Путеводитель по недвижимости для покупателей на Балеарских островах

Это простое руководство поможет вам разобраться во всех этапах покупки и продажи недвижимости на Балеарских островах, в расходах, связанных с покупкой, и определении ответственных сторон.

1. - Покупка вторичного или нового жилья

Если вы покупаете вторичное жилье (вторые или последующие передачи)

Если вы покупаете вторичное жилье на Балеарских островах, учтите следующие расходы:

• Налог на передачу имущества (ITP).
• Госпошлины нотариуса, земельный реестр и стоимость услуг по оформлению (Gestoría).
• Адвокат.

Покупка недвижимости облагается налогом на передачу, который варьируется от 8% до 11% налогооблагаемой базы, в зависимости от стоимости переданного имущества. Например:

• До 400 000 € (8%)
• 400 001 € - 600 000 € (9%)
• 600 001 € - 1 000 000 € (10%)
• Свыше 1 000 000 € (11%)

Налог ITP накопителен, что означает, что первые 400 000 евро облагаются налогом на 8%, а остальная сумма сверх этого облагается по соответствующей ставке.

Этот налог рассчитывается на основе заявленной продажной цены, указанной в акте о передаче права собственности, если только стоимость имущества, согласно Hacienda, не считается более высокой, в этом случае цена будет пересчитана налоговыми органами с использованием кадастровой оценки и налог будет уплачиваться согласно фактической стоимости, рассчитанной Испанским налоговым агентством (Hacienda).

Госпошлины нотариуса, регистрация и административные издержки. Расходы на обработку акта о продаже составляют около 3 000 евро в общей сложности и включают госпошлины нотариуса, расходы на регистрацию имущества в земельном реестре (Registro de la Propiedad) и расходы на услуги по оформлению (Gestoría).

В случае покупки элитной недвижимости госпошлины нотариуса могут быть выше, так как они рассчитываются на основе ставки, зависящей от суммы продажи.

Адвокат. Рекомендуется получить помощь профессионала на протяжении всего процесса покупки и продажи. Luxinmo советует нанять адвоката для правильной проверки всего процесса. Гонорары, полученные от юридической помощи адвоката, составляют примерно от 0,5% до 1% от стоимости сделки.

Если это новостройка (первая передача)

В случае покупки новой недвижимости или первой передачи, учтите следующие расходы:

• НДС (налог на добавленную стоимость).
• Госпошлины нотариуса, земельный реестр и расходы на услуги по оформлению (Gestoría).
• AJD (Налог на оформленные юридические акты или "печатный налог").
• Адвокат.

Покупатель уплачивает НДС продавцу (вместе с покупной ценой), а продавец должен уплатить его напрямую в налоговую службу. В случае покупки недвижимости ставка НДС составляет 10%.

Госпошлины нотариуса, расходы на регистрацию, Gestoría и адвоката такие же, как и в случае покупки недвижимости вторичного рынка.

Всякий раз, когда при покупке недвижимости облагается НДС, покупатель должен дополнительно уплатить налог на документы (AJD), составляющий 1,2% от стоимости покупки. Покупатель должен представить его в течение одного календарного месяца с даты подписания публичного акта, через самооценочную процедуру.

2.- Требуемая документация для покупки недвижимости

Для покупки недвижимости требуются следующие документы:

• Оригинал DNI или паспорта
• Оригинал номера NIE / TIE (разрешение на проживание / работу за рубежом). NIE / TIE - это налоговая идентификация иностранных жителей, осуществляющих экономическую деятельность в Испании. Он должен быть представлен в нотариальной конторе и необходим для уплаты налогов. Для получения NIE / TIE необходимо подать заявление вместе с определенной документацией в соответствующий отдел полиции Национального полицейского корпуса. Срок обработки обычно составляет две-три недели. Обратитесь к вашей гестории для продвижения в этом направлении.

Также возможно получить эти документы через соответствующие испанские консульства в странах обычного проживания покупателей.

