij niet-naleving.
   Het te ondertekenen document moet de prijs, de voorwaarden en de sancties in geval van intrekking bevatten, zodat er geen twijfel bestaat over de draagwijdte van de transactie.
   

   Een belangrijk aspect om in gedachten te houden is wie er voor de verkopende partij tekent:

   • Als een bedrijf wordt verkocht, tekent gewoonlijk de naar behoren geïdentificeerde bewindvoerder of gevolmachtigde.
   • Indien de aan- en verkooptransactie tussen particulieren plaatsvindt, moeten alle eigenaren zelf of via hun wettelijke vertegenwoordigers ondertekenen.
   In al deze gevallen kan het depotcontract door de partijen op afstand, digitaal of per post worden ondertekend. Dit onderhandse document bevat alle onderhandelde voorwaarden, de prijs, de termijn voor ondertekening bij een notaris, de beschrijving van het onroerend goed met inbegrip van meubilair en huishoudelijke apparaten, de verantwoordelijkheden en de kosten die uit de transactie voortvloeien.


3. - Ondertekening van de openbare verkoopakte.
   Dit is de laatste stap in de aankoop van het onroerend goed en vindt plaats voor een notaris, in aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Bij deze ondertekening wordt de overeengekomen prijs volledig betaald, met aftrek van het bedrag dat in het ondertekende contract als voorschot is betaald. De kopers hebben het recht hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten van de formalisering van de akte dragen.
   Zowel het bezit van het goed als de uit het overgedragen goed voortvloeiende rechten en verplichtingen gaan met de ondertekening van de akte over op de koper.

4.- Wat te doen nadat de woning bij de notaris is getekend?

Zodra de koper eigenaar wordt van het onroerend goed na ondertekening van de openbare akte bij een notaris, is het noodzakelijk om de belastingen te betalen en voor te leggen binnen 30 dagen na ondertekening, evenals de registratie van de akte in de openbare registers of de kennisgeving van de eigendomsoverdracht van het onroerend goed.

Kadasterregister
Onmiddellijk na de ondertekening van de openbare akte stuurt de notaris elektronisch een gewaarmerkt afschrift van de akte voor inschrijving in het desbetreffende kadaster. Zodra de digitale kopie van de akte is ontvangen, opent het Kadaster een depot, dat 60 dagen geldig blijft.

Betaling van belastingen
Met de ondertekening van de akte is de koper verplicht de bijbehorende belastingen te betalen: Overdrachtsbelasting (in het geval van een tweedehands onroerend goed) of BTW en zegelrecht (voor nieuwe gebouwen of grond).

Verandering van eigendom bij het Kadaster
Zodra de belastingen zijn betaald, moet de koper binnen twee maanden na ondertekening van de eigendomsakte de originele eigendomsakte aan het Kadaster overleggen om de eigendom van het onroerend goed te wijzigen.