Plusvalia municipal in Spanje 2025: complete gids voor luxe-eigenaars en investeerders

Het kopen of verkopen van een exclusieve woning in Spanje — of het nu gaat om een villa in Jávea, een landgoed in Altea, een penthouse in Alicante-stad of een huis aan zee op Ibiza — vereist aandacht voor fiscale aspecten die een doorslaggevende invloed kunnen hebben op de winstgevendheid van de transactie. Een van de belangrijkste is de plusvalía municipal, de gemeentelijke meerwaardebelasting, die rechtstreeks van invloed is op de opbrengst en waarvan de regelgeving de afgelopen jaren is gewijzigd.

Wat is de plusvalía municipal?

De plusvalía municipal (IIVTNU) is een lokale belasting op de waardestijging van stedelijke grond bij overdracht van onroerend goed (verkoop, erfenis of schenking). Deze belasting wordt geïnd door de gemeente (ayuntamiento) waar het onroerend goed zich bevindt (bijvoorbeeld Alicante, Elche, Benidorm, Dénia, Jávea, Altea, Torrevieja…).

De belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de grond (valor catastral del suelo), niet op de totale verkoopprijs van de woning. Het is dus essentieel dit gegeven te kennen.

Wanneer moet men betalen?

• Verkopen en schenkingen: binnen 30 werkdagen na ondertekening.
• Erfenissen: binnen 6 maanden na overlijden (verlengbaar met nog eens 6 maanden indien tijdig aangevraagd).

Indien u kunt aantonen dat u met verlies hebt verkocht (geen werkelijke waardestijging), is de plusvalía municipal niet verschuldigd.

Wie betaalt?

• Verkopen: de verkoper.
• Schenkingen: de begiftigde (ontvanger).
• Erfenissen: de erfgenamen.

De betaling gebeurt bij het gemeentehuis (ayuntamiento) van de gemeente waar het onroerend goed ligt.

Hoe wordt de belasting in 2025 berekend?

De grondslag kan op twee manieren worden berekend. De belastingplichtige mag de gunstigste kiezen:

1. Objectieve methode: Belastbare grondslag = kadastrale waarde van de grond × coëfficiënt volgens de jaren eigendom (zie tabel 2025 hieronder). Vervolgens wordt het gemeentelijke tarief toegepast.
2. Reële methode: Belastbare grondslag = (overdrachtswaarde van de grond − aankoopwaarde van de grond). Als dit bedrag lager is dan via de objectieve methode, kan dit worden toegepast.

Het belastingtarief (tipo impositivo) wordt vastgesteld door elke gemeente en mag niet hoger zijn dan 30%. Veel gemeenten in de provincie Alicante hanteren tussen 20% en 30% (volgens hun eigen verordening).

Maximale coëfficiënten 2025 (objectieve methode)

Gemeenten mogen dezelfde of lagere coëfficiënten toepassen (dit zijn maximumwaarden). Zij mogen ook de kadastrale grondwaarde met maximaal 15 % verlagen, afhankelijk van de actualisering.

Hoe weet ik het tarief van mijn gemeente?

Elke gemeente publiceert haar fiscale verordening van het IIVTNU. Daarin staan het belastingtarief (tipo de gravamen), eventuele bonificaties (bijv. voor erfenissen in directe lijn) en reducties. Praktische stappen:

1. Zoek op Google: “Ordenanza IIVTNU + gemeentenaam” (bijv. “Ordenanza IIVTNU Xàbia”, “Ordenanza plusvalía Altea”).
2. Ga naar de Sede Electrónica (digitale loket) van de gemeente en klik op Financiën/Belastingen → Ordenanzas fiscales. Selecteer Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
3. Zoek het artikel “Tipo de gravamen” (meestal als %) en controleer de artikelen over bonificaties en “reducciones de la base”.
4. Bij twijfel: vraag schriftelijk een berekening of simulatie bij de gemeente of laat Luxinmo/uw adviseur dit voor u regelen.

Tip voor kopers van nieuwbouw: in recente projecten (Altea Hills, Cumbres del Sol, Sierra Cortina…) kan de kadastrale grondwaarde aanvankelijk laag zijn en na verloop van tijd stijgen. Het belastbare moment is de datum van overdracht; controleer dus altijd de actuele waarde in uw IBI-belastingaanslag.

Voorbeeld: villa in Jávea

Gegevens: villa in Xàbia gekocht in 2010 voor €1.500.000, verkocht in 2025 voor €2.100.000. Totale kadastrale waarde: €400.000; grondwaarde 60 % (= €240.000). Aangenomen gemeentelijk tarief: 30 %.

