Glosario inmobiliario

Acta de entrega (o de ocupación)

Documento que se firma el día de la entrega de llaves entre comprador y vendedor. En él se refleja el estado aparente del inmueble, lectura de contadores (agua, luz, gas), que se han entregado todas las llaves y que el comprador toma posesión efectiva. Evita problemas futuros sobre el estado en que se recibió la vivienda.

Protocolo oficial del momento de entrega de llaves y posesión.

Acta de manifestaciones

Acta notarial en la que el vendedor declara bajo fe pública aspectos clave como: que no existen deudas con la comunidad, inquilinos, situación urbanística legal, afecciones fiscales pendientes, etc. Protege al comprador y es muy habitual en viviendas de segunda mano.

Declaración jurada del vendedor ante notario sobre el estado real del inmueble.

Acta de titularidad real

Documento notarial obligatorio cuando la operación supera ciertos importes o cuando intervienen sociedades. Identifica a la persona física que realmente controla la compraventa (beneficiario real) para cumplir la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Identificación oficial del verdadero dueño o controlador de la operación.

Acreedor hipotecario

Normalmente un banco o entidad financiera que ha prestado el dinero mediante hipoteca y que, en caso de impago, tiene derecho preferente a cobrarse con el valor del inmueble mediante ejecución hipotecaria.

El banco que tiene la hipoteca como garantía de pago.

Acopio de fondos

Cantidad que el promotor está obligado a depositar en una cuenta bancaria especial o avalada para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores si la obra no llega a terminarse o inscribirse en el Registro.

Garantía económica obligatoria para compras sobre plano.

Acuerdo de reserva

Contrato privado previo a las arras por el que el comprador paga una pequeña cantidad (normalmente 3.000–10.000 €) para que el promotor o vendedor retire la vivienda del mercado durante unas semanas mientras prepara documentación o financiación.

Reserva temporal de vivienda con pequeña señal.

Adecuación urbanística

Conjunto de trámites y obras necesarias para que un terreno, edificación o instalación cumpla con la normativa urbanística actual (licencias, alineaciones, retranqueos, usos permitidos, etc.). Muy habitual en fincas rústicas que se quieren convertir en edificables.

Poner un inmueble o terreno en regla con el planeamiento vigente.

Administración de fincas

Profesional o empresa encargada de la gestión integral de comunidades de propietarios: contabilidad, cobro de cuotas, convocatorias de juntas, contratación de seguros y mantenimiento, tramitación de siniestros y representación legal de la comunidad.

El gestor profesional de la comunidad de vecinos.

Administrador de la comunidad

Persona (propietario o profesional externo) elegida en junta de propietarios para gestionar el día a día de la comunidad: convocar juntas, ejecutar acuerdos, controlar pagos y cobrar morosos. Puede ser remunerado.

Representante legal y gestor diario de la comunidad.

Afección fiscal

Periodo de 4 años en el que Hacienda puede reclamar al nuevo propietario el pago de deudas fiscales del anterior dueño (IBI, plusvalía municipal, etc.) si no se pagaron. Por eso siempre se pide certificado de estar al corriente.

Responsabilidad del comprador por impuestos atrasados del vendedor.

Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)

Profesional titulado y colegiado especializado en intermediación inmobiliaria, tasaciones, asesoramiento jurídico-fiscal y gestión de compraventas y alquileres. En muchas comunidades autónomas tiene funciones exclusivas.

Agente inmobiliario oficial y colegiado.

Agrupación de parcelas

Operación urbanística que consiste en unir dos o más fincas registrales en una sola para cumplir los requisitos de parcela mínima edificable o para mejorar el aprovechamiento urbanístico del terreno.

Unir varias parcelas en una única finca registral.

Alineaciones urbanísticas

Líneas oficiales establecidas por el planeamiento urbanístico que determinan exactamente dónde debe situarse la fachada del edificio respecto a la vía pública y a los linderos colindantes.

Límite oficial de la fachada con la calle.

Alquiler con opción a compra

Contrato de arrendamiento en el que parte de las mensualidades pagadas se descuentan del precio final de venta si el inquilino decide comprar la vivienda en un plazo acordado (normalmente 2-5 años). Muy útil para quien aún no tiene ahorros suficientes.

Alquiler que puede convertirse en compra con descuento.

Alquiler de larga duración

Arrendamiento de vivienda con duración mínima de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ofrece estabilidad al inquilino y límites en la actualización de renta.

Alquiler estable de varios años con protección legal.

Alquiler vacacional (VUT / VT)

Alquiler de vivienda completa por periodos cortos con fines turísticos. Requiere licencia específica en casi todas las comunidades autónomas, inscripción en registro turístico y cumplimiento de normas de seguridad y calidad.

Alquiler turístico de corta estancia con licencia obligatoria.

Alzamiento de cargas

Cancelación registral de una hipoteca u otra carga una vez pagada completamente la deuda. Se hace mediante escritura de cancelación y evita que aparezca en futuras notas simples.

Borrar una hipoteca del Registro cuando ya está pagada.

Amortización

Devolución progresiva del capital prestado en una hipoteca a través de las cuotas mensuales. Cada mes se paga una parte de intereses y otra de capital, reduciendo el capital pendiente.

Pago del capital de la hipoteca a lo largo del tiempo.

Amortización anticipada

Devolución de parte o todo el capital de la hipoteca antes del plazo previsto. Puede ser total (cancelar toda la hipoteca) o parcial (reducir cuota o plazo). Suele llevar comisión limitada por ley.

Pagar la hipoteca antes de tiempo para ahorrar intereses.

Ampliación de obra

Construcción de nuevos metros o elementos (porches, plantas adicionales, piscinas) a una edificación ya existente. Requiere licencia de obra mayor, proyecto técnico y modificación de la declaración de obra nueva.

Aumentar metros o volumen de una vivienda ya construida.

Anexo

Documento complementario que se adjunta a un contrato o escritura pública: planos, memoria de calidades, inventario de muebles, reglamento de comunidad, etc. Forma parte inseparable del documento principal.

Documentación adicional que acompaña al contrato.

Anejos registrales

Elementos vinculados a una vivienda pero con número de finca registral propia: plaza de garaje, trastero o local comercial. Se venden juntos o por separado, pero siempre aparecen relacionados en el Registro.

Garaje o trastero con inscripción independiente pero ligado a la vivienda.

Antigüedad del inmueble

Año de construcción o finalización de la obra según consta en el Catastro o Registro. Influye en tasaciones, desgravaciones fiscales, ITE (Inspección Técnica de Edificios) y seguros.

Edad oficial del edificio o vivienda.

Apostilla de La Haya

Sello oficial que legaliza documentos públicos extranjeros en los países firmantes del Convenio de La Haya. Necesario para poderes, certificados de matrimonio o NIE de no residentes que compren en España.

Legalización rápida de documentos extranjeros.

Aportación no dineraria

Aportación de un inmueble a una sociedad en lugar de dinero para aumentar el capital social. Tributa como una compraventa normal (ITP o IVA según el caso) y requiere tasación oficial.

Aportar un piso o local como capital a una empresa.

Arras

Cantidad entregada a cuenta del precio en un contrato privado de compraventa como garantía de cumplimiento. Existen tres tipos principales: confirmatorias, penitenciales y penales. Las más usadas son las penitenciales.

Señal que garantiza la compraventa y fija consecuencias si alguien se echa atrás.

Arras confirmatorias

Cantidad entregada simplemente a cuenta del precio. No permiten desistir sin consecuencias; si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con indemnización por daños y perjuicios.

Señal que solo es pago a cuenta, sin derecho a echarse atrás.

Arras penitenciales

Las más habituales en España. El comprador puede desistir perdiendo las arras; el vendedor puede desistir devolviéndolas duplicadas (artículo 1454 del Código Civil). Ofrecen flexibilidad a ambas partes.

Señal con derecho a desistir perdiendo o duplicando la cantidad.

Arras penales

Funcionan como cláusula penal: fijan una indemnización mínima por incumplimiento. La parte cumplidora puede elegir entre exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo quedándose las arras como compensación.

Señal que actúa como indemnización mínima por incumplimiento.

Arrendador

Propietario que pone su inmueble en alquiler. También llamado casero. Tiene derecho a cobrar la renta, exigir fianza y recuperar la vivienda en los casos permitidos por la ley.

Dueño que alquila la vivienda o local.

Arrendatario

Persona que alquila y vive o usa el inmueble. También llamado inquilino. Tiene derecho a disfrutar de la vivienda durante el plazo acordado y obligación de pagar la renta y cuidar la propiedad.

Inquilino que vive de alquiler.

Arrendamiento urbano

Contrato de alquiler de viviendas y locales regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Establece duración mínima, actualización de rentas, fianza y causas de desahucio.

Alquiler de inmuebles en zonas urbanas (vivienda o local).

Arrendamiento rústico

Alquiler de fincas rústicas (terrenos agrícolas, ganaderos o forestales) regulado por la Ley de Arrendamientos Rústicos. Tiene normas específicas sobre duración, prórrogas y mejoras realizadas por el arrendatario.

Alquiler de terrenos o explotaciones agrícolas.

Aval

Garantía personal por la que una tercera persona (avalista) se compromete a pagar la deuda si el deudor principal no lo hace. Muy usado en alquileres cuando no se quiere aval bancario.

Garantía personal de pago con responsabilidad ilimitada.

Aval bancario

Garantía emitida por un banco que se compromete a pagar hasta una cantidad determinada si el inquilino o comprador no cumple. Habitual en alquileres de locales comerciales y en compras sobre plano.

Garantía de pago respaldada por un banco.

Avalista

Persona física que responde con todos sus bienes presentes y futuros si el inquilino o deudor principal no paga. El propietario puede reclamar directamente al avalista sin pasar antes por el inquilino.

Garante personal que responde si el inquilino no paga.

Activos adjudicados (bancarios)

Inmuebles que los bancos se han quedado tras ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. Suelen venderse con importantes descuentos y financiación ventajosa, aunque a veces necesitan reformas.

Pisos y locales propiedad de bancos a precio reducido.

Base imponible

Cantidad sobre la que se aplica el tipo impositivo para calcular el impuesto. En compraventa de segunda mano es el valor real del inmueble; en hipoteca es la responsabilidad hipotecaria total (capital + intereses + costas).

Importe exacto antes de aplicar el porcentaje del impuesto.

Base liquidable

Resultado de restar a la base imponible las reducciones o bonificaciones legales a las que tengas derecho (vivienda habitual, familia numerosa, discapacidad, etc.). Es la cantidad final sobre la que realmente pagas el impuesto.

Base imponible ya con descuentos aplicados.

Beneficiario real

Persona física que en último término posee o controla una operación inmobiliaria (aunque la compra se haga a través de una sociedad o testaferro. Debe identificarse obligatoriamente por ley antiblanqueo.

