Plusvalia Municipal 2025: kompletter Leitfaden für Luxus-Immobilienbesitzer und Investoren

Der Kauf oder Verkauf einer hochwertigen Immobilie in Spanien — sei es eine Villa in Jávea, ein Anwesen in Altea, ein Penthouse in der Stadt Alicante oder ein Haus direkt am Meer auf Ibiza — erfordert die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte, die den Erfolg der Transaktion maßgeblich beeinflussen können. Einer der wichtigsten ist die kommunale Wertzuwachssteuer plusvalía municipal, eine Abgabe, die die Rentabilität direkt beeinflusst und deren Regelungen sich in den letzten Jahren verändert haben.

Was ist die kommunale Wertzuwachssteuer?

Die kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU) ist eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden, wenn eine Immobilie übertragen wird (Verkauf, Erbschaft oder Schenkung). Sie wird von der Gemeinde eingezogen, in der sich die Immobilie befindet (z. B. Alicante, Elche, Benidorm, Dénia, Jávea, Altea, Torrevieja…).

Die Steuer wird auf den Katasterwert des Bodens berechnet, nicht auf den Gesamtverkaufspreis der Immobilie. Deshalb ist es entscheidend, diesen Wert zu kennen.

Wann wird sie fällig?

• Verkäufe und Schenkungen: innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Vertragsunterzeichnung.
• Erbschaften: innerhalb von 6 Monaten nach dem Tod des Eigentümers (verlängerbar um weitere 6 Monate, wenn rechtzeitig beantragt).

Wenn Sie nachweisen können, dass Sie mit Verlust verkauft haben (keine tatsächliche Wertsteigerung), fällt die Steuer nicht an.

Wer muss sie zahlen?

• Verkäufe: der Verkäufer.
• Schenkungen: der Beschenkte.
• Erbschaften: die Erben.

Die Zahlung erfolgt an das Rathaus der jeweiligen Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.

Wie wird sie 2025 berechnet?

Die Bemessungsgrundlage kann auf zwei Arten ermittelt werden. Der Steuerzahler darf die für ihn günstigere Variante wählen:

1. Objektive Methode: Bemessungsgrundlage = Katasterwert des Bodens × Koeffizient je nach Besitzdauer (siehe Tabelle 2025 unten). Anschließend wird der kommunale Steuersatz angewendet.
2. Reale Methode: Bemessungsgrundlage = (Verkaufspreis des Bodens − Kaufpreis des Bodens). Wenn dieser Wert niedriger ist als nach der objektiven Methode, kann er verwendet werden.

Der Steuersatz wird von jeder Gemeinde festgelegt und darf 30 % nicht überschreiten. Viele Gemeinden in der Provinz Alicante liegen üblicherweise zwischen 20 % und 30 % (je nach lokaler Satzung).

Maximale Koeffizienten 2025 (objektive Methode)

Gemeinden können gleiche oder niedrigere Koeffizienten anwenden (dies sind Höchstwerte). Außerdem können sie den Katasterwert des Bodens um bis zu 15 % reduzieren, abhängig vom Aktualisierungsstand.

Wie finde ich den Steuersatz meiner Gemeinde?

Jede Gemeinde veröffentlicht ihre fiskalische Satzung zum IIVTNU. Dort sind der Steuersatz, mögliche Vergünstigungen (z. B. bei Erbschaften in direkter Linie) und Reduktionen aufgeführt. Praktisches Vorgehen:

1. In Google suchen: „Ordenanza IIVTNU + Name der Gemeinde“ (z. B. „Ordenanza IIVTNU Xàbia“, „Ordenanza plusvalía Altea“).
2. Die Elektronische Verwaltung der Gemeinde aufrufen und unter Finanzen/Steuern → Satzungen nachsehen. Dort: Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden.
3. Den Artikel „Steuersatz“ finden (meist als Prozentsatz angegeben) und Abschnitte zu Vergünstigungen und Reduktionen der Bemessungsgrundlage prüfen.
4. Bei Unsicherheit ein schriftliches Berechnungsbeispiel beim Rathaus anfordern oder Luxinmo/Steuerberater hinzuziehen.

Tipp für Käufer von Neubauten: Bei Projekten wie Altea Hills, Cumbres del Sol oder Sierra Cortina kann der Bodenkatasterwert anfangs relativ niedrig sein und später angepasst werden. Das steuerliche „Ereignis“ ist das Datum der Übertragung; prüfen Sie daher stets den aktuellen Katasterwert in Ihrer IBI-Rechnung.

Beispiel: Villa in Jávea

Daten: Villa in Xàbia, 2010 für 1.500.000 € gekauft, 2025 für 2.100.000 € verkauft. Gesamter Katasterwert: 400.000 €; Bodenanteil 60 % (= 240.000 €). Angenommener Steuersatz: 30 %.

