Att köpa eller sälja en exklusiv fastighet i Spanien — vare sig det gäller en villa i Jávea, en gård i Altea, en takvåning i Alicante stad eller ett hus vid havet på Ibiza — innebär att man måste ta hänsyn till skattefrågor som kan ha avgörande betydelse för lönsamheten i transaktionen. En av de viktigaste är plusvalía municipal, den kommunala värdestegringsskatten, som direkt påverkar resultatet och vars regler har ändrats de senaste åren.
Vad är plusvalía municipal?
Plusvalía municipal (IIVTNU) är en lokal skatt på värdeökningen av stadsmark när en fastighet överlåts (försäljning, arv eller gåva). Skatten tas ut av kommunen (ayuntamiento) där fastigheten är belägen (t.ex. Alicante, Elche, Benidorm, Dénia, Jávea, Altea, Torrevieja…).
Skatten beräknas utifrån det kadastrala markvärdet (valor catastral del suelo), inte utifrån hela försäljningspriset. Det är därför avgörande att känna till detta värde.
När ska den betalas?
- Försäljning och gåvor: inom 30 arbetsdagar från undertecknandet.
- Arv: inom 6 månader från dödsfallet (kan förlängas med ytterligare 6 månader om det ansöks i tid).
Om du kan visa att du har sålt med förlust (ingen verklig värdeökning), behöver du inte betala plusvalía municipal.
Vem betalar?
- Försäljning: säljaren.
- Gåvor: mottagaren.
- Arv: arvingarna.
Betalningen sker till kommunen (ayuntamiento) där fastigheten ligger.
Hur beräknas den 2025?
Skatteunderlaget kan beräknas på två sätt. Skattebetalaren får välja det mest fördelaktiga:
- Objektiv metod: Skatteunderlag = kadastralt markvärde × koefficient enligt antal år av innehav (se tabell 2025 nedan). Därefter tillämpas kommunens skattesats.
- Reell metod: Skatteunderlag = (överlåtelsevärde av marken − anskaffningsvärde av marken). Om detta belopp är lägre än enligt den objektiva metoden, kan det användas.
Skattesatsen (tipo impositivo) fastställs av varje kommun och får inte överstiga 30 %. Många kommuner i Alicante-provinsen ligger vanligtvis mellan 20 % och 30 % (enligt lokal förordning).
Maximala koefficienter 2025 (objektiv metod)
| Innehavstid | Koefficient |
|---|---|
| Mindre än 1 år | 0,16 |
| 1 år | 0,15 |
| 2 år | 0,15 |
| 3 år | 0,15 |
| 4 år | 0,16 |
| 5 år | 0,18 |
| 6 år | 0,20 |
| 7 år | 0,22 |
| 8 år | 0,23 |
| 9 år | 0,21 |
| 10 år | 0,16 |
| 11 år | 0,13 |
| 12 år | 0,11 |
| 13 år | 0,10 |
| 14–16 år | 0,10 |
| 17 år | 0,12 |
| 18 år | 0,16 |
| 19 år | 0,22 |
| 20 år eller mer | 0,35 |
Kommunerna kan använda samma eller lägre koefficienter (detta är maxgränser). De kan också reducera det kadastrala markvärdet med upp till 15 %, beroende på hur uppdaterat värdet är.
Hur hittar jag skattesatsen i min kommun?
Varje kommun publicerar sin skatteförordning för IIVTNU. Där anges skattesatsen (tipo de gravamen), eventuella bonificaciones (nedsättningar, t.ex. vid arv i direkt linje) och reduktioner. Praktiska steg:
- Sök på Google: “Ordenanza IIVTNU + kommunnamn” (t.ex. “Ordenanza IIVTNU Xàbia”, “Ordenanza plusvalía Altea”).
- Gå till kommunens Sede Electrónica (elektroniska portal) → Finanzas/Tributos → Ordenanzas fiscales. Välj Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Leta upp artikeln “Tipo de gravamen” (vanligen angiven i %) och kontrollera avsnitten om bonificaciones och “reducciones de la base”.
- Vid osäkerhet: begär en beräkning eller simulering från kommunen, eller låt Luxinmo/skatterådgivare göra det åt dig.
Tips för nybyggnadsköpare: i nya projekt (Altea Hills, Cumbres del Sol, Sierra Cortina…) kan det kadastrala markvärdet initialt vara lågt och höjas med tiden. Skattetillfället är överlåtelsedagen; kontrollera därför alltid den aktuella värdet i din IBI-faktura.