La persona de carne y hueso que está detrás de la sociedad que compra.

Bien inmueble

Todo aquello que no se puede mover de un lugar a otro sin destruirlo o alterarlo: terrenos, viviendas, locales, garajes, trasteros, parcelas, etc. Es el objeto principal del mercado inmobiliario.

Propiedad que no se puede trasladar: casas, pisos, terrenos.

Bienes gananciales

Inmuebles y demás bienes adquiridos durante el matrimonio bajo régimen de sociedad de gananciales. Pertenecen al 50 % a cada cónyuge y ambos deben firmar la venta aunque solo uno figure como titular registral.

Propiedades que son mitad de cada cónyuge por estar casados en gananciales.

Bienes privativos

Inmuebles que pertenecen al 100 % a uno solo de los cónyuges (comprados antes del matrimonio, recibidos por herencia o donación, o en régimen de separación de bienes).

Propiedades que son solo de uno aunque esté casado.

Bloque registral

Conjunto de fincas registrales que forman un mismo edificio en propiedad horizontal. Todas comparten la misma descripción general del bloque y el bloque técnico del edificio.

Grupo de fincas registrales que corresponden a un mismo edificio.

Bloque técnico del edificio

Parte de la escritura de división horizontal que describe las características técnicas comunes del edificio: año construcción, número de plantas, ascensores, instalaciones, etc. Es común a todas las viviendas del bloque.

Descripción técnica general de todo el edificio.

Boletín de agua

Certificado emitido por instalador autorizado o la compañía suministradora que acredita que la instalación interior de agua cumple la normativa. Necesario para dar de alta o cambiar titularidad del suministro.

Certificado de que la instalación de agua está en regla.

Boletín eléctrico (CIE)

Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) emitido por instalador autorizado. Obligatorio para aumentar potencia, dar de alta la luz por primera vez o tras una reforma importante.

Certificado oficial de la instalación eléctrica en regla.

Borrador de contrato

Versión previa y no vinculante del contrato de compraventa o alquiler que sirve para negociar condiciones antes de la firma definitiva. Permite modificar cláusulas sin compromiso.

Contrato provisional para revisar y negociar.

Bruto / Neto (precio de venta)

Precio bruto = importe total que paga el comprador (incluye impuestos y gastos). Precio neto = cantidad que realmente recibe el vendedor tras descontar sus gastos e impuestos.

Bruto: lo que paga el comprador · Neto: lo que cobra el vendedor.

Caducidad registral

Las inscripciones y anotaciones en el Registro de la Propiedad caducan automáticamente a los 30 años si no se renuevan mediante prórroga. Es muy común en hipotecas antiguas que siguen apareciendo en la nota simple aunque ya estén pagadas, generando confusión al comprador. Para evitarlo, se debe cancelar la hipoteca cuando se termina de pagar.

Las anotaciones del Registro dejan de tener efecto tras 30 años sin renovación.

Calificación energética

Etiqueta obligatoria que clasifica el consumo energético y las emisiones de CO₂ de una vivienda o local, desde la letra A (muy eficiente) hasta la G (muy poco eficiente). Se obtiene mediante el certificado energético y debe aparecer en todos los anuncios de venta o alquiler. Una buena calificación aumenta el valor de mercado y reduce gastos de luz y calefacción.

Letra de eficiencia energética del inmueble (A a G).

Calificación urbanística

Clasificación oficial del suelo según el planeamiento urbanístico: urbano, urbanizable o rústico. Determina qué se puede construir, con qué altura, ocupación y usos permitidos. Es esencial consultarla antes de comprar un terreno para evitar sorpresas con la edificabilidad.

Categoría legal del terreno según el plan urbanístico.

Cancelación registral

Procedimiento por el que se borra del Registro de la Propiedad una carga (hipoteca, embargo, usufructo, etc.) una vez extinguida la obligación. Se realiza mediante escritura pública de cancelación o por orden judicial. Es imprescindible para vender un inmueble completamente libre de cargas y evitar problemas al nuevo comprador.

Eliminar una carga del Registro cuando ya no existe.

Capital pendiente

Cantidad exacta que aún queda por devolver del préstamo hipotecario en un momento concreto. Aparece detallado en el certificado de deuda cero cuando se va a cancelar la hipoteca o en cualquier consulta al banco. Es clave para calcular comisiones por amortización anticipada o para una novación.

Dinero que todavía queda por pagar de la hipoteca.

Cargas

Cualquier derecho real o anotación que limita la plena disposición del inmueble: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, opciones de compra, condiciones resolutorias, etc. Aparecen en la nota simple y deben cancelarse o asumirlas en la compraventa. Es uno de los puntos más importantes a revisar antes de comprar.

Gravámenes o limitaciones que pesan sobre la propiedad.

Catastro

Registro público dependiente del Ministerio de Hacienda que recoge la descripción física, jurídica y económica de todos los inmuebles de España (superficie, uso, titular catastral, valor catastral, referencia catastral). Sirve para calcular el IBI y es complementario al Registro de la Propiedad. Desde 2015 existe coordinación obligatoria entre ambos.

Base de datos oficial de todos los inmuebles con fines fiscales.

Cédula de calificación (VPO)

Documento oficial emitido por la comunidad autónoma que acredita que una vivienda tiene protección oficial (VPO o VPT). Indica el precio máximo de venta o alquiler, los requisitos de ingresos y el plazo de protección (normalmente 20-30 años). Puede ser provisional o definitiva.

Certificado que confirma que la vivienda es de protección oficial.

Cédula de habitabilidad

Documento autonómico que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas de superficie, ventilación, iluminación, salubridad y seguridad para ser habitada. Es obligatorio para dar de alta los suministros, vender, alquilar o hipotecar. Puede ser de primera ocupación (obra nueva) o de segunda ocupación (antigua).

Licencia que confirma que se puede vivir en la vivienda.

Cédula urbanística

Informe oficial emitido por el ayuntamiento que detalla toda la información urbanística de una parcela: calificación, edificabilidad, ocupación, alineaciones, retranqueos, usos permitidos y posibles afecciones. Es fundamental para comprar solares o terrenos.

Ficha completa del ayuntamiento sobre lo que se puede hacer en un terreno.

Certificado de deuda cero

Documento emitido por el banco que acredita que la hipoteca está totalmente pagada y autoriza su cancelación en el Registro. Incluye el capital pendiente (cero) y es imprescindible para vender libre de cargas o para eliminar la hipoteca del historial registral.

Papel del banco que confirma “ya no debes nada”.

Certificado de deudas con la comunidad

Certificado obligatorio expedido por el administrador o presidente de la comunidad que confirma que el vendedor está al corriente de pago de todos los gastos comunitarios. El comprador queda protegido: si hay deudas ocultas, responde la comunidad (art. 9.1.e LPH).

Papel que garantiza que no hay deudas con los vecinos.

Certificado energético

Informe técnico obligatorio realizado por profesional cualificado que incluye la calificación energética, el consumo estimado y recomendaciones de mejora. Tiene validez de 10 años y debe presentarse en toda venta o alquiler. La etiqueta debe aparecer en anuncios.

Documento obligatorio con la letra de consumo energético.

Certificado Final de Obra (CFO)

Documento firmado por el arquitecto director de obra y el arquitecto técnico que certifica que la construcción se ha ejecutado exactamente según el proyecto aprobado y la licencia de obra. Es imprescindible para obtener la licencia de primera ocupación y para inscribir la obra nueva en el Registro.

Certificado de fin de obra firmado por los técnicos.

Certificado registral de dominio y cargas

Documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad (más completo que la nota simple) que detalla el titular actual, la descripción exacta de la finca y todas las cargas vigentes con su fecha y importe. Lo solicitan los notarios en operaciones complejas para tener fe pública total.

Informe completo y oficial del estado registral del inmueble.

Certificado técnico

Informe genérico emitido por arquitecto, aparejador o ingeniero sobre el estado de un inmueble o instalación (estructura, electricidad, fontanería, etc.). Puede ser requerido por el ayuntamiento, banco o comprador para acreditar que todo está en regla.

Informe profesional sobre el estado técnico de la vivienda.

Cláusula penal

Cláusula contractual que establece una penalización económica fija y automática en caso de incumplimiento (ej. perder las arras duplicadas). Evita tener que ir a juicio para probar los daños reales y da seguridad a ambas partes.

Multa pactada por incumplir el contrato.

Cláusula resolutoria

Cláusula (expresa o legal) que permite resolver automáticamente el contrato por incumplimiento grave, como el impago de cuotas hipotecarias o de alquiler. En hipotecas facilita la ejecución directa sin juicio largo.

Cláusula que permite cancelar el contrato por incumplimiento.

Cláusula suelo

Cláusula abusiva en hipotecas variables que establecía un interés mínimo (ej. 3 %) aunque el Euríbor bajara más. Fue declarada nula por el Tribunal Supremo y TJUE en miles de casos. Los afectados pueden reclamar la devolución de lo cobrado de más desde mayo de 2013.

Límite mínimo ilegal al interés variable de la hipoteca.

Cláusulas hipotecarias

Conjunto de condiciones incluidas en la escritura de hipoteca: tipo de interés, comisiones, vencimiento anticipado, cláusula suelo, seguros vinculados, etc. Desde la ley de 2019 deben explicarse claramente y el notario realiza un test de comprensión al cliente.

Todas las condiciones detalladas de la hipoteca.

Comunidad de propietarios

Conjunto de todos los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Se encarga de gestionar los elementos comunes (tejado, ascensor, piscina, etc.) mediante junta de propietarios, cuotas y administrador. Regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.

Los vecinos organizados para gestionar el edificio.

Comisión de apertura

Porcentaje (generalmente entre 0,5 % y 1,5 %) que cobra el banco al formalizar la hipoteca por los gastos de estudio, tramitación y constitución del préstamo. Se paga de una sola vez al firmar la escritura y forma parte de los gastos hipotecarios.

Gasto inicial del banco al conceder la hipoteca.

Comisión por amortización anticipada

Porcentaje que cobra el banco cuando se devuelve parte o todo el capital de la hipoteca antes del plazo previsto. Está limitado por ley: máximo 2 % los primeros 10 años en variable y 0,15 % en fija. Compensa al banco por la pérdida de intereses futuros.

Penalización por pagar la hipoteca antes de tiempo.

Compraventa

Contrato por el que el vendedor transfiere la propiedad de un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto en dinero. Puede formalizarse en documento privado o en escritura pública (esta última es necesaria para inscribir en el Registro). Es la operación inmobiliaria más común.

Contrato de compra y venta de un inmueble.

Condición resolutoria

Cláusula inscrita en el Registro que permite al vendedor resolver la compraventa y recuperar la vivienda si el comprador no paga las cuotas pactadas en una venta a plazos. Funciona como garantía similar a una hipoteca.

Cláusula que permite al vendedor recuperar la vivienda por impago.