Objektive Methode

Besitzdauer: 15 Jahre → Koeffizient 0,10.
Bemessungsgrundlage = 240.000 × 0,10 = 24.000 €.
Steuerbetrag = 24.000 × 30 % = 7.200 €.

Reale Methode

Bodenverkaufswert = 2.100.000 × 60 % = 1.260.000 €.
Bodenkaufwert = 1.500.000 × 60 % = 900.000 €.
Bemessungsgrundlage = 1.260.000 − 900.000 = 360.000 €.
Steuerbetrag = 360.000 × 30 % = 108.000 €.

Fazit: Hier ist die objektive Methode klar vorteilhafter (7.200 € statt 108.000 €).

Erbschaften und Schenkungen in der Provinz Alicante

• Erbschaften: zu zahlen von den Erben (6 Monate, verlängerbar). Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde Vergünstigungen nach Verwandtschaftsgrad (Ehegatten, Kinder, Eltern) sowie Reduktionen vorsieht.
• Schenkungen: zahlt der Empfänger. Einige Gemeinden gewähren Erleichterungen bei direkter Linie, aber nicht alle.

Wann fällt die Steuer nicht an?

• Verkäufe mit Verlust (kein tatsächlicher Wertzuwachs). Dies muss belegt werden (Notarurkunden, Kosten etc.).
• Von Gesetzes wegen steuerfreie Übertragungen (sehr spezifisch) sowie kommunale Vergünstigungen bei Erbschaften/Schenkungen.

Was passiert bei verspäteter Zahlung?

Das Rathaus kann die Steuer zuzüglich Verzugszinsen/Strafen erheben:

• 5 % bis 3 Monate.
• 10 % zwischen 3–6 Monaten.
• 15 % zwischen 6–12 Monaten.
• 20 % nach 12 Monaten.

Bei Liquiditätsengpässen beantragen Sie frühzeitig Stundung oder Ratenzahlung.

Auswirkung auf die Einkommensteuer (IRPF)

Wenn Sie als Verkäufer die kommunale Wertzuwachssteuer zahlen, können Sie diesen Betrag bei der Berechnung Ihres Gewinns in der spanischen Einkommensteuer (IRPF) abziehen. Wenn ausnahmsweise der Käufer zahlt, wird der Betrag zu seinen Anschaffungskosten addiert, was seine künftige Besteuerung beim Verkauf beeinflusst.

Häufige Fragen (Costa Blanca Fokus)

Wie viele Jahre müssen vergehen, um nicht zahlen zu müssen? Es gibt keine automatische Befreiung nach Jahren. Nach 20 Jahren steigt der Koeffizient nicht mehr, aber die Steuer fällt dennoch an, wenn ein Gewinn vorliegt.

Wie hoch ist die Steuer bei 200.000 € oder 70.000 €? Sie basiert nicht auf diesem Betrag, sondern auf dem Katasterwert des Bodens und den Koeffizienten zuzüglich des Steuersatzes der Gemeinde. Fordern Sie eine Berechnung mit Ihren IBI-Daten an.

Was, wenn ich nicht zahlen kann? Sie können Stundung oder Ratenzahlung beantragen. Vermeiden Sie Zahlungsverzug, um Strafen zu verhindern.

Kann man verkaufen, ohne gezahlt zu haben? Die Steuer muss rechtzeitig erklärt und beglichen werden; praktisch ist dies erforderlich, um die Transaktion rechtssicher und registrierbar abzuschließen.

Sind Personen über 65 befreit? Es gibt keine allgemeine Altersbefreiung. Nur die in der Satzung der jeweiligen Gemeinde vorgesehenen Vergünstigungen gelten.

Schnelle Checkliste vor dem Kauf/Verkauf

• Aktuelle IBI-Rechnung einholen und Bodenkatasterwert prüfen.
• Steuer nach objektiver und realer Methode berechnen und die günstigere wählen.
• Steuersatz und Vergünstigungen in der IIVTNU-Satzung Ihrer Gemeinde prüfen.
• Bei Erbschaften/Schenkungen: Fristen und Vergünstigungen nach Verwandtschaftsgrad beachten.
• Online-Erklärung beim Rathaus vorbereiten (oder an Ihren Immobilienberater delegieren).

Umfassende Immobilienberatung mit Luxinmo

Bei hochpreisigen Transaktionen in der Provinz Alicante oder auf Ibiza kann eine präzise Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer erhebliche Einsparungen bringen. Luxinmo Real Estate bietet eine vergleichende Simulation (objektiv vs. real), prüft die aktuellen Sätze und Vergünstigungen in Ihrer Gemeinde und koordiniert die Abwicklung, damit Sie mit voller Sicherheit kaufen oder verkaufen können.

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