Plusvalia municipal в Испании 2025: полный гид для владельцев и инвесторов в элитную недвижимость

Покупка или продажа элитной недвижимости в Испании — будь то вилла в Хавеа, особняк в Алтеа, пентхаус в Аликанте или дом у моря на Ибице — всегда связана с налоговыми аспектами, которые могут существенно повлиять на доходность сделки. Одним из ключевых является plusvalía municipal, муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости, напрямую влияющий на прибыль, правила которого в последние годы были изменены.

Что такое plusvalía municipal?

Plusvalía municipal (IIVTNU) — это местный налог на прирост стоимости городских земельных участков, взимаемый при передаче права собственности (продажа, наследование, дарение). Его взымает муниципалитет (ayuntamiento), на территории которого расположена недвижимость (например, Аликанте, Эльче, Бенидорм, Дения, Хавеа, Алтеа, Торревьеха…).

Налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли (valor catastral del suelo), а не общей цены продажи объекта. Поэтому крайне важно знать это значение.

Когда нужно платить?

• Продажа и дарение: в течение 30 рабочих дней с даты подписания сделки.
• Наследование: в течение 6 месяцев после смерти владельца (с возможностью продления ещё на 6 месяцев по заявлению в срок).

Если доказано, что продажа прошла с убытком (без реального прироста стоимости), plusvalía municipal не уплачивается.

Кто оплачивает налог?

• Продажа: продавец.
• Дарение: одаряемый.
• Наследование: наследники.

Оплата производится в муниципалитете (ayuntamiento), где расположена недвижимость.

Как рассчитывается налог в 2025 году?

Налоговая база может рассчитываться двумя способами. Налогоплательщик вправе выбрать наиболее выгодный:

1. Объективный метод: База = кадастровая стоимость земли × коэффициент в зависимости от числа лет владения (см. таблицу 2025 ниже). Затем применяется муниципальная ставка налога.
2. Реальный метод: База = (стоимость продажи земли − стоимость приобретения земли). Если эта сумма ниже, чем по объективному методу, можно использовать её.

Ставка налога (tipo impositivo) устанавливается каждым муниципалитетом и не может превышать 30%. В большинстве муниципалитетов провинции Аликанте ставки находятся в пределах 20–30%.

Максимальные коэффициенты 2025 (объективный метод)

Муниципалитеты могут применять такие же или меньшие коэффициенты (это максимальные значения). Также они могут уменьшить кадастровую стоимость земли до 15%, в зависимости от её актуальности.

Как узнать ставку в своём муниципалитете?

Каждый муниципалитет публикует свою налоговую ординансу IIVTNU. Там указывается ставка налога (tipo de gravamen), возможные bonificaciones (льготы, например, при наследовании прямыми родственниками) и уменьшения. Практические шаги:

1. Найдите в Google: “Ordenanza IIVTNU + название муниципалитета” (например, “Ordenanza IIVTNU Xàbia”, “Ordenanza plusvalía Altea”).
2. Зайдите на Sede Electrónica (электронный портал) муниципалитета → Hacienda/Tributos → Ordenanzas fiscales. Выберите Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
3. Найдите раздел “Tipo de gravamen” (обычно указан в %) и проверьте разделы о bonificaciones и “reducciones de la base”.
4. При сомнениях запросите симуляцию в муниципалитете или поручите Luxinmo/налоговому консультанту.

Совет для покупателей новостроек: в новых проектах (Altea Hills, Cumbres del Sol, Sierra Cortina…) кадастровая стоимость земли может изначально быть низкой и увеличиваться со временем. Момент налогообложения — дата передачи собственности; всегда проверяйте актуальные данные в квитанции IBI.

Пример: вилла в Хавеа

Данные: вилла в Хавеа куплена в 2010 за 1.500.000 €, продана в 2025 за 2.100.000 €. Общая кадастровая стоимость: 400.000 €; земля 60 % (= 240.000 €). Предположим ставка муниципалитета 30 %.