Condición suspensiva

Cláusula por la que la eficacia del contrato (normalmente la compraventa) queda suspendida hasta que se cumpla una condición (ej. obtener la hipoteca). Si no se cumple, el contrato no produce efectos y se devuelven las arras.

El contrato no es válido hasta que ocurra algo concreto.

Contrato de alquiler

Documento que regula el arrendamiento urbano entre arrendador y arrendatario: duración, renta, fianza, actualizaciones, obligaciones de cada parte y causas de resolución. Desde la LAU de 2019, duración mínima 5 años si el dueño es persona física.

Contrato oficial de arrendamiento de vivienda o local.

Contrato de arras

Contrato privado de compraventa en el que el comprador entrega una cantidad (arras) como señal y garantía. Es el documento más habitual antes de la escritura pública y fija fecha de firma, precio y consecuencias si alguien se echa atrás.

Contrato con señal que reserva la vivienda.

Contrato de exclusiva inmobiliaria

Acuerdo por el que el vendedor encarga en exclusiva la venta de su inmueble a una agencia durante un plazo (3-6 meses). La agencia cobra honorarios aunque el vendedor encuentre comprador por su cuenta. A cambio, la agencia invierte más en marketing.

Contrato que da exclusividad a una agencia para vender.

Contrato de opción de compra

Contrato por el que el propietario concede al comprador el derecho exclusivo a comprar la vivienda en un plazo y precio fijados, a cambio de una prima. Si no ejerce la opción, pierde la prima; si la ejerce, la prima se descuenta del precio.

Derecho a comprar en el futuro pagando una prima.

Contrato de reserva

Contrato privado inicial (normalmente en obra nueva) por el que el comprador paga una pequeña cantidad para reservar la vivienda y sacarla del mercado mientras prepara financiación o documentación. Suele durar 15-30 días y la cantidad se descuenta del precio final.

Reserva temporal de una vivienda con señal pequeña.

Contrato de señal

Contrato privado muy sencillo por el que el comprador entrega una pequeña cantidad como señal para reservar la vivienda unos días. Es similar a la reserva pero más informal. La cantidad se descuenta del precio o se devuelve si no se firma.

Reserva rápida con una señal pequeña.

Contrato privado de compraventa

Documento firmado entre comprador y vendedor antes de la escritura pública que recoge precio, forma de pago, plazo de firma ante notario y arras. Tiene plena validez entre las partes, pero no permite inscribir en el Registro hasta elevarlo a público.

Contrato de compra antes de ir al notario.

Coordinación Catastro–Registro

Procedimiento obligatorio desde 2015 para que la descripción física (superficie, linderos, etc.) coincida exactamente entre Catastro y Registro de la Propiedad. Se representa mediante georreferenciación y evita discrepancias en futuras compraventas.

Hacer que Catastro y Registro digan lo mismo sobre la finca.

Copropiedad

Situación en la que un inmueble pertenece a varias personas en porcentajes (proindiviso). Todos los copropietarios deben firmar para vender o hipotecar. Cualquier copropietario puede pedir la división mediante acción de división de cosa común.

Varios propietarios sobre un mismo inmueble.

Cuota de comunidad

Porcentaje de participación de cada propietario en los elementos comunes del edificio, fijado en la escritura de división horizontal. Sirve para repartir los gastos de comunidad y para calcular votos en las juntas.

Porcentaje que te toca pagar de los gastos comunes.

Cuota hipotecaria

Cantidad mensual que se paga al banco por la hipoteca, formada por capital amortizado más intereses. Puede ser fija (hipoteca fija) o variable (según Euríbor). Incluye a veces seguros vinculados.

Pago mensual de la hipoteca.

Dación en pago

Acuerdo entre el deudor y el banco por el que se entrega la vivienda al acreedor hipotecario para cancelar totalmente la deuda pendiente, aunque el valor del inmueble sea inferior al préstamo. Evita la ejecución hipotecaria, el desahucio y la deuda residual. Está regulada por el Código de Buenas Prácticas y es voluntaria para el banco, salvo casos de especial vulnerabilidad.

Entregar la vivienda al banco y quedar libre de toda la hipoteca.

Datos registrales

Información completa que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca: número de finca, titular registral, superficie registral, linderos, cargas, historial de transmisiones, etc. Es la información oficial y protegida frente a terceros.

Todos los datos oficiales de una vivienda o terreno en el Registro.

Declaración de obra nueva

Escritura pública obligatoria para inscribir por primera vez en el Registro una edificación que no figuraba (vivienda nueva, ampliación, rehabilitación integral o antigua sin inscribir). Puede ser en construcción (anticipada) o terminada, y requiere licencia, certificado final de obra y libro del edificio.

Escritura que registra legalmente una construcción por primera vez.

Declaración responsable de ocupación

Trámite simplificado en algunos ayuntamientos que sustituye a la licencia de primera ocupación. El promotor o propietario declara bajo su responsabilidad que la obra cumple la normativa y puede ocuparse inmediatamente. El ayuntamiento puede revisarlo posteriormente.

Documento que permite ocupar la vivienda sin esperar licencia expresa.

Defecto oculto

Defecto grave del inmueble que no era detectable en una visita normal y que afecta seriamente al uso (humedades estructurales, aluminosis, plagas, etc.). El vendedor responde durante 6 meses en segunda mano o hasta 10 años en obra nueva (garantía decenal). El comprador puede pedir resolución del contrato o rebaja del precio.

Problema grave que no se veía y que permite reclamar al vendedor.

Delegación de pago

Acuerdo por el que el deudor (comprador) autoriza a un tercero (normalmente el banco que concede la hipoteca) a pagar directamente al vendedor el precio de la compraventa el día de la firma. Muy habitual en operaciones con hipoteca.

El banco paga directamente al vendedor en nombre del comprador.

Depósito

Cantidad de dinero entregada por el comprador al vendedor como señal o reserva antes de la firma del contrato de arras o de compraventa. Suele ser pequeña y recuperable si la operación no se cierra por causas no imputables al comprador.

Cantidad pequeña para reservar una vivienda sin compromiso firme.

Depósito de garantía (fianza)

Cantidad equivalente a una o dos mensualidades que el inquilino entrega al firmar el alquiler y que el arrendador debe depositar en el organismo autonómico correspondiente. Sirve para responder de daños o impagos y se devuelve al finalizar el contrato si todo está correcto.

Fianza obligatoria en todo contrato de alquiler.

Depreciación inmobiliaria

Pérdida de valor de un inmueble con el paso del tiempo por antigüedad, desgaste o cambios en el mercado. Se tiene en cuenta en tasaciones, contabilidad de empresas y cálculo de ganancia patrimonial en venta.

Bajada del valor de una propiedad por el paso de los años.

Derecho de superficie

Derecho real por el que una persona (superficiario) puede construir o mantener una edificación en terreno ajeno durante un plazo (normalmente 50-99 años) a cambio de un canon. Al finalizar, la construcción pasa al dueño del suelo (o se pacta lo contrario).

Construir en terreno de otro pagando canon.

Derecho de tanteo y retracto

Derecho preferente de ciertas personas o administraciones a comprar un inmueble en las mismas condiciones que un tercero. Tanteo: antes de vender; retracto: después de vender. Muy habitual en VPO, fincas rústicas y arrendamientos.

Derecho a comprar antes o igualar oferta de tercero.

Derecho de vuelo

Derecho a construir en altura sobre un edificio existente (añadir plantas) a cambio de un canon al propietario del suelo o del inmueble. Muy usado en rehabilitaciones de centros urbanos.

Construir plantas adicionales sobre un edificio ajeno.

Desahucio

Procedimiento judicial para desalojar a un inquilino por impago de rentas, finalización del contrato o precario. Desde 2019 existe el desahucio express, más rápido. Puede suspenderse temporalmente por vulnerabilidad social.

Desalojo forzoso del inquilino por orden judicial.

Desistimiento contractual

Derecho de una de las partes a echarse atrás en un contrato antes de la firma definitiva. En arras penitenciales tiene consecuencias económicas claras (pérdida o duplicación de la señal). En otros contratos puede generar indemnización.

Echarse atrás en un contrato de compraventa o alquiler.

Deslinde

Procedimiento para fijar definitivamente los límites entre dos fincas colindantes cuando existe discrepancia. Puede ser amistoso (acuerdo entre propietarios ante notario) o judicial.

Determinar exactamente dónde acaba tu terreno y empieza el del vecino.

Deslinde administrativo

Procedimiento oficial por el que la Administración (Costas, Confederación Hidrográfica, etc.) delimita el dominio público (playas, ríos, carreteras) frente a la propiedad privada. Puede reducir la superficie edificable o incluso expropiar parte del terreno.

Delimitación oficial entre terreno privado y dominio público.

Desgravación fiscal

Reducción en la cuota del IRPF por la compra o hipoteca de vivienda habitual. Actualmente solo aplica a hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013. Permite deducir hasta el 15 % de las cantidades pagadas con un máximo de 9.040 € anuales.

Descuenta parte de la hipoteca en la declaración de la renta (solo antiguas).

Devengo

Momento en que nace la obligación de pagar un impuesto. En compraventa es el día de la firma de la escritura; en IBI es el 1 de enero de cada año. Determina quién debe pagar cada impuesto.

Fecha en la que se genera el impuesto.

Dirección de obra

Función técnica obligatoria del arquitecto (dirección facultativa) y aparejador (dirección de ejecución) durante la construcción para garantizar que se ejecuta conforme al proyecto, la licencia y la normativa. Firman el certificado final de obra.

Supervisión técnica diaria de la obra por los arquitectos.

Disciplina urbanística

Conjunto de normas y procedimientos administrativos para controlar que las construcciones cumplen el planeamiento (licencias, órdenes de ejecución, infracciones, sanciones, legalización o demolición). La ejerce el ayuntamiento.

Control municipal de que todo se construye legalmente.

Documento privado

Contrato firmado solo entre las partes sin intervención de notario (contrato de arras, reserva, alquiler, etc.). Tiene plena validez entre quienes lo firman, pero no puede inscribirse en el Registro hasta elevarse a público.

Contrato válido entre las partes pero sin fe pública.

Dominio pleno

Propiedad total y absoluta de un inmueble sin ninguna limitación (sin usufructo, servidumbres, etc.). Es lo habitual cuando compras una vivienda libre.

Ser dueño al 100 % sin limitaciones.

Dominio útil

Derecho a usar y disfrutar un inmueble pagando un canon al dueño del dominio directo (censualista). Sistema antiguo casi desaparecido, pero aún existe en algunos casos históricos (censos, foros).

Derecho a usar un inmueble pagando canon al verdadero dueño.

Domicilio fiscal

Dirección que una persona o empresa declara ante Hacienda para recibir notificaciones tributarias. En inmuebles, suele ser la vivienda habitual. Muy importante para no residentes.

Dirección oficial ante Hacienda.

