Przewodnik nabywcy nieruchomości na Balearach

Ten prosty przewodnik pomoże Ci zrozumieć wszystkie kroki związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości na Balearach, związane z tym koszty i kto jest za nie odpowiedzialny.

1.- Zakup używanych lub nowo wybudowanych domów

W przypadku drugiej ręki (druga lub kolejne transmisje)

Jeśli zamierzasz kupić drugą nieruchomość na Balearach, oto koszty, które należy wziąć pod uwagę należy wziąć pod uwagę:

• Podatek od przeniesienia własności (ITP).
• Opłaty notarialne, wieczystoksięgowe i agencyjne.
• Prawnik.

Zakup nieruchomości podlega podatkowi od przeniesienia, który waha się od 8% do 11% podstawy opodatkowania, w zależności od wartości przenoszonej nieruchomości. Na przykład:

• Do 400.000 euro (8%)
• 400.001 € - 600.000 € (9%)
• 600.001 € - 1.000.000 € (10%)
• Więcej niż 1 000 000 euro (11%)

Podatek ITP jest kumulatywny, co oznacza, że pierwsze 400 000 euro jest opodatkowane stawką 8%, a reszta, powyżej tej kwoty, będzie opodatkowana odpowiednią stawką.

Podatek ten jest obliczany na podstawie zadeklarowanej ceny sprzedaży podanej w akcie własności, chyba że wartość nieruchomości, według władz podatkowych, zostanie uznana za wyższą, w którym to przypadku cena zostanie ponownie obliczona przez władze podatkowe przy użyciu wartości referencyjnej katastralnej, a podatek zostanie zapłacony zgodnie z rzeczywistą wartością obliczoną przez władze podatkowe (Hacienda).

Opłaty notarialne, rejestracyjne i agencyjne. Koszty przetworzenia aktu sprzedaży wynoszą łącznie około 3.000 euro i obejmują opłaty notarialne, koszty rejestracji nieruchomości w rejestrze gruntów oraz opłaty agencyjne.

W przypadku zakupu luksusowych domów opłaty notarialne mogą być wyższe, ponieważ są one obliczane na podstawie opłaty zależnej od kwoty sprzedaży.

Prawnik. Wskazane jest, aby podczas całego procesu kupna i sprzedaży korzystali Państwo z pomocy profesjonalisty. Luxinmo radzi zatrudnić prawnika w celu prawidłowej weryfikacji całego procesu. Opłaty pochodzące z pomocy prawnej prawnika wynoszą w przybliżeniu od 0,5% do 1% wartości transakcji.

Jeśli jest to nowa konstrukcja (pierwsze przekazanie)

W przypadku zakupu nowego domu lub pierwszego przeniesienia są to koszty, które należy wziąć pod uwagę:

• VAT (podatek od wartości dodanej).
• Opłaty notarialne, wieczystoksięgowe i agencyjne.
• AJD (opłata skarbowa)
• Prawnik.

Podatek VAT jest płacony przez kupującego sprzedawcy (wraz z ceną zakupu) i musi być odprowadzony bezpośrednio przez sprzedawcę do urzędu skarbowego. W przypadku zakupu domu stawka VAT wynosi 10 %.

Opłaty notariusza, księgi wieczystej, agencji i prawnika są takie same jak w przypadku zakupu nieruchomości używanej.

Zawsze, gdy zakup nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, kupujący musi dodatkowo zapłacić Podatek od Opłaty Skarbowej (AJD) w wysokości 1,2% ceny zakupu. Nabywca musi to zgłosić w ciągu miesiąca kalendarzowego od daty podpisania aktu notarialnego, w drodze procedury samokontroli.

2.- Dokumentacja wymagana przy zakupie nieruchomości

Aby móc nabyć nieruchomość, wymagane są następujące dokumenty:

• Oryginał DNI lub paszportu.
• Oryginał numeru NIE / TIE (zezwolenie na pobyt/pracę za granicą). NIE / TIE jest identyfikacją podatkową zagranicznych rezydentów, którzy prowadzą działalność gospodarczą w Hiszpanii. Musi być przedstawiony u notariusza i jest niezbędny do opłacania podatków. Aby uzyskać NIE / TIE, należy złożyć wniosek wraz z określoną dokumentacją w odpowiednim komisariacie policji. Okres rozpatrywania wniosku wynosi zazwyczaj od dwóch do trzech tygodni. Skontaktuj się ze swoją gestorią, aby poczynić postępy w tym zakresie.

Możliwe jest również uzyskanie tych dokumentów za pośrednictwem odpowiednich Konsulatów Hiszpanii w krajach stałego zamieszkania nabywców.

