Plusvalia Municipal sur la plus-value en Espagne: guide complet pour propriétaires et investisseurs de luxe

Acheter ou vendre une propriété haut de gamme en Espagne — qu’il s’agisse d’une villa à Jávea, d’un domaine à Altea, d’un penthouse dans la ville d’Alicante ou d’une maison en bord de mer à Ibiza — implique de prendre en compte des aspects fiscaux qui peuvent influencer de manière décisive la rentabilité de l’opération. L’un des plus importants est la plusvalía municipal, c’est-à-dire la taxe communale sur la plus-value immobilière, un impôt qui affecte directement la transaction et dont la réglementation a évolué ces dernières années.

Qu’est-ce que la plusvalía municipal ?

La plusvalía municipal (IIVTNU) est un impôt local qui taxe l’augmentation de la valeur du terrain urbain lors du transfert d’un bien immobilier (vente, succession ou donation). Elle est perçue par la mairie (ayuntamiento) où se situe le bien (par ex. Alicante, Elche, Benidorm, Dénia, Jávea, Altea, Torrevieja…).

La taxe est calculée sur la valeur cadastrale du terrain (valor catastral del suelo), et non sur le prix total de vente du logement. Il est donc essentiel de connaître cette donnée.

Quand doit-on la payer ?

• Ventes et donations : dans les 30 jours ouvrables suivant la signature.
• Successions : dans les 6 mois suivant le décès (prolongeables de 6 mois supplémentaires si la demande est faite à temps).

Si vous prouvez que vous avez vendu avec une perte (pas d’augmentation réelle de valeur), la plusvalía municipal n’est pas due.

Qui doit la payer ?

• Ventes : le vendeur.
• Donations : le donataire (celui qui reçoit).
• Successions : les héritiers.

Le paiement s’effectue auprès de la mairie (ayuntamiento) de la commune où se trouve le bien.

Comment est-elle calculée en 2025 ?

La base imposable peut être calculée de deux façons. Le contribuable peut choisir la plus avantageuse :

1. Méthode objective : Base imposable = valeur cadastrale du terrain × coefficient selon la durée de détention (voir tableau 2025 ci-dessous). Ensuite s’applique le taux fixé par la commune.
2. Méthode réelle : Base imposable = (valeur de transmission du terrain − valeur d’acquisition du terrain). Si ce montant est inférieur à celui issu de la méthode objective, il peut être utilisé.

Le taux d’imposition (tipo impositivo) est fixé par chaque mairie et ne peut dépasser 30 %. Dans de nombreuses communes de la province d’Alicante, il se situe généralement entre 20 % et 30 % (selon chaque ordonnance locale).

Coefficients maximum 2025 (méthode objective)

Les communes peuvent appliquer des coefficients égaux ou inférieurs (ce sont des plafonds). Elles peuvent également réduire jusqu’à 15 % la valeur cadastrale du terrain en fonction de son actualisation.

Comment connaître le taux d’imposition de votre commune ?

Chaque mairie publie son Ordonnance fiscale du IIVTNU. Vous y trouverez le taux (tipo de gravamen), les éventuelles bonifications (par exemple en cas de succession en ligne directe) et les réductions possibles. Démarche pratique :

1. Recherchez sur Google : « Ordenanza IIVTNU + nom de la commune » (par exemple, « Ordenanza IIVTNU Xàbia », « Ordenanza plusvalía Altea »).
2. Accédez au site Sede Electrónica de la mairie, rubrique Finanzas/Tributos → Ordenanzas fiscales. Choisissez Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
3. Repérez l’article « Tipo de gravamen » (exprimé en %) et vérifiez les sections sur les bonificaciones et « reducciones de la base ».
4. En cas de doute, demandez par écrit une simulation à la mairie ou laissez Luxinmo/la personne en charge de votre fiscalité le gérer.

Conseil pour les acheteurs de biens neufs : dans des promotions récentes (Altea Hills, Cumbres del Sol, Sierra Cortina…), la valeur cadastrale du terrain peut être relativement basse au départ et augmenter avec le temps. Le moment du fait générateur est la date de transmission ; vérifiez toujours le IBI (Impôt foncier local) de l’année en cours.