Doble imposición

Situación en la que un mismo rendimiento (alquiler, venta) se grava en dos países. España tiene convenios de doble imposición con la mayoría de países para evitarlo o minorarlo (ej. no residentes pueden deducir lo pagado en su país).

Pagar impuestos por lo mismo en dos países.

Due diligence inmobiliaria

Proceso exhaustivo de investigación legal, técnica, urbanística y fiscal de un inmueble antes de comprarlo (especialmente en operaciones de inversión o empresariales). Incluye revisión de cargas, licencias, deudas, contratos de alquiler, etc.

Auditoría completa antes de comprar una propiedad.

Eficiencia energética

Capacidad de un inmueble para mantener el confort térmico y lumínico con el mínimo consumo de energía. Depende del aislamiento, ventanas, orientación, instalaciones de calefacción/climatización y energías renovables. Una alta eficiencia reduce significativamente las facturas de luz y gas y aumenta el valor de reventa o alquiler.

Cuánta energía gasta realmente la vivienda para ser confortable.

Edificabilidad

Cantidad máxima de metros cuadrados que se pueden construir en una parcela según el planeamiento urbanístico. Se expresa normalmente en m² de techo por m² de suelo (ej. 1,2 m²/m²). Es uno de los valores más importantes al comprar un terreno.

Cuántos metros cuadrados permite construir el ayuntamiento en ese terreno.

Edificación existente

Construcción ya realizada en una parcela, aunque sea antigua o esté en ruinas. Influye en la edificabilidad que queda disponible y en la posibilidad de rehabilitar o ampliar en lugar de demoler.

Lo que ya está construido en el terreno (aunque sea viejo).

Ejecución hipotecaria

Procedimiento judicial por el que el banco, ante impago prolongado, solicita la subasta pública de la vivienda hipotecada para cobrarse la deuda. Si no alcanza, puede seguir reclamando la diferencia (salvo dación en pago). Es el último recurso del banco.

Subasta forzosa de la vivienda por no pagar la hipoteca.

Embargo

Medida cautelar ordenada por un juez o Hacienda que impide vender, hipotecar o disponer libremente de un inmueble hasta saldar una deuda (impagos fiscales, pensiones, préstamos, etc.). Aparece como anotación preventiva en el Registro y es una de las cargas más graves.

Bloqueo judicial o fiscal que impide vender la propiedad.

Encargo de venta

Contrato por el que el propietario encarga a una agencia o profesional la búsqueda de comprador para su inmueble. Puede ser en exclusiva (recomendado) o sin exclusividad. Regula honorarios, plazo y condiciones.

Contrato con una inmobiliaria para vender tu piso.

Energía solar

Sistema de placas fotovoltaicas o térmicas instalado en la vivienda o comunidad para generar electricidad o agua caliente sanitaria. Mejora la calificación energética, reduce la factura y puede dar derecho a subvenciones (Next Generation, autonómicas).

Placas solares para autoconsumo o agua caliente.

Entidad tasadora

Empresa homologada por el Banco de España que realiza tasaciones oficiales vinculantes para hipotecas. Las más conocidas: Tinsa, Sociedad de Tasación, Tasamadrid, Eurovaloraciones, etc.

Empresa autorizada para valorar oficialmente una vivienda.

Entrega de llaves

Acto físico por el que el vendedor entrega todas las llaves de la vivienda al comprador, momento en que este toma posesión efectiva. Suele coincidir con la firma de la escritura o hacerse mediante acta de entrega el mismo día.

Día en que recibes las llaves y puedes entrar a vivir.

Equipamiento comunitario

Instalaciones de uso común en una urbanización o edificio: piscina, jardines, pista de pádel, sala comunitaria, garita de seguridad, etc. Su mantenimiento se paga con las cuotas de comunidad.

Zonas e instalaciones comunes de la urbanización.

Escrito de cancelación de cargas

Documento (normalmente carta del banco + certificado de deuda cero) que se presenta en el Registro junto con la escritura pública para borrar definitivamente una hipoteca u otra carga ya pagada.

Documentación para borrar hipoteca del Registro.

Escritura pública

Documento autorizado por notario con fe pública. Es obligatorio para inscribir en el Registro cualquier transmisión (compraventa), carga (hipoteca) o modificación importante (obra nueva, división horizontal). Tiene valor probatorio total frente a terceros.

Contrato firmado ante notario que permite inscribir en el Registro.

Escritura de compraventa

Escritura pública en la que se formaliza la transmisión de la propiedad de un inmueble a cambio de un precio. Es el título de propiedad definitivo y el documento que se presenta en el Registro para cambiar la titularidad.

Documento notarial definitivo de compra de una vivienda.

Escritura de hipoteca

Escritura pública en la que se constituye la garantía hipotecaria sobre un inmueble a favor del banco. Contiene el importe del préstamo, intereses, comisiones, cláusulas y la responsabilidad hipotecaria total.

Contrato notarial que crea la hipoteca.

Escritura de obra nueva

Escritura pública que inscribe por primera vez una construcción en el Registro de la Propiedad (vivienda nueva, ampliación o antigua no inscrita). Incluye proyecto, licencias, libro del edificio y seguro decenal en caso de viviendas.

Escritura que registra una construcción nueva.

Escritura de división horizontal

Escritura pública que crea legalmente la comunidad de propietarios: describe los elementos comunes, divide el edificio en fincas independientes (pisos, locales, garajes) y fija la cuota de participación de cada uno.

Escritura que convierte un edificio en pisos legales independientes.

Estado de cargas

Situación actual del inmueble respecto a hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, opciones de compra, condiciones resolutorias, etc. Se comprueba siempre con nota simple o certificado registral antes de comprar.

Informe de todo lo que “pesa” sobre una vivienda.

Estudio de mercado inmobiliario

Análisis profesional de precios de venta/alquiler, demanda, oferta y tendencias en una zona concreta. Fundamental para fijar el precio correcto de venta o para invertir.

Informe de precios reales y tendencias en una zona.

Estudio de viabilidad

Informe técnico-económico que analiza si un proyecto inmobiliario (promoción, reforma importante) es rentable: costes, ingresos previstos, plazos, riesgos y retorno esperado.

Estudio para saber si un proyecto inmobiliario sale a cuenta.

Estudio geotécnico

Informe obligatorio en obra nueva que analiza las características del terreno (resistencia, composición, nivel freático) para diseñar correctamente la cimentación y evitar futuros hundimientos o grietas.

Análisis del suelo antes de construir.

Euríbor

Índice de referencia más utilizado en España para hipotecas a tipo variable. Es el tipo medio al que los bancos europeos se prestan dinero a un año. Se publica diariamente y la revisión suele ser anual o semestral.

El índice que hace que suba o baje tu cuota hipotecaria.

Exceso de cabida

Situación en la que la superficie real de una finca es mayor que la que figura en el Registro o Catastro. Se puede regularizar mediante expediente de dominio, acta de notoriedad o coordinación Catastro–Registro para evitar problemas en la venta.

El terreno o piso tiene más metros reales que los inscritos.

Expropiación forzosa

Procedimiento por el que la Administración (Estado, comunidad o ayuntamiento) obliga a vender un inmueble por causa de utilidad pública o interés social (autovía, tren, parque). El propietario recibe el justiprecio, pero no puede negarse.

La Administración te quita la propiedad pagando precio oficial.

Factura proforma inmobiliaria

Documento no fiscal que emite el promotor o vendedor como presupuesto detallado del precio final de la vivienda (incluye IVA o ITP, gastos estimados, forma de pago, plazos de entrega, etc.). Sirve para que el comprador conozca el importe total antes de firmar el contrato de arras.

Presupuesto oficial y detallado de la compraventa antes del contrato.

Ficha urbanística

Informe oficial del ayuntamiento que resume toda la normativa aplicable a una parcela concreta: calificación, edificabilidad, ocupación, altura máxima, retranqueos, usos permitidos y cargas urbanísticas. Es el documento más completo para saber qué se puede hacer en un terreno.

Ficha completa del ayuntamiento sobre lo que permite un solar.

Fianza

Cantidad obligatoria en todo arrendamiento urbano: 1 mensualidad en vivienda y 2 en local. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico (Incavi, IVIMA, etc.). Se devuelve al finalizar el contrato si no hay daños ni deudas. También se usa como sinónimo de depósito de garantía.

Dinero obligatorio que el inquilino entrega como garantía.

Finca registral

Unidad mínima e independiente inscrita en el Registro de la Propiedad con su propio número. Puede ser una vivienda, local, garaje, trastero, parcela, etc. Un mismo propietario puede tener varias fincas registrales.

Cada piso, garaje o terreno tiene su número único en el Registro.

Finca rústica

Parcela clasificada como suelo rústico o no urbanizable. Solo permite usos agrícolas, ganaderos, forestales o actividades compatibles. Construir vivienda está muy restringido y suele requerir autorización excepcional.

Terreno no edificable destinado a labores del campo.

Finca urbana

Parcela clasificada como suelo urbano o urbanizable donde está permitido construir viviendas, locales o industrias según el planeamiento. Tiene acceso a todos los servicios (agua, luz, alcantarillado).

Terreno edificable dentro de núcleo urbano o urbanizable.

Fiscalidad inmobiliaria

Conjunto de impuestos que gravan la compra, posesión, alquiler y venta de inmuebles: ITP/IVA, AJD, IBI, plusvalía municipal, ganancia patrimonial, IRNR, renta imputada, etc. Es uno de los sectores con mayor carga fiscal en España.

Todos los impuestos relacionados con comprar, tener o vender una propiedad.

Fondo de reserva (comunidad de propietarios)

Cantidad que la comunidad debe tener ahorrada obligatoriamente (mínimo el 10 % del presupuesto ordinario anual desde la reforma de la LPH 2022) para hacer frente a obras imprevistas, averías graves o impagos. Se nutre con parte de las cuotas mensuales.

Colchón obligatorio de dinero para emergencias de la comunidad.

Franquicia inmobiliaria

Modelo de negocio por el que una marca inmobiliaria (RE/MAX, Century 21, Engel & Völkers, etc.) cede su imagen, sistemas y soporte a un agente independiente a cambio de un canon y porcentaje de comisiones.

Marca inmobiliaria que opera mediante agentes autónomos.

Función notarial

Actividad del notario como funcionario público que da fe de los contratos (compraventas, hipotecas, poderes, testamentos). Asegura legalidad, identidad de las partes, comprensión del contenido y equilibrio entre ellas. Es obligatorio para inscribir en el Registro.

El notario como garante legal de los contratos importantes.

Fuerza mayor

Acontecimiento imprevisible e inevitable (pandemia, guerra, catástrofe natural) que exime de responsabilidad por incumplir un contrato. En inmobiliario se ha usado para justificar retrasos en entrega de obra nueva o impagos durante el COVID-19.

