Kjøp eller salg av en eksklusiv eiendom i Spania — enten det gjelder en villa i Jávea, en eiendom i Altea, en toppleilighet i Alicante by eller et hus ved sjøen på Ibiza — innebærer å ta hensyn til skatteforhold som kan ha avgjørende innvirkning på lønnsomheten av transaksjonen. En av de viktigste er plusvalía municipal, den kommunale gevinstskatten, som direkte påvirker nettoresultatet og hvor reglene har endret seg de siste årene.
Hva er plusvalía municipal?
Plusvalía municipal (IIVTNU) er en lokal skatt på økning i verdien av urbant land når en eiendom overdras (salg, arv eller gave). Skatten kreves inn av kommunen (ayuntamiento) der eiendommen ligger (f.eks. Alicante, Elche, Benidorm, Dénia, Jávea, Altea, Torrevieja…).
Skatten beregnes på grunnlag av den kadastrale verdien av tomten (valor catastral del suelo), ikke på den totale salgsprisen på boligen. Det er derfor avgjørende å kjenne til denne verdien.
Når må den betales?
- Salg og gaver: innen 30 virkedager etter signering.
- Arv: innen 6 måneder etter dødsfallet (kan forlenges med ytterligere 6 måneder hvis man søker i tide).
Hvis du kan dokumentere at du har solgt med tap (ingen reell verdistigning), er plusvalía municipal ikke betalbar.
Hvem betaler?
- Salg: selgeren.
- Gaver: mottakeren.
- Arv: arvingene.
Betaling skjer til kommunen (ayuntamiento) der eiendommen ligger.
Hvordan beregnes den i 2025?
Skattegrunnlaget kan beregnes på to måter. Skatteyteren kan velge den mest gunstige:
- Objektiv metode: Skattegrunnlag = kadastral verdi av tomten × koeffisient etter antall år man har eid (se tabell 2025 nedenfor). Deretter påføres kommunens sats.
- Reell metode: Skattegrunnlag = (verdi ved salg av tomten − verdi ved kjøp av tomten). Hvis dette beløpet er lavere enn etter den objektive metoden, kan det brukes.
Skattesatsen (tipo impositivo) fastsettes av hver kommune og kan ikke overstige 30 %. Mange kommuner i Alicante-provinsen ligger vanligvis mellom 20 % og 30 % (avhengig av lokal forskrift).
Maksimale koeffisienter 2025 (objektiv metode)
| Antall år eid | Koeffisient |
|---|---|
| Mindre enn 1 år | 0,16 |
| 1 år | 0,15 |
| 2 år | 0,15 |
| 3 år | 0,15 |
| 4 år | 0,16 |
| 5 år | 0,18 |
| 6 år | 0,20 |
| 7 år | 0,22 |
| 8 år | 0,23 |
| 9 år | 0,21 |
| 10 år | 0,16 |
| 11 år | 0,13 |
| 12 år | 0,11 |
| 13 år | 0,10 |
| 14–16 år | 0,10 |
| 17 år | 0,12 |
| 18 år | 0,16 |
| 19 år | 0,22 |
| 20 år eller mer | 0,35 |
Kommunene kan anvende like eller lavere koeffisienter (dette er maksimumsgrenser). De kan også redusere den kadastrale verdien av tomten med opptil 15 %, avhengig av oppdateringsnivået.
Hvordan finne satsen i din kommune?
Hver kommune publiserer sin fiskale forskrift for IIVTNU. Der står skattesatsen (tipo de gravamen), mulige bonificaciones (fritak, f.eks. ved arv i direkte linje) og reduksjoner. Praktiske trinn:
- Søk i Google: “Ordenanza IIVTNU + kommunenavn” (f.eks. “Ordenanza IIVTNU Xàbia”, “Ordenanza plusvalía Altea”).
- Gå til kommunens Sede Electrónica (elektroniske portal) → Finanzas/Tributos → Ordenanzas fiscales. Velg Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Finn artikkelen “Tipo de gravamen” (vanligvis uttrykt i %) og sjekk avsnittene om bonificaciones og “reducciones de la base”.
- Er du i tvil, be skriftlig om en beregning eller simulering fra kommunen, eller la Luxinmo/skattekonsulent gjøre det for deg.
Tips for kjøpere av nybygg: i nyere prosjekter (Altea Hills, Cumbres del Sol, Sierra Cortina…) kan den kadastrale grunnverdien være relativt lav i starten og øke over tid. Skattehendelsen utløses på overdragelsesdatoen; sjekk alltid den oppdaterte verdien i din IBI-skatteregning.