• Сертификат энергетической эффективности. - С 2013 года обязательным условием для продажи или аренды любой квартиры является наличие этого сертификата. В нем должен быть указан энергетический рейтинг недвижимости.
• Лицензия на первое заселение в случае нового строительства. Мэрия будет отвечать за публикацию этого документа. Таким образом, она подтверждает, что недвижимость соответствует градостроительным нормам и пригодна для проживания. Кроме того, на новые дома распространяется обязательное страхование, называемое десятилетним страхованием.
• Сертификат пригодности для проживания. Этот документ должен быть подписан архитектором или инженером-землемером и гарантирует, что недвижимость соответствует обязательным требованиям качества для проживания. Если здание не имеет этого документа, во многих муниципалитетах Балеарских островов не разрешают изменение собственности электроэнергии, воды и газа.
• Подтверждение предыдущих платежей путем копии сделанных переводов в качестве части стоимости покупки.

Важно: рекомендуется покупателям открыть банковский счет в Испании, чтобы иметь возможность оплачивать свои платежи по прямому дебету. Вместе с открытием банковского счета также важно оформить страховой полис, покрывающий приобретенную недвижимость от возможных рисков.

3.- Процесс покупки

Покупка дома состоит из 3 шагов:

1. - Первый этап - РЕЗЕРВИРОВАНИЕ. Как только мы находим желаемую недвижимость, мы производим резервирование и последующее снятие с рынка. На этом этапе обычно выплачивается плата за резервацию в размере 3.000, 6.000 или 10.000 € в зависимости от договора и цены недвижимости или 1% от стоимости недвижимости в случае роскошных объектов.


2. - Подписание договора залога. Подписывая договор залога (Contrato de Arras), покупатель и продавец выражают свою готовность осуществить сделку и обязуются завершить ее в определенный срок. В свою очередь, покупатель передает сумму денег, обычно 10% от стоимости продажи, в качестве части цены, чтобы обеспечить сделку по продаже.
   Действительно важное значение имеет подписание договора залога, так как нарушение его имеет правовые последствия.
   Документ, который должен быть подписан, должен содержать цену, условия и штрафные санкции в случае отказа от сделки, чтобы не было сомнений в ее масштабе.
   

   Важным аспектом, который следует учитывать, является то, кто подписывает договор от имени продавца:

   • Если продает компания, подписывает должным образом идентифицированный администратор или доверенное лицо.
   • Если сделка купли-продажи осуществляется между частными лицами, подписывать должны все собственники, лично или через своих законных представителей.
   Во всех этих случаях договор залога может быть подписан сторонами дистанционно, с помощью цифровых средств или по почте. Этот частный документ содержит все согласованные условия, цену, срок подписания перед нотариусом, описание недвижимости, включая мебель и бытовую технику, ответственность и расходы, возникающие в результате сделки.


3. - Подписание публичного акта о продаже.
   Это последний шаг при покупке недвижимости и происходит перед нотариусом, при присутствии всех сторон или их законных представителей. Во время подписания полностью оплачивается согласованная цена, за вычетом суммы, уплаченной в качестве залога в подписанном контракте. Покупатели имеют право выбирать нотариуса, так как они несут расходы, возникающие в связи с оформлением документа.
   С подписанием акта на покупателя переходят и владение недвижимостью, и права и обязанности, проистекающие из переданной собственности.

4.- Что делать после подписания нотариального акта о покупке недвижимости?

После того, как покупатель становится собственником недвижимости после подписания публичного акта перед нотариусом, необходимо в течение 30 дней после подписания оплатить и представить налоги, а также зарегистрировать акт в публичных регистрах или уведомить об изменении собственности недвижимости.

Земельный реестр
Сразу после подписания публичного акта нотариус отправит заверенную копию акта в электронном виде для регистрации в соответствующем Земельном реестре. После получения цифровой копии акта, Земельный реестр откроет запись о подаче, которая будет действительна в течение 60 дней.

Оплата налогов
Подписание акта обязывает покупателя оплатить связанные с ним налоги: налог на передачу прав собственности (в случае вторичной недвижимости) или НДС и налог на регистрацию прав (для новых зданий или земель).

Изменение собственности в Земельном реестре
После оплаты налогов покупатель должен представить оригинал акта о передаче прав собственности в Земельный реестр для изменения собственности на недвижимость в течение двух месяцев после подписания акта о передаче прав собственности.