Causa externa imprevisible que justifica no cumplir un contrato.

Ganancia patrimonial

Diferencia positiva entre el precio de venta de un inmueble y su valor de adquisición (más gastos e impuestos pagados). Tributa en la base del ahorro del IRPF entre el 19 % y el 28 % según el importe. Existen exenciones importantes: vivienda habitual mayores de 65 años, reinversión en nueva vivienda habitual en 2 años, dación en pago por deuda insolvente, etc.

Beneficio que obtienes al vender una vivienda y que pagas a Hacienda.

Ganancia patrimonial no residente

Beneficio obtenido por una persona no residente fiscal al vender un inmueble en España. Tributa al 19 % (UE/EEE) o 24 % (resto del mundo) y el comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio como pago a cuenta. El vendedor puede solicitar la devolución del exceso.

Ganancia al vender siendo extranjero (19-24 % + retención 3 %).

Garantía decenal

Garantía obligatoria durante 10 años en viviendas de obra nueva que cubre los daños materiales causados por vicios o defectos estructurales (cimentación, vigas, forjados, muros de carga). La contrata el promotor mediante seguro decenal y protege a todos los compradores posteriores.

Seguro de 10 años contra defectos graves de estructura en vivienda nueva.

Garantía personal

Compromiso de una persona física (avalista) de responder con todo su patrimonio presente y futuro si el deudor principal no paga. Muy habitual en alquileres cuando no se quiere aval bancario. Es solidaria: el acreedor puede ir directamente contra el garante.

Aval de una persona que responde con todos sus bienes.

Gastos de comunidad

Importes que cada propietario paga mensualmente para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes (limpieza, ascensor, seguro, administrador, reparaciones, fondo de reserva, etc.). Se aprueban en junta y se reparten según cuota de participación.

Cuota mensual para pagar ascensor, limpieza, seguros, etc.

Gastos de compraventa

Conjunto de impuestos y honorarios que debe pagar el comprador al adquirir una vivienda: ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría, tasación (si hay hipoteca) y comisión de agencia si la paga el comprador. Suelen suponer entre el 10 % y el 13 % del precio de compra.

Todos los gastos e impuestos que paga el comprador (10-13 % aprox.).

Gastos hipotecarios

Costes derivados de constituir una hipoteca: tasación, notaría, registro, AJD, comisión de apertura y gestoría. Desde la Ley 5/2019 la mayoría los paga el banco (salvo la tasación y copias de la escritura).

Gastos de formalizar la hipoteca (ahora los paga casi todo el banco).

Geolocalización inmobiliaria

Uso de coordenadas GPS exactas para identificar la ubicación precisa de un inmueble o parcela. Obligatoria desde 2015 en todas las escrituras nuevas y necesaria para la coordinación Catastro–Registro.

Poner la vivienda o terreno exactamente en el mapa con coordenadas GPS.

Georreferenciación

Representación gráfica exacta de una finca en coordenadas oficiales (sistema ETRS89). Es obligatoria en todas las compraventas, segregaciones, agrupaciones y declaraciones de obra nueva desde la Ley 13/2015 para evitar solapes y garantizar la coordinación Catastro–Registro.

Plano oficial con coordenadas GPS de los linderos de una parcela.

Gestoría inmobiliaria

Empresa o profesional que se encarga de todos los trámites administrativos de una compraventa o hipoteca: liquidación de impuestos, presentación en Registro, cambio de titularidad de suministros, Catastro, ayuntamiento, etc. Suele cobrar entre 300 y 600 €.

Profesional que hace todos los papeles después de firmar ante notario.

Gravamen

Carga o limitación real que pesa sobre un inmueble y que aparece inscrita en el Registro: hipoteca, usufructo, servidumbre, opción de compra, embargo, etc. Reduce el valor de mercado y debe cancelarse o asumirse en la compraventa.

Cualquier carga jurídica que limita la plena propiedad.

Habitabilidad

Conjunto de condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda para poder ser habitada legalmente: superficie mínima útil, altura libre, ventilación, iluminación natural, instalaciones de agua, luz y saneamiento, seguridad estructural, etc. Se acredita mediante la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación y es obligatoria para dar de alta suministros y para vender o alquilar.

Requisitos legales para que una vivienda sea apta para vivir.

Honorarios inmobiliarios

Comisión que cobra la agencia o agente inmobiliario por intermediar en la compraventa o alquiler. Suele oscilar entre el 3 % y el 7 % + IVA del precio final y, por costumbre en España, lo paga casi siempre el vendedor (salvo pacto contrario). En exclusiva suele ser más bajo que en captura abierta.

Comisión de la inmobiliaria por vender o alquilar tu propiedad.

Hipoteca

Préstamo bancario garantizado con un inmueble. Si no se paga, el banco puede ejecutar la garantía y subastar la vivienda. Es el sistema más habitual para financiar la compra de vivienda en España (hasta el 80-100 % del valor de tasación) y puede ser fija, variable o mixta.

Préstamo con tu casa como garantía.

Hipoteca fija

Préstamo hipotecario en el que el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo (15-30 años normalmente). La cuota mensual nunca varía, lo que da total estabilidad presupuestaria aunque el interés inicial suele ser más alto que en variable.

Hipoteca con la misma cuota todos los meses para siempre.

Hipoteca variable

Hipoteca cuyo tipo de interés se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) según el Euríbor + un diferencial fijo pactado con el banco. La cuota sube o baja en función del Euríbor, ofreciendo cuotas iniciales más bajas pero menos previsibilidad.

Hipoteca cuya cuota cambia según sube o baja el Euríbor.

Hipoteca mixta

Hipoteca que combina un periodo inicial a tipo fijo (normalmente 5, 10 o 15 años) con el resto del plazo a tipo variable (Euríbor + diferencial). Ofrece estabilidad los primeros años y posibilidad de beneficiarse de bajadas del Euríbor después.

Hipoteca con años a interés fijo y luego variable.

Historial registral

Relación completa de todas las operaciones y cargas que ha tenido una finca desde su primera inscripción: compraventas, hipotecas, embargos, usufructos, cancelaciones, etc. Se puede solicitar en el Registro y es muy útil para conocer el pasado completo de una propiedad.

Histórico completo de propietarios y cargas de una vivienda en el Registro.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Impuesto municipal anual que grava la titularidad de cualquier inmueble (vivienda, local, garaje, terreno). Se calcula aplicando un tipo (0,4 %–1,3 %) al valor catastral. Lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año. Es el impuesto más habitual de tener una propiedad.

Impuesto del ayuntamiento por ser dueño de una casa, piso o terreno.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Impuesto autonómico que grava las escrituras notariales. En hipotecas y obra nueva lo paga el banco desde 2019; en vivienda nueva (primera transmisión) lo paga el comprador (0,5 %–1,5 % según comunidad). También grava poderes, actas, etc.

Impuesto por firmar escrituras ante notario (hipotecas y vivienda nueva).

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Impuesto autonómico que paga el comprador en viviendas de segunda mano y locales usados. El tipo varía por comunidad (6 %–11 %, con bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, etc.). Es el mayor gasto en la compra de segunda mano.

Principal impuesto al comprar vivienda usada (6 %–11 %).

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (Plusvalía municipal)

Impuesto municipal que grava la revalorización del suelo urbano desde la anterior transmisión hasta la actual. Normalmente lo paga el vendedor (salvo pacto contrario). Desde 2021 solo se paga si realmente ha habido incremento de valor.

Impuesto del ayuntamiento cuando vendes por la subida del suelo.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA inmobiliario)

Impuesto del 10 % que paga el comprador en vivienda nueva (primera transmisión por promotor) y del 21 % en locales comerciales, garajes no vinculados y terrenos. El promotor lo repercute directamente en el precio.

IVA del 10 % en vivienda nueva y 21 % en locales y solares.

Imputación de rentas inmobiliarias

Renta ficticia que Hacienda imputa en el IRPF a los propietarios de segundas viviendas no alquiladas ni usadas como habitual (1,1 % o 2 % del valor catastral según revisión). Es un impuesto por tener una casa vacía.

Impuesto por tener una vivienda vacía o de uso esporádico.

Infracción urbanística

Construcción o uso de un inmueble sin licencia o contrario a la normativa urbanística (ampliaciones ilegales, piscinas sin permiso, cambio de uso, etc.). Puede conllevar multa, orden de demolición y pérdida de derechos urbanísticos.

Obras o usos ilegales según el ayuntamiento.

Inmueble

Bien que no se puede mover sin destruirlo o alterarlo: viviendas, locales, garajes, trasteros, terrenos, parcelas, etc. Es el objeto del mercado inmobiliario y está sujeto a normativa específica (Registro, Catastro, urbanismo, impuestos).

Todo lo que es “fijo”: casas, pisos, terrenos, locales.

Inscripción registral

Asiento en el Registro de la Propiedad que da publicidad y plena protección jurídica a la titularidad y cargas de un inmueble. Solo lo que está inscrito está protegido frente a terceros de buena fe. Es obligatoria para hipotecas y muy recomendable para compraventas.

Meter la propiedad en el Registro para que quede 100 % protegida.

Interés hipotecario

Coste del dinero prestado en una hipoteca. Puede ser fijo, variable (Euríbor + diferencial) o mixto. Forma parte de la cuota mensual junto con la amortización de capital. Es el principal gasto de la hipoteca a lo largo de la vida del préstamo.

Precio que pagas al banco por el dinero prestado.

Intermediación inmobiliaria

Actividad profesional de poner en contacto comprador y vendedor o arrendador y arrendatario a cambio de honorarios. Puede realizarla cualquier persona o empresa, aunque los API tienen formación específica y colegiación en muchas comunidades.

Servicio de la agencia inmobiliaria para vender o alquilar.

Inventario de bienes

Relación detallada de muebles, electrodomésticos y enseres que se entregan con la vivienda (normalmente en alquiler). Se incluye como anexo al contrato y se comprueba al entrar y al salir para determinar daños y devolver la fianza.

Lista de todo lo que incluye la vivienda alquilada.

Inversión inmobiliaria

Compra de inmuebles con finalidad de rentabilidad: alquiler (renta), revalorización (plusvalía) o ambos. Incluye viviendas, locales, garajes, trasteros, naves, etc. Es una de las formas de inversión más tradicionales en España.

Comprar propiedades para ganar dinero con alquiler o reventa.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Impuesto que grava las rentas obtenidas en España por personas físicas o jurídicas no residentes (alquileres, venta de inmuebles, imputación de rentas). Tipo general 19 % (UE) o 24 % (resto). Obliga a presentar declaración anual y a tener representante fiscal.

Impuesto para extranjeros que tienen propiedades en España.

Junta de propietarios

Reunión obligatoria de todos los propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal. Puede ser ordinaria (una vez al año para aprobar cuentas y presupuestos) o extraordinaria (para obras importantes, derramas, cambio de administrador, etc.). Las decisiones se toman por mayorías según la LPH y son vinculantes para todos, incluso para los ausentes o disidentes.