Eksempel: villa i Jávea
Data: villa i Xàbia kjøpt i 2010 for €1.500.000, solgt i 2025 for €2.100.000. Total kadastral verdi: €400.000; grunnverdi 60 % (= €240.000). Antatt kommunal sats: 30 %.
Objektiv metode
Eiertid: 15 år → koeffisient 0,10.
Skattegrunnlag = 240.000 × 0,10 = €24.000.
Skatt = 24.000 × 30 % = €7.200.
Reell metode
Grunnverdi ved salg = 2.100.000 × 60 % = €1.260.000.
Grunnverdi ved kjøp = 1.500.000 × 60 % = €900.000.
Skattegrunnlag = 1.260.000 − 900.000 = €360.000.
Skatt = 360.000 × 30 % = €108.000.
Konklusjon: her er den objektive metoden klart mest fordelaktig (€7.200 mot €108.000).
Arv og gaver i Alicante-provinsen
- Arv: betales av arvingene (6 måneder, forlengbar). Sjekk om din kommune tilbyr bonificaciones basert på slektskap (ektefelle, barn, foreldre) og eventuelle reduksjoner.
- Gaver: betales av mottakeren. Noen kommuner gir fritak ved gaver i direkte linje, men ikke alle.
Når er det fritak?
- Salg med tap (ingen reell verdistigning). Må dokumenteres (skjøter, kostnader, osv.).
- Lovbestemte fritak (meget spesifikke tilfeller) samt bonificaciones i kommunen for arv/gaver der det gjelder.
Hva skjer ved forsinket betaling?
Kommunen kan kreve skatten med tillegg/ forsinkelsesrenter:
- 5 % inntil 3 måneder.
- 10 % mellom 3–6 måneder.
- 15 % mellom 6–12 måneder.
- 20 % etter 12 måneder.
Forventet likviditetsproblem? Be om utsettelse eller avdragsordning så tidlig som mulig.
Innvirkning på inntektsskatten (IRPF)
Er du selger og betaler plusvalía municipal, kan du trekke dette beløpet fra i beregningen av gevinst i spansk inntektsskatt (IRPF). Hvis, unntaksvis, kjøper betaler, legges beløpet til hans anskaffelsespris og vil påvirke fremtidig skatt ved salg.
Ofte stilte spørsmål (Costa Blanca)
Hvor mange år må gå for å slippe å betale? Det finnes ingen automatisk fritak. Etter 20 år øker ikke koeffisienten lenger, men skatten er fortsatt betalbar ved gevinst.
Hvor mye er skatten på €200.000 eller €70.000? Den beregnes ikke på dette beløpet, men på kadastral grunnverdi og koeffisientene, samt tipo impositivo i din kommune. Be om en simulering med dine IBI-data.
Hva om jeg ikke har penger til å betale? Du kan be om utsettelse eller avdragsordning. Unngå mislighold for å hindre gebyrer.
Kan jeg selge uten å ha betalt? Skatten må deklareres og betales i tide; i praksis er dette nødvendig for juridisk og tinglysningsmessig sikkerhet.
Er personer over 65 fritatt? Det finnes ingen generell aldersfritak. Kun de bonificaciones som er fastsatt i kommunens forskrift gjelder.
Rask sjekkliste før signering
- Be om den siste IBI-regningen og sjekk kadastral grunnverdi og prosentandel.
- Beregne både objektiv og reell metode og velg den mest fordelaktige.
- Kontroller skattesats (tipo de gravamen) og bonificaciones i kommunens forskrift.
- Ved arv/gave: sjekk frister og fritak etter slektskap.
- Forbered digital innlevering til kommunen (eller la din eiendomsrådgiver gjøre det).
Helhetlig eiendomsrådgivning med Luxinmo
Ved høyverdige transaksjoner i Alicante-provinsen eller på Ibiza kan en nøyaktig beregning av plusvalía municipal gi betydelige besparelser. Luxinmo Real Estate utfører en sammenlignende simulering (objektiv vs. reell), kontrollerer de gjeldende satser og bonificaciones i din kommune og koordinerer innleveringen, slik at du kan kjøpe eller selge med full trygghet.
Vil du at vi lager en personlig simulering med dine data (IBI, antall år eid, kommune)? Kontakt oss – vi gir deg tydelig og skreddersydd rådgivning.