• Certyfikat efektywności energetycznej. - Od 2013 roku obowiązkowo każde mieszkanie przeznaczone na sprzedaż lub wynajem musi posiadać ten certyfikat. Musi on pokazywać ocenę energetyczną nieruchomości.
• Pierwsze Pozwolenie na Użytkowanie w przypadku Nowego Budownictwa. Urząd Miasta będzie odpowiedzialny za publikację tego dokumentu. W ten sposób potwierdza, że przepisy urbanistyczne zostały spełnione i że nieruchomość może być zamieszkana. Dodatkowo nowo wybudowane mieszkania będą miały obowiązkowe ubezpieczenie: dziesięcioletnie.
• Świadectwo zdatności do zamieszkania. Dokument ten musi być podpisany przez architekta lub rzeczoznawcę i gwarantuje, że dom spełnia obowiązkowe wymagania jakościowe, aby nadawał się do zamieszkania.
• Dowód płatności dokonanych już wcześniej, w postaci kopii przelewów dokonanych w ramach ceny zakupu.

Ważne: Zaleca się, aby kupujący otworzyli konto bankowe w Hiszpanii, aby móc polecać swoje płatności. Wraz z otwarciem konta bankowego równie ważne jest wykupienie ubezpieczenia, które zabezpieczy zakupione mienie przed ewentualnym ryzykiem.

3.- Proces Zakupu

Istnieją 3 kroki do zakupu domu:

1. - Pierwszą fazą jest REZERWACJA. Po znalezieniu pożądanej nieruchomości jest ona rezerwowana, a następnie wycofywana z rynku. Na tym etapie zazwyczaj uiszczana jest opłata rezerwacyjna w wysokości 3.000, 6.000 lub 10.000 euro w zależności od umowy i ceny nieruchomości lub 1% wartości nieruchomości w przypadku nieruchomości luksusowych.


2. - Podpisanie umowy o wniesienie wadium (contrato de arras). Podpisując umowę o zaliczkę, zarówno kupujący, jak i sprzedający wyrażają wolę przeprowadzenia transakcji i zobowiązują się do jej zakończenia w określonym czasie. Z kolei kupujący przekazuje pewną sumę pieniędzy, zwykle 10% ceny sprzedaży jako część ceny, w celu zabezpieczenia transakcji sprzedaży.
   Naprawdę ważną rzeczą przy podpisywaniu kaucji jest to, że za jej niedotrzymanie grożą konsekwencje prawne. Podpisywany dokument musi zawierać cenę, warunki i kary w przypadku odstąpienia od umowy, aby nie było wątpliwości co do zakresu transakcji. Ważnym aspektem, o którym należy pamiętać jest to, kto składa podpis po stronie sprzedającego:
   • Jeśli firma sprzedaje, to zazwyczaj podpisuje go odpowiednio wskazany dyrektor lub pełnomocnik.
   • Jeśli transakcja kupna-sprzedaży odbywa się między osobami prywatnymi, wszyscy posiadacze muszą złożyć podpisy samodzielnie lub przez swoich przedstawicieli prawnych.

   We wszystkich tych przypadkach umowa o ustanowienie bigla może być podpisana przez strony zdalnie, drogą cyfrową lub za pośrednictwem poczty. Ten prywatny dokument zawiera wszystkie wynegocjowane warunki, cenę, termin podpisania przed notariuszem, opis nieruchomości wraz z meblami i sprzętem AGD, obowiązki i wydatki pochodzące z transakcji.



3. - Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży i kupna.
   Jest to ostatni etap zakupu nieruchomości i odbywa się przed notariuszem, w obecności wszystkich stron lub ich przedstawicieli prawnych. Podczas tego podpisywania, uzgodniona cena jest płacona w całości, odliczając kwotę wpłaconą jako zadatek w podpisanej umowie.
   
   Kupujący mają prawo do wyboru notariusza, gdyż to oni ponoszą koszty wykonania aktu notarialnego. Zarówno posiadanie nieruchomości, jak i prawa i obowiązki wynikające z przeniesienia własności przechodzą na nabywcę wraz z podpisaniem aktu notarialnego.

4.- Co należy zrobić po zarejestrowaniu nieruchomości?

Gdy kupujący nabędzie własność nieruchomości po podpisaniu aktu notarialnego przed notariuszem, konieczne jest opłacenie i przedstawienie podatków w ciągu 30 dni od podpisania, a także zarejestrowanie aktu w rejestrach publicznych lub zgłoszenie zmiany właściciela nieruchomości.

Rejestr gruntów
Niezwłocznie po podpisaniu aktu publicznego notariusz prześle drogą elektroniczną uwierzytelniony odpis do rejestracji w odpowiednim rejestrze gruntów. Po otrzymaniu cyfrowej kopii aktu notarialnego, rejestr gruntów otworzy wpis do akt, który będzie ważny przez 60 dni.

Zapłata podatków
Podpisanie aktu własności pociąga za sobą obowiązek zapłaty przez kupującego związanych z tym podatków: podatku transferowego (w przypadku nieruchomości używanej) lub podatku VAT i opłaty skarbowej (dla nowych budynków lub gruntów).

Zmiana własności w rejestrze gruntów
Nabywca, po zapłaceniu podatków, musi przedstawić oryginał aktu własności w Rejestrze Gruntów w celu zmiany właściciela nieruchomości w ciągu dwóch miesięcy od podpisania aktu.