Asamblea de vecinos donde se deciden los asuntos importantes del edificio.

Justiprecio

Valoración oficial que fija la Administración en un procedimiento de expropiación forzosa como compensación al propietario por la pérdida del inmueble. Puede aceptarse o recurrirse judicialmente si se considera insuficiente. También se usa en tasaciones contradictorias con Hacienda.

Precio que paga el Estado cuando te expropia una propiedad.

Licencia de actividad

Autorización municipal obligatoria para abrir o cambiar de actividad un local comercial, oficina, bar, clínica, etc. Depende del tipo de actividad (inocua o calificada) y puede exigir proyecto técnico, medidas de insonorización, salidas de emergencia, ventilación, etc.

Permiso del ayuntamiento para abrir un negocio en un local.

Licencia de obra

Autorización municipal para realizar cualquier tipo de obra: obra mayor (nueva planta, estructura, ampliaciones) u obra menor (reformas interiores, cambio de ventanas). Exige proyecto técnico en obra mayor y pago de tasas e ICIO (Impuesto sobre Construcciones).

Permiso del ayuntamiento para construir o reformar.

Licencia de primera ocupación

Documento municipal que certifica que una vivienda o edificio de nueva construcción cumple todos los requisitos urbanísticos y técnicos y puede ser ocupado por primera vez. Es imprescindible para contratar suministros, inscribir la obra nueva y vender legalmente.

Licencia que permite vivir por primera vez en una vivienda nueva.

Licencia de segunda ocupación

Documento que expide el ayuntamiento para viviendas ya habitadas anteriormente cuando han estado desocupadas mucho tiempo o tras una reforma importante. Sirve para volver a dar de alta los suministros y acreditar habitabilidad actualizada.

Licencia para volver a ocupar una vivienda antigua tras largo tiempo vacía.

Licencia urbanística

Autorización genérica del ayuntamiento para cualquier actuación que afecte al suelo o al vuelo (construir, reformar, segregar, cambiar uso, etc.). Incluye licencias de obra, de actividad, de primera ocupación, parcelación, etc.

Permiso municipal para cualquier actuación urbanística.

Libro del edificio

Documento obligatorio en toda obra nueva que incluye: proyecto completo, memoria de calidades, planos, certificado energético, manual de uso y mantenimiento, seguro decenal y documentación de la comunidad. El promotor debe entregarlo a cada comprador y a la comunidad.

Manual completo de la vivienda y del edificio (proyecto, calidades, garantías).

Linderos

Límites físicos y legales de una finca o parcela (norte, sur, este, oeste) con indicación de calles o colindantes. Aparecen en escrituras, Catastro y Registro. Son fundamentales para evitar conflictos de lindes y para la georreferenciación.

Los cuatro lados o fronteras de tu terreno.

Liquidez inmobiliaria

Facilidad y rapidez con la que un inmueble puede convertirse en dinero líquido (venderse). Depende de la ubicación, estado, precio y demanda. Los pisos céntricos tienen alta liquidez; los rústicos o locales vacíos, muy baja.

Cuánto tardas en vender una propiedad y cobrar el dinero.

Literal registral

Texto literal exacto de la inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad. Incluye descripción física, titularidad, cargas y linderos tal y como aparecen en el libro del Registro. Es la información con máxima fe pública.

Texto oficial tal cual aparece en el Registro de la Propiedad.

Local comercial

Inmueble destinado a actividad económica (tienda, oficina, bar, clínica). Tributa al 21 % de IVA en primera transmisión y tiene normativa específica de accesibilidad, salidas de humos y licencia de actividad.

Bajo destinado a negocio o actividad comercial.

Lote inmobiliario

Conjunto de inmuebles (viviendas, locales, garajes, trasteros) que se venden o subastan en bloque, normalmente procedentes de bancos, fondos o promotoras. Suelen ofrecerse con descuento por volumen.

Paquete de varios inmuebles que se venden juntos.

Mandato de venta

Contrato por el que el propietario encarga a un profesional o agencia la venta de su inmueble. Puede ser verbal o escrito, en exclusiva o sin exclusividad. Regula honorarios, duración y obligaciones de las partes. El de exclusiva es el más recomendado porque garantiza mayor compromiso por parte del agente.

Contrato formal para que un agente venda tu propiedad.

Mercado inmobiliario

Conjunto de operaciones de compraventa, alquiler e inversión de inmuebles en una zona y momento determinados. Puede estar en auge (precios suben), recesión (bajan) o estable. Se analiza mediante precios por m², rentabilidades, stock disponible y tiempo medio de venta.

El “mercado” de compra, venta y alquiler de viviendas y locales.

Memoria de calidades

Documento obligatorio en obra nueva que detalla los materiales, acabados y equipamiento de la vivienda: suelos, puertas, sanitarios, cocina, carpintería, aislamiento, etc. Suele ir en anexo al contrato y forma parte del libro del edificio.

Lista oficial de los materiales y acabados de la vivienda.

Metros construidos

Superficie total del inmueble incluyendo muros interiores, tabiques y parte proporcional de zonas comunes (escaleras, pasillos, etc.). Es la que aparece normalmente en el Catastro y sirve para calcular el IBI y las cuotas de comunidad.

Metros totales contando paredes y zonas comunes.

Metros útiles

Superficie interior real de la vivienda que puedes pisar, sin contar muros, tabiques ni pilares. Suele ser entre un 15 % y 20 % menos que los metros construidos. Es la medida más realista para el comprador.

Metros que realmente puedes usar dentro de la vivienda.

Metros computables

Superficie que se tiene en cuenta para calcular la edificabilidad permitida: incluye metros construidos más terrazas, balcones y parte de zonas comunes con coeficientes reductores. Es clave en promociones y proyectos.

Metros que “cuentan” para ver si cumples la edificabilidad máxima.

Metros catastrales

Superficie que consta en el Catastro para cada inmueble. Suele coincidir con los metros construidos, pero puede haber diferencias que generan problemas fiscales y de IBI o plusvalía. La coordinación Catastro–Registro busca que coincidan.

Metros que el Catastro dice que tiene la vivienda.

Metros registrales

Superficie que figura en la inscripción del Registro de la Propiedad. Debe coincidir lo máximo posible con los metros reales y catastrales para evitar problemas en compraventas y tasaciones.

Metros que constan en el Registro de la Propiedad.

Mitad indivisa

Propiedad compartida al 50 % entre dos o más personas (normalmente matrimonios o herederos) sin división física. También llamada proindiviso. Cualquier propietario puede vender su parte o pedir la extinción de condominio.

Piso o terreno que es mitad de cada uno sin dividir.

Modificación de obra

Cambio en el proyecto original durante la ejecución (añadir o quitar metros, cambiar materiales, etc.). Requiere autorización municipal, modificación de licencia y, en algunos casos, nuevo proyecto técnico y actualización del libro del edificio.

Cambiar algo del proyecto una vez empezada la obra.

Modificación registral

Cambio en la inscripción del Registro: exceso o defecto de cabida, segregación, agrupación, división horizontal, rectificación de datos, etc. Se hace mediante escritura pública y es obligatorio para que el Registro refleje la realidad física y jurídica.

Actualizar los datos de la vivienda en el Registro.

Morosidad

Impago de las cuotas de comunidad por parte de un propietario. La comunidad puede reclamarlas judicialmente con intereses y, desde 2013, el deudor pierde el derecho de voto en las juntas hasta que pague.

No pagar las cuotas de la comunidad de propietarios.

NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Número obligatorio para cualquier extranjero (UE o no UE) que realice operaciones económicas o jurídicas en España: comprar vivienda, abrir cuenta bancaria, pagar impuestos, firmar contratos, recibir herencias, etc. Es personal, único e intransferible y empieza por X, Y o Z.

DNI obligatorio para extranjeros en España.

No residente fiscal

Persona física o jurídica que no vive en España más de 183 días al año ni tiene aquí el centro de sus intereses económicos. Paga impuestos solo por las rentas obtenidas en territorio español (IRNR, plusvalía, imputación de rentas) y debe nombrar representante fiscal si tiene inmuebles.

Extranjero o español que vive fuera y solo paga impuestos por lo que tiene aquí.

Nota marginal

Anotación breve al margen de una inscripción registral que indica hechos relevantes con vigencia limitada: embargos, demandas, opciones de compra, condiciones resolutorias, expedientes de dominio, etc. Sirve para dar publicidad temporal a derechos que afectan a la finca.

Aviso temporal que aparece al lado de la inscripción principal.

Nota simple informativa

Documento más solicitado del Registro de la Propiedad (se obtiene online en minutos). Resume en una página: titular actual, descripción, superficie y todas las cargas vigentes. No tiene valor legal frente a terceros, pero es esencial para comprobar rápidamente el estado de una vivienda antes de comprar.

Resumen rápido y barato del estado legal de un inmueble.

Novación hipotecaria

Modificación de las condiciones de una hipoteca ya existente con el mismo banco: bajar tipo de interés, ampliar plazo, cambiar de variable a fija, añadir o quitar titulares, etc. Es más barata que una subrogación o nueva hipoteca, pero el banco no está obligado a aceptarla.

Cambiar las condiciones de tu hipoteca actual sin cancelarla.

Nuda propiedad

Titularidad de un inmueble sin derecho a usarlo ni disfrutarlo porque existe un usufructo vitalicio a favor de otra persona (normalmente padres que donan la nuda propiedad a sus hijos reservándose el usufructo). Al fallecer el usufructuario, la nuda propiedad se consolida en plena propiedad.

Ser dueño “en papel” mientras otro vive o alquila la vivienda.

Obra nueva

Construcción de un edificio o vivienda desde cero o rehabilitación integral que supone una nueva declaración registral. Incluye todo el proceso: licencia de obra, proyecto, dirección de obra, certificado final, licencia de primera ocupación, libro del edificio y seguro decenal. Es la modalidad más regulada y protegida para el comprador.

Vivienda o edificio construido de nueva planta o rehabilitado totalmente.

Ocupación máxima

Número máximo de personas que pueden vivir legalmente en una vivienda según su superficie útil (norma general: 1 persona cada 8–10 m² útiles). Aparece en la cédula de habitabilidad y es relevante para alquileres turísticos y viviendas de uso turístico (VUT).

Cuántas personas caben legalmente en una vivienda.

Orden de ejecución

Resolución municipal que obliga al propietario a realizar obras de conservación, reparación o demolición en un plazo determinado por razones de seguridad, salubridad o estética urbana. El incumplimiento puede derivar en ejecución subsidiaria (el ayuntamiento hace la obra y pasa la factura) o multa coercitiva.

Mandato del ayuntamiento para arreglar o demoler algo de tu edificio.

