Leitfaden für Immobilienkäufer in der Region Valencia

Dieser einfache Leitfaden soll Ihnen helfen, alle Schritte des Kaufs und Verkaufs einer Immobilie in der Region Valencia zu verstehen, die mit dem Kauf verbundenen Kosten zu ermitteln und zu wissen, wer dafür verantwortlich ist.

1. - Kauf einer gebrauchten oder neu gebauten Immobilie.

Wenn sie gebraucht sind (zweite oder nachfolgende Übertragungen)

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie in der Region Valencia kaufen, sind folgende Kosten zu berücksichtigen:

• Übertragungssteuer (ITP).
• Notargebühren, Kosten für das Grundbuchamt und die Gestoría (Verwalter).
• Rechtsanwält/in.

Der Kauf von Wohneigentum unterliegt der Grunderwerbsteuer, die je nach Autonomen Gemeinschaft variiert. Im Falle von der Region Valencia beträgt der allgemeine Satz 10% des Werts des Hauses, außer für Jugendliche unter 35 Jahren, die 8% zahlen, wenn es sich um den Erwerb ihres ersten dauerhaften Wohnsitzes handelt und sie nicht die festgelegte Einkommensgrenze überschreiten.

Ab dem 1. Januar 2023 wird der spezielle Satz von 11% angewendet, wenn der Wert des Hauses eine Million Euro übersteigt.

Steuerbefreiungen können auch gewährt werden, wenn der Käufer eine kinderreiche Familie ist, eine körperliche oder geistige Behinderung hat, oder wenn es sich bei der Immobilie um eine Vivienda de Protección Oficial, oder VPO (Sozialwohnung) mit der aktuellen Klassifizierung handelt und es sich um die erste Wohnung des Käufers handelt.

Diese Steuer wird auf der Grundlage des angegebenen Verkaufspreises berechnet, der in der Eigentumsurkunde ausgewiesen ist. Es sei denn, der Wert der Immobilie wird vom Finanzamt als höher eingestuft; in diesem Fall wird der Preis vom Finanzamt neu berechnet, anhand des Kataster-Referenzwertes. Die Steuer würde nach dem von den Steuerbehörden berechneten tatsächlichen Wert gezahlt.

Notargebühren, Registrierungs- und Vermittlungsgebühren. Die Kosten für die Bearbeitung betragen insgesamt etwa 3.000 Euro und umfassen Notargebühren, Notargebühren, Registrierungsgebühren und die Kosten für Eintragung der Immobilie in das Grundbuch und Verwaltungskosten.
Beim Kauf von Luxusimmobilien können die Notargebühren höher ausfallen, da sie über eine Gebühr berechnet werden, die sich nach der Höhe des Umsatzes richtet.

Anwält/in. Es ist ratsam, dass Sie während des gesamten Prozesses von einem Fachmann unterstützt werden. Wir von Luxinmo raten Ihnen, einen Anwalt zu beauftragen, für die korrekte Überprüfung des gesamten Prozesses. Die Gebühren für den Rechtsbeistand eines Anwalts liegen zwischen 0,5% und 1% des Transaktionswerts.

Wenn es sich um eine neue Konstruktion handelt (erste Übertragung)

Beim Kauf einer neuen Wohnung oder bei der ersten Übergabe sind die folgenden Kosten zu berücksichtigen

• MwSt. (Mehrwertsteuer).
• Notargebühren, Grundbuchamt und Bearbeitungskosten der Agentur.
• AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte)
• Anwält/in

Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer an den Verkäufer gezahlt (zusammen mit dem Kaufpreis) und muss vom Verkäufer direkt an das Finanzamt abgeführt werden. Beim Kauf eines Hauses beträgt der Mehrwertsteuersatz 10%.

Die Notargebühren für die Eintragung, die Gestoría (Verwalter) und der Anwalt sind dieselben wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Sofern der Kauf einer Immobilie mehrwertsteuerpflichtig ist, muss der Käufer zusätzlich die zusätzliche Stempelabgabe (AJD) in Höhe von 1,5% des Kaufpreises zahlen.

Einkaufspreis. Der Erwerber muss dies innerhalb eines Kalendermonats nach dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vorlegen, und zwar durch die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde im Rahmen des Selbstbewertungsverfahrens.

In der Region Valencia wird ein ermäßigter Satz von 0,1% auf den Erwerb des gewöhnlichen Wohnsitzes angewandt, sofern er für den Erwerb der Wohnung verwendet wird. Ein Umstand, den die Steuerbehörde in Zukunft überprüfen kann.

2.- Erforderliche Unterlagen für den Kauf der Immobilie

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie die folgenden Dokumente:

