Обязательно ли оформлять акт о новом строительстве в Испании?

Что такое акт о новом строительстве и для чего он нужен?

Это официальный нотариальный документ, подтверждающий, что на участке было построено (или существенно изменено) здание, и позволяющий зарегистрировать его в испанском Реестре недвижимости. Таким образом, владелец получает юридическую защиту и облегчает будущие процедуры — продажу, ипотеку или подключение электричества и воды. Также акт может понадобиться для оформления права застройки, если строительство ведётся на чужой земле.

Обязательно ли оформлять акт о новом строительстве в Испании?

Необходимость зависит от конкретной ситуации и цели строительства:

• Частный застройщик для собственного проживания: формально акт не всегда обязателен сразу, однако настоятельно рекомендуется, так как он потребуется для подключения воды и электричества, а также для последующей продажи или оформления кредита.
• Если планируется продажа, аренда или ипотека: акт обязателен. Здание должно быть завершено и зарегистрировано. Банки требуют его для выдачи кредита, а покупатели — для внесения права собственности в реестр.
• Профессиональные застройщики: обязаны оформлять акт; если строительство финансируется с помощью ипотеки, банк потребует документ. Кроме того, он необходим при передаче жилья покупателям.

Виды актов о новом строительстве

• Акт на строительство в процессе: оформляется при наличии разрешения на строительство и технического заключения о соответствии проекту. Банки часто требуют этот документ при строительном финансировании.
• Акт о завершённом строительстве: подтверждает, что объект завершён и соответствует нормам; необходим для подключения коммунальных услуг и регистрации. Обычно требуется акт о завершении работ, разрешение на ввод в эксплуатацию и энергетический сертификат.
• Акт о “старом” новом строительстве: оформляется для зданий, не зарегистрированных ранее или зарегистрированных с ошибками после истечения градостроительных сроков; основан на техническом/муниципальном заключении и нотариальном акте или кадастровом сертификате.

Необходимые документы для акта о завершённом строительстве

• Акт о завершении работ, подписанный компетентным инженером (при необходимости — заверенный коллегией архитекторов).
• Разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее пригодность здания для проживания.
• Энергетический сертификат, координаты UTM и, если требуется, технический паспорт здания.
• Десятилетняя страховка (см. ниже).

Десятилетняя страховка: когда обязательна?

Согласно испанскому Закону о строительстве (LOE), десятилетняя страховка обязательна для домов, предназначенных для продажи третьим лицам (покрывает конструктивные дефекты в течение 10 лет). Частные застройщики, строящие для собственного проживания, освобождаются от этого требования, однако если они продадут жильё в течение 10 лет, страховку придётся оформить (если только покупатель не подпишет официальный отказ у нотариуса в соответствии с законом).

Стоимость: сколько стоит оформить акт о новом строительстве?

Стоимость зависит от стоимости строительства, автономного сообщества и нотариальных/регистрационных тарифов. Основной налог — это IAJD (налог на нотариальные документы), который обычно составляет от 0,5% до 1,5% от фактической стоимости строительства. Пример: строительство на 200 000 € → 0,5% = 1 000 €; 1,5% = 3 000 €. Также добавляются ноториальные и регистрационные сборы.

Примечание: ставки различаются в зависимости от региона (например, 0,75% в Мадриде или 2% в Валенсийском сообществе). Перед подписанием документа стоит уточнить действующую ставку в налоговом управлении автономии.

Основные этапы оформления акта о новом строительстве

1. До начала строительства: получение разрешения и утверждённого проекта.
2. Во время строительства: при наличии финансирования оформляется акт о строительстве в процессе.
3. После завершения: получение акта о завершении и разрешения на ввод в эксплуатацию.
4. Нотариус: оформление нотариального акта о завершённом строительстве.
5. Налоги: уплата налога IAJD.
6. Реестр недвижимости: регистрация объекта, завершающая юридический процесс и позволяющая продать, заложить или подключить услуги без препятствий.

Риски, если не оформить акт о новом строительстве

• Продажа и наследование: сложности при передаче или наследовании, если здание юридически не зарегистрировано.
• Финансирование: невозможно оформить ипотеку без нотариального акта и регистрации.
• Коммунальные услуги: подключение воды и электричества требует подтверждения права собственности и ввода в эксплуатацию.

Что происходит на рынке недвижимости в Испании, особенно в Аликанте?

• Высокий иностранный спрос в Аликанте: в 2024 году 14,6% всех покупок жилья в Испании совершили иностранцы; провинция Аликанте стабильно входит в топ-лист с долей более 30% в нескольких кварталах — показатель активного рынка и необходимости иметь юридически оформленные новостройки.
• Рост разрешений на строительство в Валенсийском сообществе: в 2024 году увеличилась общая площадь утверждённого нового строительства по сравнению с 2023 годом, что свидетельствует о живом строительном секторе.
• Разница в цене: новостройки в Испании в среднем стоили на 44% дороже, чем жильё на вторичном рынке в 2024 году. Для покупателей и застройщиков правильное юридическое оформление является ключом к сохранению стоимости и доступу к финансированию.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить акт без разрешения на ввод в эксплуатацию? Зависит от региона: обычно требуется, но есть исключения. Нотариус подскажет допустимую процедуру в вашем муниципалитете.

Я частный застройщик — нужно ли оформлять десятилетнюю страховку? Нет, если дом строится для личного пользования; если же продать раньше 10 лет, страховку необходимо оформить (или оформить официальный отказ покупателя у нотариуса согласно испанскому законодательству).

Налог IAJD рассчитывается от рыночной стоимости? Нет, он рассчитывается от реальной стоимости строительства с региональными ставками (примерно 0,5–1,5%).

Вывод: если вы планируете продать, сдать в аренду, оформить ипотеку или просто хотите защитить стоимость своей недвижимости в Испании — да, лучше как можно скорее оформить и зарегистрировать акт о новом строительстве. Наша команда поможет вам с координацией архитектора, нотариуса, налогов и регистрации, чтобы процесс прошёл быстро и безопасно.