Exemple : villa à Jávea

Données : villa à Xàbia achetée en 2010 pour 1.500.000 €, vendue en 2025 pour 2.100.000 €. Valeur cadastrale totale : 400.000 € ; part du terrain 60 % (= 240.000 €). Taux municipal supposé : 30 %.

Méthode objective

Durée de détention : 15 ans → coefficient 0,10.
Base imposable = 240.000 × 0,10 = 24.000 €.
Impôt dû = 24.000 × 30 % = 7.200 €.

Méthode réelle

Valeur du terrain à la vente = 2.100.000 × 60 % = 1.260.000 €.
Valeur du terrain à l’achat = 1.500.000 × 60 % = 900.000 €.
Base imposable = 1.260.000 − 900.000 = 360.000 €.
Impôt dû = 360.000 × 30 % = 108.000 €.

Conclusion : dans ce cas, la méthode objective est beaucoup plus avantageuse (7.200 € contre 108.000 €).

Successions et donations dans la province d’Alicante

• Successions : les héritiers paient (6 mois, prolongeables). Vérifiez si votre mairie prévoit des bonificaciones en fonction du lien familial (conjoint, ascendants/descendants) et des réductions.
• Donations : payées par le donataire. Certaines communes accordent des allégements pour les donations en ligne directe, mais pas toutes.

Cas d’exonération

• Vente à perte (pas d’augmentation réelle de valeur). Doit être justifiée par des documents (actes notariés, frais…).
• Exonérations prévues par la loi (cas très spécifiques) et bonificaciones communales pour certaines successions/donations.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

La mairie peut réclamer l’impôt avec des intérêts et pénalités :

• 5 % jusqu’à 3 mois.
• 10 % entre 3 et 6 mois.
• 15 % entre 6 et 12 mois.
• 20 % après 12 mois.

En cas de difficultés de trésorerie, demandez un paiement différé ou échelonné dès que possible.

Impact sur l’IRPF (impôt sur le revenu espagnol)

Si vous êtes le vendeur et que vous payez la plusvalía municipal, vous pouvez déduire ce montant du calcul de votre plus-value dans l’IRPF. Si, exceptionnellement, c’est l’acheteur qui la paie, ce montant s’ajoute à son prix d’acquisition, influençant sa future imposition lors d’une revente.

Questions fréquentes (Costa Blanca)

Combien d’années doivent passer pour ne pas payer ? Aucune exonération automatique. Après 20 ans, le coefficient n’augmente plus, mais la taxe reste due en cas de plus-value.

Quel est le montant pour 200.000 € ou 70.000 € ? Il ne s’agit pas de ce prix, mais de la valeur cadastrale du terrain et des coefficients, avec le tipo impositivo de la commune. Demandez une simulation avec vos données IBI.

Que se passe-t-il si je ne peux pas payer ? Vous pouvez demander un paiement différé ou échelonné. Évitez le non-paiement pour ne pas accumuler de pénalités.

Peut-on vendre sans l’avoir payée ? Elle doit être déclarée et réglée dans les délais ; en pratique, c’est indispensable pour sécuriser la transaction et l’enregistrement.

Les plus de 65 ans sont-ils exonérés ? Non, il n’y a pas d’exonération générale liée à l’âge. Seules s’appliquent les bonificaciones prévues par la mairie.

Checklist rapide avant de signer

• Demandez la dernière facture IBI et vérifiez la valeur cadastrale du terrain et son pourcentage.
• Calculez selon la méthode objective et réelle et choisissez la plus favorable.
• Vérifiez le taux d’imposition (tipo de gravamen) et les bonificaciones dans l’ordonnance fiscale locale.
• En cas de succession/donation, vérifiez les délais et allégements.
• Préparez la déclaration en ligne sur le site de la mairie (ou déléguez-la à votre conseiller immobilier).

Conseil immobilier complet avec Luxinmo

Lors d’opérations de grande valeur dans la province d’Alicante ou à Ibiza, une estimation précise de la plusvalía municipal peut représenter des économies significatives. Chez Luxinmo Real Estate, nous réalisons une simulation comparative (méthode objective vs. réelle), vérifions les taux et bonificaciones de votre commune et coordonnons la déclaration afin que vous achetiez ou vendiez en toute sérénité.

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