Exempel: villa i Jávea
Data: villa i Xàbia köpt 2010 för €1.500.000, såld 2025 för €2.100.000. Totalt kadastralt värde: €400.000; markvärde 60 % (= €240.000). Antagen kommunal skattesats: 30 %.
Objektiv metod
Innehavstid: 15 år → koefficient 0,10.
Skatteunderlag = 240.000 × 0,10 = €24.000.
Skatt = 24.000 × 30 % = €7.200.
Reell metod
Markvärde vid försäljning = 2.100.000 × 60 % = €1.260.000.
Markvärde vid köp = 1.500.000 × 60 % = €900.000.
Skatteunderlag = 1.260.000 − 900.000 = €360.000.
Skatt = 360.000 × 30 % = €108.000.
Slutsats: i detta fall är den objektiva metoden klart mest fördelaktig (€7.200 jämfört med €108.000).
Arv och gåvor i Alicante-provinsen
- Arv: betalas av arvingarna (6 månader, förlängningsbart). Kontrollera om din kommun erbjuder bonificaciones baserat på släktskap (make/maka, barn, föräldrar) och eventuella reduktioner.
- Gåvor: betalas av mottagaren. Vissa kommuner erbjuder lättnad vid gåvor i direkt linje, men inte alla.
När behöver man inte betala?
- Försäljning med förlust (ingen verklig värdeökning). Detta måste dokumenteras (köpebrev, kostnader, osv.).
- Lagstadgade undantag (mycket specifika fall) samt bonificaciones i kommunen vid arv/gåvor när det är tillämpligt.
Vad händer vid sen betalning?
Kommunen kan kräva in skatten med tilläggsavgifter/ränta för försening:
- 5 % upp till 3 månader.
- 10 % mellan 3–6 månader.
- 15 % mellan 6–12 månader.
- 20 % efter 12 månader.
Förväntar du likviditetsproblem? Ansök om anstånd eller avbetalningsplan så snart som möjligt.
Påverkan på inkomstskatten (IRPF)
Om du är säljare och betalar plusvalía municipal, kan du dra av detta belopp när du beräknar kapitalvinsten i den spanska inkomstskatten (IRPF). Om, i undantagsfall, köparen betalar, läggs detta belopp till hans anskaffningspris och påverkar framtida beskattning vid försäljning.
Vanliga frågor (Costa Blanca)
Hur många år måste gå innan man slipper betala? Det finns ingen automatisk befrielse. Efter 20 år ökar inte koefficienten längre, men skatten ska fortfarande betalas om det finns vinst.
Hur mycket är skatten på €200.000 eller €70.000? Den beräknas inte på dessa belopp, utan på kadastralt markvärde och koefficienter, samt tipo impositivo i din kommun. Begär en simulering med dina IBI-uppgifter.
Vad händer om jag inte kan betala? Du kan ansöka om anstånd eller avbetalning. Undvik utebliven betalning för att slippa tilläggsavgifter.
Kan jag sälja utan att ha betalat? Skatten måste deklareras och betalas i tid; i praktiken krävs detta för juridisk och registreringsmässig säkerhet.
Är personer över 65 befriade? Det finns inget generellt undantag baserat på ålder. Endast de bonificaciones som anges i kommunens förordning gäller.
Snabb checklista innan undertecknande
- Begär den senaste IBI-fakturan och kontrollera kadastralt markvärde och andel.
- Beräkna med både objektiv och reell metod och välj den mest fördelaktiga.
- Kontrollera skattesats (tipo de gravamen) och bonificaciones i kommunens förordning.
- Vid arv/gåva: kontrollera tidsfrister och lättnader efter släktskap.
- Förbered digital inlämning till kommunen (eller låt din fastighetsrådgivare göra det).
Helhetsrådgivning med Luxinmo
Vid transaktioner med högt värde i Alicante-provinsen eller på Ibiza kan en noggrann beräkning av plusvalía municipal ge betydande besparingar. Luxinmo Real Estate gör en jämförande simulering (objektiv vs. reell), kontrollerar aktuella skattesatser och bonificaciones i din kommun och samordnar inlämningen, så att du kan köpa eller sälja med full trygghet.
Vill du att vi gör en personlig simulering med dina uppgifter (IBI, antal innehavsår, kommun)? Kontakta oss – vi ger dig tydlig och skräddarsydd rådgivning.