Объективный метод

Срок владения: 15 лет → коэффициент 0,10.
База = 240.000 × 0,10 = 24.000 €.
Налог = 24.000 × 30 % = 7.200 €.

Реальный метод

Стоимость земли при продаже = 2.100.000 × 60 % = 1.260.000 €.
Стоимость земли при покупке = 1.500.000 × 60 % = 900.000 €.
База = 1.260.000 − 900.000 = 360.000 €.
Налог = 360.000 × 30 % = 108.000 €.

Вывод: в данном случае выгоднее объективный метод (7.200 € против 108.000 €).

Наследование и дарение в провинции Аликанте

• Наследование: платят наследники (6 месяцев, с возможным продлением). Проверьте, предоставляет ли ваш муниципалитет bonificaciones по степени родства (супруги, дети, родители) и возможные скидки.
• Дарение: платит одаряемый. Некоторые муниципалитеты предоставляют льготы при дарении в прямой линии, но не все.

Когда налог не взимается?

• Продажа с убытком (нет реального прироста стоимости). Это нужно документально подтвердить (договоры, расходы и т.д.).
• Законные исключения (ограниченный перечень случаев) и bonificaciones муниципалитета при наследовании/дарении.

Что будет при просрочке?

Муниципалитет может взыскать налог с надбавками/пенями за задержку:

• 5 % до 3 месяцев.
• 10 % между 3–6 месяцами.
• 15 % между 6–12 месяцами.
• 20 % после 12 месяцев.

Если ожидаются финансовые трудности, подайте заявление на отсрочку или рассрочку как можно раньше.

Влияние на подоходный налог (IRPF)

Если вы продавец и оплачиваете plusvalía municipal, вы можете вычесть эту сумму при расчёте прироста капитала в испанском подоходном налоге (IRPF). Если, в исключительных случаях, налог платит покупатель, эта сумма прибавляется к его цене приобретения и влияет на будущие налоги при продаже.

Частые вопросы (Коста-Бланка)

Сколько лет должно пройти, чтобы не платить? Автоматического освобождения нет. После 20 лет коэффициент больше не растёт, но налог всё равно взимается, если есть прибыль.

Сколько составляет налог от 200.000 € или 70.000 €? Он рассчитывается не с этих сумм, а от кадастровой стоимости земли и коэффициентов, применяя tipo impositivo в вашем муниципалитете. Закажите симуляцию с данными IBI.

Что делать, если нет денег для уплаты? Можно подать заявление на отсрочку или рассрочку. Избегайте неуплаты, чтобы не копились штрафы.

Можно ли продать без уплаты? Налог должен быть заявлен и уплачен в срок; на практике это необходимо для юридической чистоты сделки и регистрации.

Есть ли освобождение для лиц старше 65 лет? Общего освобождения по возрасту нет. Действуют только те bonificaciones, которые предусмотрены муниципальной ординансой.

Быстрый чек-лист перед сделкой

• Запросите последнюю квитанцию IBI и проверьте кадастровую стоимость земли и её процент.
• Рассчитайте налог по объективному и реальному методам и выберите лучший.
• Проверьте ставку (tipo de gravamen) и bonificaciones в налоговой ординансе вашего муниципалитета.
• При наследовании/дарении: проверьте сроки и льготы по степени родства.
• Подготовьте электронную подачу через портал муниципалитета (или поручите это своему консультанту по недвижимости).

Комплексное сопровождение от Luxinmo

При сделках с высокими суммами в провинции Аликанте или на Ибице точный расчёт plusvalía municipal может дать значительную экономию. Luxinmo Real Estate выполняет сравнительный расчёт (объективный и реальный методы), проверяет актуальные ставки и bonificaciones в вашем муниципалитете и организует подачу, чтобы вы могли продавать и покупать с полной уверенностью.

Хотите, чтобы мы сделали индивидуальную симуляцию на основе ваших данных (IBI, срок владения, муниципалитет)? Свяжитесь с нами — мы предоставим вам чёткую и персонализированную консультацию.