Er det obligatorisk med nybyggattest i Spania?

Hva er egentlig en nybyggattest, og hva brukes den til?

Det er et offisielt notarialt dokument som bekrefter at en bygning er oppført (eller endret betydelig) på en tomt, og som muliggjør innføring i det spanske eiendomsregisteret. Dermed får eiendommen juridisk sikkerhet og det blir enklere å håndtere fremtidige prosesser som salg, pantsetting eller tilkobling til vann og strøm. Den kan også være nødvendig for å etablere en bruksrett hvis bygningen står på annen manns grunn.

Er nybyggattest obligatorisk i Spania?

Det avhenger av situasjonen og formålet med eiendommen:

• Selvbygger for eget bruk: Strengt tatt er den ikke alltid umiddelbart påkrevd, men sterkt anbefalt, siden du trenger den for vann- og strømtilkobling og for eventuelle fremtidige salg eller finansiering.
• Ved salg, utleie eller boliglån: Ja, den er obligatorisk. Nybygget må være ferdigstilt og registrert. Banker krever dette for lån, og kjøpere for tinglysning av eierskapet.
• Profesjonelle utbyggere: er pålagt å utarbeide dokumentet; hvis byggingen finansieres med lån, krever banken det, og det er uansett nødvendig ved overlevering til kunder.

Typer nybyggattest

• Nybygg under oppføring: utstedes med gyldig byggetillatelse og teknisk erklæring som bekrefter samsvar med godkjente planer. Banker kan kreve dette ved byggelån.
• Ferdigstilt nybygg: bekrefter at bygget er fullført og i samsvar med gjeldende regelverk; nødvendig for tilkobling til vann og strøm og for registrering. Vanligvis kreves ferdigattest, brukstillatelse og energisertifikat.
• “Eldre” nybygg: for bygninger som ikke er (eller feilaktig er) registrert etter utløpte frister; basert på teknisk/kommunal attest og notarial erklæring eller kadastral dokumentasjon.

Dokumenter som vanligvis kreves for ferdigstilt nybygg

• Ferdigattest undertegnet av kvalifisert tekniker (og eventuelt godkjent av arkitektforeningen).
• Brukstillatelse (eller tilsvarende kommunalt dokument) som bekrefter at bygget er egnet for bruk.
• Energisertifikat, UTM-koordinater og, om nødvendig, bygningsbok.
• Tiårsforsikring (forklart nedenfor).

Tiårsforsikring: når er den obligatorisk?

Den spanske byggeloven (LOE) krever en tiårsforsikring for boliger som selges til tredjepart (dekker strukturelle skader i ti år). Selvbyggere for eget bruk er unntatt, men hvis eiendommen selges innen ti år, må forsikringen tegnes (med mindre kjøperen gir et formelt frafall hos notarius, i henhold til loven).

Kostnader: hva koster det å erklære et nybygg?

Kostnadene avhenger av byggeverdien, den autonome regionen og notarius- og registeravgiftene. Den viktigste avgiften er IAJD (avgift på juridiske dokumenter), som vanligvis ligger mellom 0,5 % og 1,5 % av de faktiske byggekostnadene. Eksempel: byggekostnad 200 000 € → 0,5 % = 1 000 €; 1,5 % = 3 000 €. I tillegg kommer notar- og registreringsgebyrer.

Merk: satsene varierer fra region til region (f.eks. 0,75 % i Madrid eller 2 % i Valencia-regionen). Sjekk alltid den gjeldende prosentsatsen hos den regionale skattemyndigheten før du signerer.

Vanlige trinn for å formalisere en nybyggattest

1. Før bygging: innhent byggetillatelse og godkjent prosjekt.
2. Under bygging: ved finansiering, utstedelse av nybyggattest under oppføring.
3. Etter ferdigstillelse: ferdigattest og brukstillatelse.
4. Notarius: utarbeidelse av den notarialt bekreftede nybyggattesten.
5. Avgifter: betaling av IAJD.
6. Grunnbok: registrering for å sikre lovlig eierskap og muliggjøre salg, lån eller tilkobling uten problemer.

Risikoer ved å ikke registrere nybyggattesten

• Salg og arv: vanskeligere å overføre eller arve eiendommen dersom bygget ikke er juridisk registrert.
• Finansiering: det er ikke mulig å pantsette uten den notarialt stadfestede attesten og registreringen.
• Nyttetjenester: vann- og strømtilkobling krever bevis på eierskap og første brukstillatelse.

Hva skjer nå på eiendomsmarkedet i Spania, spesielt i Alicante?

• Sterk utenlandsk etterspørsel i Alicante: i 2024 sto utenlandske kjøpere for 14,6 % av boligkjøpene i Spania; provinsen Alicante ligger konsekvent i toppen, med over 30 % andel i flere kvartaler – et tegn på høy aktivitet og viktigheten av korrekt juridisk dokumentasjon ved nybygg.
• Flere byggetillatelser i Valencia-regionen: i 2024 økte det totale arealet godkjent for nybygg sammenlignet med 2023 – et tydelig signal om et aktivt byggemarked.
• Prisforskjell: nybygde boliger i Spania var i 2024 i gjennomsnitt 44 % dyrere enn brukte boliger. For både kjøpere og utbyggere er korrekt juridisk registrering avgjørende for å sikre verdi og finansieringsmuligheter.

Vanlige spørsmål (FAQ)

Kan jeg registrere uten brukstillatelse? Det avhenger av regionen: som hovedregel kreves det, men enkelte tilfeller har unntak. Notarius vil bekrefte hvilken prosedyre som gjelder i din kommune.

Jeg er selvbygger – trenger jeg tiårsforsikring? Ikke hvis det er for eget bruk; men ved salg innen ti år må forsikringen tegnes (eller unntaket må formelt bekreftes hos notarius i henhold til spansk lov).

Beregnes IAJD basert på markedsverdi? Nei, den beregnes på de faktiske byggekostnadene, med regionale satser (omtrent 0,5 %–1,5 % som veiledning).

Konklusjon: Hvis du skal selge, leie ut, ta opp lån – eller ganske enkelt beskytte verdien av din eiendom i Spania – er svaret ja: det lønner seg å utarbeide og registrere nybyggattesten så snart som mulig. Vårt team kan hjelpe deg med å koordinere arkitekt, notarius, skatter og registrering for en rask og trygg prosess.