• Original-DNI oder Reisepass
• Original NIE / TIE-Nummer (Aufenthalts-/Arbeitserlaubnis im Ausland). Die NIE / TIE ist die steuerliche Identifizierung von Ausländern, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Sie muss beim Notar vorgelegt werden und ist für die Zahlung der Steuern erforderlich. Um die NIE / TIE zu erhalten, müssen Sie einen Antrag mit den spezifischen Unterlagen bei der Polizeidienststelle des entsprechenden nationalen Polizeikorps einreichen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Bitte kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, um in dieser Hinsicht Fortschritte zu erzielen. Es ist auch möglich, diese Dokumente über die jeweiligen spanischen Konsulate im Land des gewöhnlichen Aufenthalts des Käufers zu erhalten.
• Energie-Effizienz-Zertifikat. - Seit 2013 ist diese Bescheinigung für alle Wohnungen die zum Verkauf oder zur Miete angeboten werden obligatorisch. Darin muss die Energieeffizienzklasse der Immobilie angegeben sein.
• Erstbelegungsgenehmigung im Falle eines Neubaus. Das Rathaus wird für die Veröffentlichung dieses Dokuments zuständig sein. Auf diese Weise wird bestätigt, dass die Immobilie den städtebaulichen Vorschriften entspricht und bewohnbar ist. Außerdem müssen neue Häuser eine Pflichtversicherung abschließen, die sogenannte Zehnjahresversicherung.
• Bescheinigung der Bewohnbarkeit. Dieses Dokument muss von einem Architekten oder einem Vermessungsingenieur unterzeichnet sein und garantiert, dass die Immobilie den obligatorischen Qualitätsanforderungen für die Bewohnbarkeit entspricht. Wenn das Gebäude nicht über dieses Dokument verfügt, ist in vielen Gemeinden der Autonomen Gemeinschaft Valencia ein Eigentümerwechsel bei der Strom-, Wasser- und Gasversorgung nicht möglich.
• Rechtfertigung der zuvor geleisteten Zahlungen durch eine Kopie der Überweisungen, die als Teil des Immobilienpreises getätigt wurden.

Wichtig: Damit die Käufer ihre Zahlungen per Lastschriftverfahren abwickeln können, ist es ratsam, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen. Bei der Eröffnung des Bankkontos ist es ebenso wichtig, eine Versicherung abzuschließen, die das erworbene Objekt gegen alle möglichen Risiken absichert.

3.- Der Kaufprozess

Der Kauf einer Immobilie erfolgt in 3 Schritten:

1. - Die erste Phase ist die RESERVIERUNG.. Sobald wir das gewünschte Objekt gefunden haben, nehmen wir die Reservierung vor und ziehen es anschließend vom Markt zurück. In dieser Phase wird in der Regel eine Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000, 6.000 oder 10.000 Euro gezahlt, je nach Vereinbarung und Preis der Immobilie, oder 1 % des Immobilienwerts bei Luxusimmobilien.
2. -Unterzeichnung des Depotvertrags. Mit der Unterzeichnung des Vertrages über die Anzahlung bringen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Bereitschaft zum Ausdruck, die Transaktion durchzuführen, und verpflichten sich, sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums abzuschließen. Im Gegenzug zahlt der Käufer eine Geldsumme, in der Regel 10 % des Verkaufspreises, um das Verkaufsgeschäft zu sichern.

   Das wirklich Wichtige an der Unterzeichnung der Ernsthaftigkeitsprüfung ist, dass die Nichteinhaltung rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Das zu unterzeichnende Dokument muss den Preis, die Fristen und die Sanktionen im Falle eines Rücktritts beinhalten, so dass kein Zweifel über den Umfang der Transaktion besteht. Ein wichtiger Aspekt ist die Frage, wer auf der Seite des Verkäufers unterschreibt:

   • Wenn durch ein Unternehmen verkauft wird, unterzeichnet in der Regel der Verwalter oder der ordnungsgemäß benannte Bevollmächtigte.
   • Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen müssen alle Eigentümer unterschreiben, entweder selbst oder durch ihre gesetzlichen Vertreter.

   In all diesen Fällen können die Parteien den Vertrag über die Zahlung des Startgeldes aus der Ferne, auf digitalem Wege oder per Post unterzeichnen. Dieses private Dokument enthält alle ausgehandelten Bedingungen, den Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, die Beschreibung der Immobilie einschließlich der Möbel und Haushaltsgeräte, die Verantwortlichkeiten und die Kosten aus der Transaktion.

3. - Unterzeichnung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde.
   Dies ist der letzte Schritt beim Kauf der Immobilie und findet vor einem Notar in Anwesenheit aller Parteien oder ihrer gesetzlichen Vertreter statt. Bei dieser Unterzeichnung wird der vereinbarte Preis in voller Höhe gezahlt, abzüglich des Betrags, der bei der Vertragsunterzeichnung als Anzahlung geleistet wurde.
   Die Erwerber haben das Recht, ihren Notar zu wählen, da sie die Kosten für die Beurkundung tragen.
   Sowohl der Besitz der Immobilie als auch die Rechte und Pflichten, die sich aus der übertragenen Immobilie ergeben, gehen mit der Unterzeichnung der Urkunde auf den Käufer über.

4.- Was ist zu tun, wenn die Immobilie registriert ist?

Sobald der Käufer nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde vor einem Notar das Eigentum an der Immobilie erworben hat, muss er innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung die Steuern zahlen, sowie die Eigentumsurkunde in den öffentlichen Registern eintragen lassen oder den Eigentümerwechsel der Immobilie melden.

Registrierung der Immobilie
Unmittelbar nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde sendet der Notar eine beglaubigte Abschrift der Urkunde an den Notar, zur Eintragung in das entsprechende Grundbuchamt. Sobald die digitale Kopie der Urkunde eingegangen ist, eröffnet das Grundbuchamt die Eintragung der Vorlage, die 60 Tage lang gültig ist.

Zahlung von Steuern
Mit der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde verpflichtet sich der Käufer, die entsprechenden Steuern zu zahlen: Grunderwerbsteuer (im Falle einer Gebrauchtimmobilie) oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für neue Gebäude oder Grundstücke).

Änderung der Eigentumsverhältnisse beim Grundbuchamt

Sobald die Steuern bezahlt sind, muss der Käufer dem Grundbuchamt innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung der Urkunde, das Original der Eigentumsurkunde vorlegen, um die Eigentumsumschreibung vorzunehmen.