Är det obligatoriskt med ett nybyggeintyg i Spanien?

Vad är egentligen ett nybyggeintyg och vad används det till?

Det är en officiell notariell handling som bekräftar att en byggnad har uppförts (eller förändrats väsentligt) på en tomt, och som gör det möjligt att registrera fastigheten i det spanska fastighetsregistret. Detta ger juridisk säkerhet och underlättar framtida åtgärder som försäljning, belåning eller anslutning av el och vatten. Det kan också krävas för att upprätta en yttranderätt när byggnaden står på någon annans mark.

Är ett nybyggeintyg obligatoriskt i Spanien?

Det beror på situationen och syftet med fastigheten:

• Egenbyggare för eget bruk: Strikt sett är det inte alltid omedelbart obligatoriskt, men starkt rekommenderat, eftersom du behöver det för el- och vattenanslutning samt för framtida försäljning eller finansiering.
• Om du ska sälja, hyra ut eller ta lån: Ja, det är obligatoriskt. Byggnaden måste vara färdigställd och registrerad. Banker kräver detta för lån, och köpare för att registrera sitt ägande.
• Professionella byggherrar: är skyldiga att upprätta handlingen; om projektet finansieras med lån kräver banken det, och i alla fall krävs det för att överlåta bostäder till kunder.

Typer av nybyggeintyg

• Nybyggnation under uppförande: utfärdas med giltigt bygglov och tekniskt intyg som bekräftar att projektet följer godkända ritningar. Banker kan kräva detta vid byggfinansiering.
• Färdigställt nybygge: bekräftar att byggnaden är slutförd och följer gällande lagstiftning; krävs för el- och vattenanslutning och registrering. Vanligtvis behövs slutintyg, inflyttningstillstånd och energicertifikat.
• “Äldre” nybygge: för byggnader som inte (eller felaktigt) registrerats efter att tidsfrister löpt ut; baseras på tekniskt eller kommunalt intyg samt notariell beskrivning eller fastighetsregisterutdrag.

Vanliga dokument för ett färdigställt nybygge

• Slutintyg undertecknat av behörig tekniker (och eventuellt godkänt av arkitektförbundet).
• Inflyttningstillstånd (eller motsvarande kommunalt dokument) som bekräftar att byggnaden är beboelig.
• Energicertifikat, UTM-koordinater och, om tillämpligt, byggnadsbok.
• Tioårig byggförsäkring (förklaras nedan).

Tioårig byggförsäkring: när är den obligatorisk?

Den spanska bygglagen (LOE) kräver en tioårig försäkring för bostäder som säljs till tredje part (täcker strukturella skador under tio år). Egenbyggare för eget bruk är undantagna, men om fastigheten säljs inom tio år måste försäkringen tecknas (om inte köparen formellt avsäger sig detta inför notarie, enligt gällande lag).

Kostnader: vad kostar det att registrera ett nybygge?

Kostnaderna beror på byggvärdet, den autonoma regionen och notarie- samt registeravgifter. Den viktigaste skatten är IAJD (stämpelskatt), som vanligtvis ligger mellan 0,5 % och 1,5 % av de faktiska byggkostnaderna. Exempel: byggvärde 200 000 € → 0,5 % = 1 000 €; 1,5 % = 3 000 €. Utöver detta tillkommer notarieavgifter och registeravgifter.

Observera: det finns regionala skillnader (t.ex. 0,75 % i Madrid eller 2 % i Valenciaregionen). Kontrollera alltid den aktuella procentsatsen hos den regionala skattemyndigheten innan du skriver under.

Vanliga steg för att upprätta ett nybyggeintyg

1. Före byggstart: bygglov och godkänt projekt.
2. Under byggtiden: vid finansiering – utfärdande av nybyggnation under uppförande.
3. Efter färdigställande: slutintyg och inflyttningstillstånd.
4. Notarie: upprättande av det notariella nybyggeintyget.
5. Skatt: betalning av IAJD.
6. Fastighetsregister: registrering för att säkra äganderätten och möjliggöra försäljning, lån eller anslutning till tjänster.

Risker med att inte registrera nybygget

• Försäljning och arv: svårare att överlåta eller ärva om byggnaden inte är juridiskt registrerad.
• Finansiering: inte möjligt att belåna utan det notariella intyget och registreringen.
• Tjänster: anslutning till vatten och el kräver bevis på ägande och inflyttningstillstånd.

Vad händer just nu på fastighetsmarknaden i Spanien, särskilt i Alicante?

• Stark utländsk efterfrågan i Alicante: under 2024 stod utländska köpare för 14,6 % av alla bostadsköp i Spanien; provinsen Alicante ligger ständigt i topp, med över 30 % andel flera kvartal i rad – ett tecken på hög omsättning och vikten av att ha korrekt juridisk dokumentation för nybyggnationer.
• Fler bygglov i Valenciaregionen: under 2024 ökade den totala byggytan som godkändes för nybyggnation jämfört med 2023 – ett tecken på en fortsatt aktiv marknad.
• Pris­skillnad: nybyggda bostäder i Spanien var i genomsnitt 44 % dyrare än begagnade bostäder under 2024. För både köpare och utvecklare är korrekt juridisk registrering avgörande för att bevara värde och finansieringsmöjligheter.

Vanliga frågor (FAQ)

Kan jag registrera utan inflyttningstillstånd? Det beror på regionen: som regel krävs det, men vissa undantag finns. Din notarie bekräftar vilken procedur som gäller i din kommun.

Jag är egenbyggare – behöver jag tioårig försäkring? Inte för eget bruk; men om du säljer inom tio år måste försäkringen tecknas (eller undantaget formellt bekräftas inför notarie enligt spansk lag).

Beräknas IAJD på marknadsvärdet? Nej, den beräknas på de faktiska byggkostnaderna, med regionala satser (ungefär 0,5 %–1,5 % som riktlinje).

Slutsats: Om du planerar att sälja, hyra ut, ta lån – eller helt enkelt skydda värdet på din fastighet i Spanien – är svaret ja: det lönar sig att upprätta och registrera nybyggeintyget så snart som möjligt. Vårt team kan hjälpa dig att samordna arkitekt, notarie, skatter och registrering så att processen blir smidig och trygg.