La déclaration de nouvelle construction est-elle obligatoire en Espagne ?

Qu’est-ce que la déclaration de nouvelle construction et à quoi sert-elle ?

Il s’agit de l’acte notarié public qui certifie qu’un bâtiment a été construit (ou modifié de manière substantielle) sur un terrain, et qui permet son inscription officielle au Registre de la Propriété en Espagne. Cet acte apporte une sécurité juridique et facilite les démarches futures telles que la vente, l’hypothèque ou la mise en service des fournitures. Il peut aussi être nécessaire pour établir un droit de superficie lorsque la construction s’effectue sur un terrain appartenant à un tiers.

La déclaration de nouvelle construction est-elle obligatoire ?

Tout dépend du profil et de la finalité du bien :

• Auto-constructeur pour usage personnel : d’un point de vue strict, elle n’est pas toujours immédiatement obligatoire, mais fortement conseillée, car elle sera nécessaire pour obtenir les raccordements eau/électricité et pour toute future transaction ou demande de financement.
• Si vous souhaitez vendre, louer ou contracter un prêt hypothécaire : elle est obligatoire. La construction doit être achevée et enregistrée. Les banques exigent cet acte pour octroyer un crédit, et les acheteurs pour inscrire leur titre de propriété.
• Promoteurs immobiliers professionnels : ils sont tenus de la formaliser ; en cas de financement bancaire, elle est exigée par la banque ; et dans tous les cas pour la livraison des logements aux clients.

Types d’acte de déclaration de nouvelle construction

• Nouvelle construction en cours : établie avec un permis de construire et une attestation technique confirmant la conformité du projet approuvé. Les établissements bancaires peuvent la demander en cas de financement pendant la construction.
• Nouvelle construction achevée : certifie que les travaux sont terminés et conformes à la réglementation ; nécessaire pour les raccordements aux services et l’enregistrement. Elle requiert généralement un certificat de fin de travaux, une licence de première occupation et un certificat énergétique.
• Nouvelle construction “ancienne” : utilisée pour les bâtiments non enregistrés ou mal inscrits après expiration des délais urbanistiques ; basée sur une certification technique/municipale et un acte notarié descriptif ou un certificat cadastral.

Documents requis pour une nouvelle construction achevée

• Certificat de fin de travaux, signé par un technicien compétent (et visé par l’ordre professionnel si nécessaire).
• Licence de première occupation (ou équivalent municipal) confirmant la conformité et l’habitabilité du bien.
• Certificat d’efficacité énergétique, coordonnées UTM et, le cas échéant, livre du bâtiment.
• Assurance décennale (expliquée ci-dessous).

Assurance décennale : quand est-elle obligatoire ?

La LOE (Loi espagnole sur la Construction) impose une assurance décennale pour les logements destinés à la vente à des tiers ; elle couvre les dommages structurels pendant dix ans. L’auto-constructeur pour usage personnel en est exonéré, sauf en cas de revente avant dix ans, auquel cas cette assurance doit être souscrite (sauf renonciation formelle de l’acheteur devant notaire, conformément à la loi).

Coûts : combien coûte la déclaration d’une nouvelle construction ?

Les coûts varient selon la valeur des travaux, la communauté autonome et les honoraires du notaire ou du registre foncier. L’impôt principal est l’IAJD (Impôt sur les Actes Juridiques Documentés), généralement compris entre 0,5 % et 1,5 % du coût réel de la construction. Exemple : pour une construction de 200 000 € → IAJD 0,5 % = 1 000 € ; 1,5 % = 3 000 €. S’ajoutent les frais de notaire et d’enregistrement.

Remarque : il existe d’importantes différences régionales (par exemple : 0,75 % à Madrid ou 2 % dans la Communauté valencienne dans certains cas). Il est conseillé de vérifier le taux en vigueur auprès de l’administration fiscale régionale avant de signer.

Étapes habituelles pour formaliser une nouvelle construction

1. Avant les travaux : obtention du permis de construire et du projet visé.
2. Pendant les travaux : si financement, signature de l’acte de nouvelle construction en cours.
3. À la fin : certificat de fin de travaux et licence de première occupation.
4. Notaire : rédaction de l’acte de nouvelle construction achevée.
5. Fiscalité : paiement de l’IAJD.
6. Registre foncier : inscription officielle pour sécuriser la propriété, la vente ou la mise en service des services publics.

Risques en cas d’absence d’acte notarié

• Vente et succession : plus de difficultés à transmettre ou hériter d’un bien non enregistré.
• Financement : impossibilité d’hypothéquer sans l’acte et son inscription.
• Services publics : le raccordement à l’eau et à l’électricité nécessite la preuve de propriété et de première occupation.

Tendances du marché immobilier en Espagne, notamment à Alicante

• Forte demande étrangère à Alicante : en 2024, 14,6 % des achats en Espagne provenaient d’acheteurs étrangers ; la province d’Alicante figure parmi les premières, dépassant 30 % des transactions sur plusieurs trimestres – un indicateur de rotation future et de la nécessité de disposer de documents de propriété irréprochables.
• Augmentation des permis de construire dans la Communauté valencienne : en 2024, la surface autorisée pour les nouvelles constructions a progressé par rapport à 2023, signe d’un marché dynamique.
• Écart de prix : les logements neufs en Espagne étaient en moyenne 44 % plus chers que les biens anciens en 2024. Pour les acheteurs ou promoteurs, la mise en conformité légale (acte et enregistrement) est essentielle pour préserver la valeur et la capacité de financement.

Questions fréquentes (FAQ)

Puis-je enregistrer une construction sans certificat d’habitabilité ? Cela dépend de la région : en principe, le certificat de première occupation est exigé, mais certaines décisions administratives prévoient des exceptions. Votre notaire confirmera la procédure applicable dans votre commune.

Je suis auto-constructeur : ai-je besoin d’une assurance décennale ? Non, pas pour un usage personnel ; mais en cas de revente dans les dix ans, l’assurance devient obligatoire (ou une dérogation peut être formalisée devant notaire selon la LOE).

L’IAJD est-elle calculée sur la valeur du marché ? Non : elle s’applique au coût réel de la construction, avec des taux régionaux variables (environ 0,5 % à 1,5 % en moyenne).

En conclusion : si vous souhaitez vendre, louer, hypothéquer ou simplement protéger la valeur de votre bien, la réponse est oui : il vaut la peine d’établir et d’enregistrer l’acte de nouvelle construction dès que possible. L’équipe de Luxinmo peut vous accompagner dans la coordination de l’architecte, du notaire, des impôts et de l’enregistrement afin que le processus soit fluide et sécurisé.