Objectieve methode

Duur eigendom: 15 jaar → coëfficiënt 0,10.
Belastbare grondslag = 240.000 × 0,10 = €24.000.
Te betalen belasting = 24.000 × 30 % = €7.200.

Reële methode

Grondwaarde verkoop = 2.100.000 × 60 % = €1.260.000.
Grondwaarde aankoop = 1.500.000 × 60 % = €900.000.
Belastbare grondslag = 1.260.000 − 900.000 = €360.000.
Te betalen belasting = 360.000 × 30 % = €108.000.

Conclusie: in dit geval is de objectieve methode veel gunstiger (€7.200 tegenover €108.000).

Erfenissen en schenkingen in de provincie Alicante

• Erfenissen: worden betaald door de erfgenamen (6 maanden, verlengbaar). Controleer of uw gemeente bonificaties biedt op basis van verwantschap (echtgenoot, kinderen, ouders) en kortingen op de grondwaarde.
• Schenkingen: worden betaald door de begiftigde. Sommige gemeenten voorzien in een vrijstelling bij schenkingen in directe lijn, maar niet allemaal.

Wanneer hoeft u niet te betalen?

• Verkoop met verlies (geen werkelijke waardestijging). Dit moet met documenten worden aangetoond (notariële akten, kosten, enz.).
• Wettelijk vrijgestelde overdrachten (zeer specifieke gevallen) en bonificaties door de gemeente bij erfenissen/schenkingen indien van toepassing.

Wat gebeurt er bij te late betaling?

De gemeente kan de belasting innen met toeslagen/rente wegens vertraging:

• 5 % tot 3 maanden.
• 10 % tussen 3–6 maanden.
• 15 % tussen 6–12 maanden.
• 20 % na 12 maanden.

Bij liquiditeitsproblemen vraag zo snel mogelijk uitstel of gespreide betaling aan.

Invloed op de inkomstenbelasting (IRPF)

Als u de verkoper bent en de plusvalía municipal betaalt, kunt u dat bedrag aftrekken bij de berekening van uw vermogenswinst in de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF). Als, uitzonderlijk, de koper betaalt, wordt dit bedrag toegevoegd aan zijn aankoopprijs, wat zijn toekomstige belasting bij verkoop beïnvloedt.

Veelgestelde vragen (Costa Blanca)

Hoeveel jaar moet ik wachten om niet te betalen? Er bestaat geen automatische vrijstelling. Na 20 jaar stijgt de coëfficiënt niet verder, maar de belasting is nog steeds verschuldigd bij winst.

Hoeveel is de belasting op €200.000 of €70.000? Het wordt niet op dat bedrag berekend, maar op de kadastrale grondwaarde en de coëfficiënten, plus het tipo impositivo van uw gemeente. Vraag een simulatie aan met uw IBI-gegevens.

Wat als ik het niet kan betalen? U kunt uitstel of gespreide betaling aanvragen. Vermijd wanbetaling om toeslagen te voorkomen.

Kan ik verkopen zonder te betalen? De belasting moet tijdig worden aangegeven en betaald; in de praktijk is dit noodzakelijk voor juridische en kadastrale zekerheid.

Zijn 65-plussers vrijgesteld? Er is geen algemene vrijstelling op basis van leeftijd. Alleen de bonificaties in de gemeentelijke verordening gelden.

Snelle checklist vóór ondertekening

• Vraag de meest recente IBI-belastingaanslag op en controleer de kadastrale grondwaarde en het percentage.
• Bereken volgens zowel objectieve als reële methode en kies de gunstigste.
• Controleer het belastingtarief (tipo de gravamen) en de bonificaties in de gemeentelijke verordening.
• Bij erfenis/schenking: let op termijnen en bonificaties volgens verwantschap.
• Bereid de online aangifte bij de gemeente voor (of laat dit aan uw vastgoedadviseur over).

Volledig vastgoedadvies met Luxinmo

Bij transacties van hoge waarde in de provincie Alicante of op Ibiza kan een nauwkeurige berekening van de plusvalía municipal aanzienlijke besparingen opleveren. Luxinmo Real Estate voert een vergelijkende simulatie uit (objectief vs. reëel), controleert de tarieven en bonificaties in uw gemeente en coördineert de indiening, zodat u met volledige gemoedsrust kunt kopen of verkopen.

Wilt u dat wij een persoonlijke simulatie maken met uw gegevens (IBI, eigendomsjaren, gemeente)? Neem contact met ons op – wij adviseren u graag duidelijk en op maat.