Ordenanza urbanística

Norma municipal que desarrolla el planeamiento general (PGOU) con reglas detalladas: alturas, retranqueos, estética de fachadas, aparcamientos, zonas verdes, etc. Es vinculante y prevalece sobre el planeamiento en muchos aspectos prácticos.

Reglamento local que concreta cómo se puede construir en cada calle.

Opción de compra

Derecho exclusivo y temporal que se concede a una persona a comprar un inmueble en un plazo y precio prefijados, a cambio del pago de una prima. Si no se ejerce en plazo, se pierde la prima; si se ejerce, la prima se descuenta del precio final. Muy usado en alquiler con opción a compra.

Reservar el derecho a comprar una vivienda en el futuro.

Parcela

Porción de terreno delimitada y con referencia catastral propia. Puede ser urbana, urbanizable o rústica y es la unidad básica para cualquier actuación urbanística (edificar, segregar, agrupar, etc.).

Trozo de terreno con límites definidos.

Parcela mínima edificable

Superficie mínima que debe tener una parcela para poder construir una vivienda según el planeamiento urbanístico del municipio (puede ser 200 m², 500 m², 1.000 m² o más según la zona). Si es menor, hay que agruparla con otra.

Tamaño mínimo de terreno para poder construir una casa.

Patrimonio inmobiliario

Conjunto de todos los inmuebles (viviendas, locales, terrenos, garajes) que posee una persona física o jurídica. Forma parte de su riqueza y está sujeto a impuestos específicos (IBI, imputación de rentas, ganancia patrimonial, etc.).

Todo lo que tienes en ladrillo: pisos, casas, locales, terrenos.

Planeamiento urbanístico

Conjunto de normas y planos que regulan el uso del suelo y la edificación en un municipio: PGOU, planes parciales, especiales, normas subsidiarias, etc. Determina qué se puede construir, dónde y cómo.

Las “reglas del juego” de lo que se puede hacer en cada terreno.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

Principal instrumento de planeamiento de un municipio. Clasifica todo el término municipal en suelo urbano, urbanizable y rústico, fija edificabilidades, usos, alineaciones y determina el modelo de ciudad a 10-20 años vista.

El “plan maestro” urbanístico de todo un pueblo o ciudad.

Plan Parcial

Plan urbanístico de desarrollo que concreta el PGOU en un sector concreto: distribución de parcelas, viales, zonas verdes, equipamientos y cesiones al ayuntamiento. Obligatorio para urbanizar suelo urbanizable.

Plan detallado para desarrollar un barrio o sector nuevo.

Plan Especial

Instrumento urbanístico para proteger o rehabilitar zonas concretas (casco histórico, áreas degradadas) o para regular usos especiales (instalaciones deportivas, industriales, dotacionales). Puede modificar parámetros del PGOU.

Plan específico para proteger o reformar una zona concreta.

Plusvalía municipal

Nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento al vendedor por la revalorización del suelo desde la anterior transmisión. Desde 2021 solo se paga si realmente ha habido ganancia.

Impuesto del ayuntamiento cuando vendes (por la subida del suelo).

Poder notarial

Documento autorizado por notario por el que una persona (poderdante) otorga a otra (apoderado) facultades para actuar en su nombre: firmar compraventa, hipoteca, aceptar herencia, etc. Muy usado cuando el comprador o vendedor no puede desplazarse.

Autorización ante notario para que otro firme por ti.

Poder apostillado

Poder notarial otorgado en el extranjero y legalizado con la Apostilla de La Haya (o legalización diplomática si el país no es firmante). Necesario para que tenga validez en España en operaciones inmobiliarias con no residentes.

Poder hecho fuera de España y legalizado para usarlo aquí.

Postventa inmobiliaria

Servicio que ofrecen algunas promotoras o agencias tras la entrega de la vivienda: gestión de escrituras, alta de suministros, cambio de titularidad en Catastro, tramitación de licencias, resolución de defectos de construcción, etc. Muy valorado en obra nueva.

Atención al cliente después de firmar la compraventa.

Presidente de la comunidad

Cargo obligatorio en toda comunidad de propietarios, elegido en junta. Representa legalmente a la comunidad, convoca juntas, ejecuta acuerdos y firma documentos. Puede ser remunerado y dura normalmente un año.

Máximo responsable de la comunidad de vecinos.

Precio de venta

Importe final acordado entre comprador y vendedor. Puede ser bruto (incluye impuestos y gastos para el comprador) o neto (lo que realmente recibe el vendedor). Es clave declararlo correctamente para evitar problemas con Hacienda.

Dinero por el que se vende la vivienda.

Precio por metro cuadrado

Indicador más usado para comparar valor de inmuebles. Se calcula dividiendo el precio de venta entre los metros útiles o construidos. Varía enormemente según zona, estado y tipología.

Cuánto cuesta cada metro cuadrado de una vivienda.

Promotor inmobiliario

Persona física o jurídica que impulsa un proyecto inmobiliario: compra el suelo, obtiene licencias, contrata al arquitecto y al constructor, comercializa las viviendas (normalmente sobre plano). Es el responsable legal frente al comprador durante 10 años (garantía decenal).

El “desarrollador” que hace y vende promociones de viviendas.

Proyecto básico

Primer documento técnico de una obra que define la idea general: distribución, volumetría, cumplimiento urbanístico y presupuesto aproximado. Sirve para solicitar la licencia de obra y luego se desarrolla en el proyecto de ejecución.

Primer plano del proyecto para pedir la licencia de obra.

Proyecto de ejecución

Documento técnico completo y detallado (planos, memoria, pliego de condiciones, mediciones, presupuesto exacto) que desarrolla el proyecto básico. Es obligatorio para ejecutar la obra y firmar el certificado final de obra.

Plan definitivo y detallado para construir la obra.

Proyecto técnico

Denominación genérica de cualquier proyecto redactado por arquitecto o ingeniero: proyecto básico, de ejecución, de actividad, geotécnico, de instalaciones, etc. Es obligatorio para casi todas las obras de cierta importancia.

Informe técnico profesional necesario para obras y licencias.

Propiedad horizontal

Régimen jurídico de los edificios divididos en pisos o locales privados con elementos comunes. Cada propietario tiene su vivienda + una cuota indivisa de las zonas comunes. Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal.

Régimen legal de los bloques de pisos y comunidades de propietarios.

Propiedad vertical

Régimen poco habitual por el que un mismo propietario tiene la propiedad de diferentes plantas o niveles de un edificio de forma independiente (ej. planta baja comercial + viviendas superiores). Es lo contrario a la propiedad horizontal.

Un solo dueño tiene varias plantas independientes del mismo edificio.

Proindiviso

Situación en la que varios propietarios comparten la propiedad de un inmueble en porcentajes sin división física (ej. herencia entre hermanos). También llamado comunidad de bienes o copropiedad. Cualquier copropietario puede pedir la división.

Varios dueños sobre un mismo inmueble sin dividir.

Referencia catastral

Código alfanumérico único de 20 caracteres que identifica de forma inequívoca cada inmueble en España. Es obligatorio en todos los contratos de compraventa, alquiler y escrituras desde 2015. Permite localizarlo en la Sede Electrónica del Catastro y consultar todos sus datos.

El “DNI” oficial de cada vivienda, local o terreno.

Registro de la Propiedad

Organismo público que inscribe y da publicidad a los derechos sobre inmuebles (propiedad, hipotecas, usufructos, embargos, servidumbres, etc.). Su principio básico: “lo que no está inscrito no existe frente a terceros de buena fe”. Es la máxima garantía jurídica de la propiedad en España.

El “garante oficial” de que eres realmente el dueño.

Representación fiscal

Obligación legal de los no residentes fiscales que tienen inmuebles en España de designar a una persona física o jurídica residente para que reciba notificaciones de Hacienda en su nombre (IBI, IRNR, plusvalía, requerimientos, embargos, etc.).

Persona o empresa en España que gestiona tus impuestos si vives fuera.

Representante fiscal

Persona o empresa con domicilio en España que el no residente designa obligatoriamente para actuar como interlocutor ante Hacienda. Gestiona el pago de impuestos (IBI, IRNR, plusvalía) y recibe notificaciones. Es solidariamente responsable si no cumple.

El “apoderado fiscal” obligatorio para extranjeros con propiedades.

Reparcelación urbanística

Operación urbanística obligatoria en planes parciales que redistribuye las parcelas originales para ajustarlas al nuevo planeamiento, compensando diferencias de valor con dinero o metros. Es el paso previo a la urbanización de un sector.

Reorganizar y redistribuir parcelas en un nuevo desarrollo urbanístico.

Reserva de dominio

Cláusula por la que el vendedor se reserva la propiedad del inmueble hasta que el comprador pague la totalidad del precio (normalmente en ventas a plazos). Se inscribe en el Registro y funciona como garantía similar a una condición resolutoria.

El vendedor sigue siendo dueño hasta que cobras todo.

Responsabilidad decenal

Responsabilidad solidaria del promotor, constructor, arquitecto y aparejador durante 10 años por daños estructurales en viviendas de obra nueva. Está cubierta por el seguro decenal obligatorio y protege al comprador frente a vicios graves.

Quién responde durante 10 años si falla la estructura de la vivienda.

Retención del 3 % a no residentes

Obligación legal del comprador cuando el vendedor es no residente fiscal: retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo directamente a Hacienda como pago a cuenta del IRNR. Si no se hace, el comprador responde solidariamente.

3 % que debes retener e ingresar a Hacienda cuando compras a un extranjero.

Retranqueos

Distancia mínima obligatoria que debe respetar la edificación respecto a los linderos, vías públicas o alineaciones oficiales. Se fija en el planeamiento y en las ordenanzas municipales y evita construcciones pegadas al vecino o a la calle.

Metros que debes dejar libres en los bordes de tu parcela.

Renta inmobiliaria

Ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles. Tributa en el IRPF (residentes) o IRNR (no residentes) con deducción de gastos (comunidad, IBI, seguros, intereses hipotecarios, etc.). Es una de las formas más habituales de inversión inmobiliaria.

Dinero que ganas por alquilar tu propiedad.

Renta imputada

Renta ficticia que Hacienda atribuye a los propietarios de segundas viviendas no alquiladas ni usadas como habitual (1,1 % del valor catastral revisado o 2 % si no lo está). Se declara en el IRPF aunque no haya ingresos reales.

Impuesto por tener una casa vacía o de uso esporádico.

Régimen de bienes

Régimen económico del matrimonio: gananciales (lo comprado durante el matrimonio es mitad de cada uno), separación de bienes o participación. Determina quién debe firmar la venta de inmuebles y cómo se reparten en caso de divorcio.

Cómo se reparten los bienes entre los cónyuges.

Régimen de propiedad

Forma jurídica de tenencia de un inmueble: plena propiedad, nuda propiedad + usufructo, propiedad horizontal, copropiedad, concesión administrativa, derecho de superficie, etc. Determina derechos y obligaciones del titular.

Tipo legal de propiedad que tienes sobre el inmueble.

Revalorización inmobiliaria

Incremento del valor de un inmueble a lo largo del tiempo por mejora de la zona, inflación, obras propias o demanda. Es la base para calcular la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal al vender.

Subida del precio de tu propiedad con los años.

Seguro decenal

Seguro obligatorio para toda vivienda de obra nueva que cubre durante 10 años los daños materiales por vicios o defectos que afecten a la estructura (cimentación, vigas, forjados, muros de carga). Lo contrata el promotor y protege a todos los compradores posteriores aunque cambien de propietario.

Seguro de 10 años contra fallos graves de estructura en vivienda nueva.

Seguro de hogar

Póliza voluntaria (pero casi siempre exigida por el banco en hipotecas) que cubre el continente (estructura) y/o contenido (muebles) frente a incendio, robo, inundación, rotura de cristales, responsabilidad civil, etc. Es muy recomendable aunque no sea obligatorio.

Seguro que protege tu casa y lo que hay dentro.

Seguro de vida vinculado

Seguro de vida que muchas entidades bancarias exigen o “vinculan” al conceder una hipoteca. Cubre el capital pendiente en caso de fallecimiento o invalidez del titular, liberando a los herederos de la deuda. Suele ser más caro que uno independiente.

Seguro de vida obligatorio o recomendado al firmar hipoteca.

Servidumbre

Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante): paso, luces, vistas, desagüe, etc. Se inscribe en el Registro y sigue a la finca aunque cambie de dueño. La más común es la servidumbre de paso.

Limitación legal en tu propiedad para beneficio del vecino.

Servidumbre de paso

Derecho de una finca sin salida a vía pública a pasar por la finca colindante. Puede ser voluntaria (acuerdo) o legal (si la finca queda enclavada) o forzosa (pagando indemnización). Se inscribe en el Registro y es indefinida.

Derecho a cruzar el terreno del vecino para acceder al tuyo.

Subrogación hipotecaria

Cambio de banco de una hipoteca ya existente sin cancelarla: el nuevo banco paga al anterior y te quedas con las mismas condiciones (o mejoradas). Es más barata que cancelar y hacer nueva hipoteca. Muy usada en compra de vivienda con hipoteca del promotor.

Cambiar tu hipoteca de banco sin pagar cancelación.

Superficie catastral

Superficie total del inmueble según el Catastro (construida + parte proporcional de zonas comunes). Es la que se utiliza para calcular el IBI y otros impuestos. Puede diferir de la superficie real o registral.

Metros que el Catastro dice que tiene la propiedad.

Superficie construida

Superficie total edificada incluyendo muros exteriores e interiores, tabiques, pilares y parte proporcional de elementos comunes. Es la que normalmente la que figura en escrituras y Catastro.

Todos los metros construidos contando paredes y zonas comunes.

Superficie útil

Superficie interior real de la vivienda que puedes pisar y utilizar, sin contar muros, tabiques ni pilares. Es la cifra más realista y la que más interesa al comprador o inquilino.

Metros realmente habitables dentro de la vivienda.

Superficie computable

Superficie que se tiene en cuenta para calcular la edificabilidad máxima permitida. Incluye metros construidos más terrazas, balcones, tendederos y zonas comunes con coeficientes reductores según normativa.

Metros que “cuentan” a efectos de normativa urbanística.

Suelo urbano

Terreno ya urbanizado y con todos los servicios (agua, luz, alcantarillado, aceras). Permite construir inmediatamente según el PGOU sin necesidad de más trámites urbanísticos.

Terreno dentro de ciudad totalmente preparado para edificar.

Suelo urbanizable

Terreno que el PGOU prevé convertir en urbano en el futuro. Puede ser programado (con plazo concreto) o no programado. Requiere Plan Parcial y urbanización previa para poder edificar.

Terreno que será urbano en el futuro, pero aún no lo es.

Suelo rústico

Terreno no urbanizable destinado a usos agrícolas, ganaderos o forestales. Construir vivienda está muy restringido (solo excepciones justificadas) y normalmente requiere autorización especial de la comunidad autónoma.

Terreno de campo donde normalmente no se puede construir casa.

Suministros (agua, luz, gas)

Contratos de agua potable, electricidad y gas natural de la vivienda. Para darlos de alta o cambiar titularidad se necesita cédula de habitabilidad, DNI/NIE y cuenta bancaria. Es uno de los primeros trámites tras la compra.

Contratos de agua, luz y gas de la vivienda.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Indicador obligatorio que refleja el coste real anual de una hipoteca o préstamo, incluyendo el interés nominal, comisiones y gastos. Permite comparar ofertas de distintos bancos de forma objetiva. Siempre es más alto que el TIN.

El coste total real de tu hipoteca expresado en porcentaje anual.

Tasación inmobiliaria

Valoración oficial de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para solicitar hipoteca (el banco presta un % del valor de tasación) y muy recomendable para compraventas, herencias o divorcios.

Informe oficial que dice cuánto vale realmente tu casa.

Terreno

Parcela de suelo, ya sea urbana, urbanizable o rústica. Es la base sobre la que se puede edificar o explotar agrícolamente. Su valor depende principalmente de la calificación urbanística y la edificabilidad permitida.

Porción de suelo sin construir (solar o finca).

Tipo impositivo

Porcentaje que se aplica sobre la base imponible para calcular un impuesto. Ejemplos: ITP (6-11 %), IVA inmobiliario (10 %/21 %), AJD (0,5-1,5 %), IBI (0,4-1,3 %). Varía según comunidad autónoma y tipo de operación.

El % exacto que pagas de impuesto.

Título de propiedad

Documento público que acredita la propiedad de un inmueble: normalmente la escritura de compraventa, pero también puede ser escritura de herencia, donación o sentencia judicial. Debe estar inscrito en el Registro para tener plena protección.

El papel que demuestra legalmente que eres el dueño.

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Porcentaje de interés que se aplica al capital prestado sin tener en cuenta comisiones ni gastos. Es la cifra “bonita” que anuncian los bancos, pero la TAE es la que realmente importa porque incluye todo.

Interés “puro” de la hipoteca (sin comisiones).

Tipología inmobiliaria

Clasificación de los inmuebles según su uso y características: vivienda unifamiliar, plurifamiliar, ático, bajo, local comercial, oficina, nave industrial, garaje, trastero, terreno, etc. Influye en precio, fiscalidad y demanda.

Tipo de inmueble: piso, chalet, local, garaje, etc.

Traducción jurada

Traducción oficial realizada por traductor jurado acreditado por el MAEC. Es obligatoria para documentos extranjeros (poderes, escrituras, NIE, certificados) que deban tener validez en España, especialmente en operaciones con no residentes.

Traducción oficial con validez legal en España.

Titular catastral

Persona física o jurídica que figura como propietario en el Catastro. No siempre coincide con el titular registral. Es quien recibe los recibos del IBI y quien debe pagarlos.

Dueño que aparece en el Catastro (recibe el IBI).

Titular registral

Persona física o jurídica que figura como propietario en el Registro de la Propiedad. Es quien tiene la propiedad plena y protegida frente a terceros. Puede no coincidir con el titular catastral o con quien realmente viva en la vivienda.

Dueño oficial que aparece en el Registro de la Propiedad.

Urbanismo

Disciplina y conjunto de normas que regulan la ordenación del territorio, el uso del suelo, la edificación y el desarrollo de las ciudades. Incluye planeamiento (PGOU, planes parciales), disciplina urbanística (licencias, sanciones) y gestión urbanística (reparcelaciones, expropiaciones).

Todo lo que regula cómo y dónde se puede construir.

Uso del suelo

Destino que el planeamiento urbanístico asigna a cada parcela: residencial, comercial, industrial, dotacional, agrícola, etc. Determina qué actividades están permitidas y es uno de los factores que más influye en el valor del terreno.

Para qué sirve legalmente cada terreno (vivienda, comercio, industria…).

Usufructo

Derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar de un inmueble del que es propietario otra (nudo propietario): vivir en él, alquilarlo y cobrar la renta. Suele ser vitalicio y es muy habitual en donaciones entre padres e hijos.

Derecho a vivir o alquilar una casa sin ser el dueño.

Usufructuario

Persona que tiene el usufructo de un inmueble. Puede vivir en él o alquilarlo y cobrar la renta, pero no es el propietario (solo el nudo propietario lo es). Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y el nudo propietario recupera la plena propiedad.

Quien tiene derecho a usar la vivienda aunque no sea el dueño.

Valor catastral

Valor administrativo que asigna el Catastro a cada inmueble según su superficie, ubicación, antigüedad y características. Sirve de base para calcular el IBI, la plusvalía municipal y la imputación de rentas. Normalmente está por debajo del valor de mercado.

Valor oficial del Catastro usado para impuestos.

Valor de mercado

Precio real y objetivo por el que un inmueble se vendería en el mercado libre entre un comprador y un vendedor independientes en condiciones normales. Lo determina la tasación oficial y la oferta/demanda real.

Precio al que realmente se vende una vivienda hoy.

Valor de referencia

Valor objetivo calculado por el Catastro (desde 2022) a partir de precios de transmisiones reales en la zona. Sirve de base mínima para tributar la plusvalía municipal, ganancia patrimonial y otros impuestos. Se puede reclamar si es superior al valor real.

Valor “oficial” de Hacienda para calcular impuestos desde 2022.

Valoración inmobiliaria

Estudio profesional que determina el valor real de un inmueble teniendo en cuenta ubicación, estado de conservación, superficie, mercado actual y comparables. Puede ser oficial (tasación) o informal (valoración de agencia).

Análisis experto para saber cuánto vale una propiedad.

Vicios ocultos

Defectos graves de la vivienda que no eran visibles en la visita y que la hacen impropia para su uso (aluminosis, humedades estructurales, termitas, etc.). El vendedor responde durante 6 meses en segunda mano (o hasta 10 años en obra nueva). Permite reclamar resolución o rebaja de precio.

Defectos graves no visibles que permiten reclamar al vendedor.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Vivienda construida con ayudas públicas que tiene precio máximo de venta/alquiler, requisitos de ingresos del comprador y plazo de protección (20-30 años normalmente). Después puede descalificarse y venderse a precio libre.

Vivienda con precio limitado y ayudas del Estado o comunidad.

Vivienda plurifamiliar

Edificio destinado a varias viviendas independientes (bloque de pisos, apartamentos). Es la tipología más común en zonas urbanas y está sujeta a propiedad horizontal y comunidad de propietarios.

Bloque de varios pisos o apartamentos.

Vivienda unifamiliar

Vivienda destinada a una sola familia: chalet independiente, adosado o pareado. Suele tener jardín o terreno propio y no está en régimen de propiedad horizontal (salvo comunidades de adosados).

Casa o chalet para una sola familia.

Glosario Inmobiliario España 2025