Ist eine Neubauurkunde in Spanien verpflichtend?

Was genau ist die Neubauerklärung und wozu dient sie?

Sie ist die öffentliche (notarielle) Urkunde, mit der bestätigt wird, dass auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet (oder wesentlich verändert) wurde, und sie ermöglicht die Eintragung im Grundbuch. Damit schaffen Sie Rechtssicherheit und erleichtern zukünftige Schritte wie Verkauf, Hypothek oder die Anmeldung von Versorgungsleistungen. Außerdem kann sie erforderlich sein, um ein Erbbaurecht zu begründen, wenn auf fremdem Grund gebaut wird.

Ist die Neubauurkunde verpflichtend?

Je nach Situation gelten unterschiedliche Anforderungen:

• Selbstbauer für den Eigenbedarf: Streng genommen ist sie nicht immer sofort verpflichtend, jedoch dringend empfohlen, da sie für Strom-/Wasseranschlüsse sowie für spätere Verkäufe oder Finanzierungen erforderlich ist.
• Wenn Sie verkaufen, vermieten oder eine Hypothek aufnehmen möchten: Ja, sie ist verpflichtend (der Neubau muss fertiggestellt und eingetragen sein). Banken verlangen sie für die Kreditvergabe, und Käufer benötigen sie für die Eigentumseintragung.
• Professionelle Bauträger: sind zur Erstellung verpflichtet; bei Baufinanzierungen fordert die Bank sie ohnehin, und in jedem Fall wird sie zur Übergabe von Wohneinheiten benötigt.

Arten der Neubauerklärung

• Neubau im Bau: Wird mit einer gültigen Baugenehmigung und einer technischen Bescheinigung eines Sachverständigen erstellt, die bestätigt, dass der Bau dem genehmigten Projekt entspricht. Banken können sie verlangen, wenn während der Bauphase eine Finanzierung besteht.
• Abgeschlossener Neubau: Bestätigt, dass die Bauarbeiten abgeschlossen und normgerecht sind; erforderlich für Versorgungsanschlüsse und Grundbucheintrag. Benötigt in der Regel die Fertigstellungsbescheinigung, die Erstbezugs-/Bewohnbarkeitsgenehmigung und den Energieausweis.
• „Alter“ Neubau: Wird verwendet, um Gebäude einzutragen, die bislang nicht (oder fehlerhaft) im Grundbuch registriert sind, nachdem die städtebaulichen Fristen abgelaufen sind; basiert auf einer technischen oder kommunalen Bescheinigung sowie einer notariellen Urkunde oder Katasterbescheinigung.

Übliche Unterlagen für einen abgeschlossenen Neubau

• Fertigstellungsbescheinigung, unterzeichnet von einem sachkundigen Techniker (und ggf. visiert von der Architektenkammer).
• Erstbezugs- oder Bewohnbarkeitsgenehmigung (je nach Gemeinde, um die Nutzbarkeit zu bestätigen).
• Energieausweis, UTM-Koordinaten und ggf. das Gebäudebuch.
• Zehnjährige Baugewährleistungsversicherung (im Folgenden erläutert).

Zehnjährige Baugewährleistungsversicherung: wann ist sie Pflicht?

Das spanische Gesetz über die Bauordnung (LOE) schreibt eine zehnjährige Gewährleistungsversicherung für Gebäude vor, die an Dritte verkauft werden (sie deckt strukturelle Mängel für zehn Jahre ab). Selbstbauer für den Eigenbedarf sind ausgenommen, müssen die Versicherung jedoch abschließen, wenn sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen (außer in Fällen, in denen der Käufer beim Notar rechtswirksam darauf verzichtet).

Kosten: wie viel kostet die Erklärung eines Neubaus?

Die Kosten hängen vom Bauwert, der autonomen Gemeinschaft und den Notariats- und Grundbuchgebühren ab. Die wichtigste Steuer ist die Stempelsteuer (IAJD), die normalerweise zwischen 0,5 % und 1,5 % der tatsächlichen Baukosten liegt (je nach Region unterschiedlich). Beispiel: Bauwert 200.000 € ⇒ 0,5 % IAJD = 1.000 €; 1,5 % = 3.000 €. Hinzu kommen Notar- und Registergebühren.

Hinweis: Es bestehen regionale Unterschiede (z. B. 0,75 % in Madrid oder 2 % in der Valencianischen Gemeinschaft in bestimmten Fällen). Überprüfen Sie daher stets den aktuellen Satz bei der regionalen Finanzbehörde, bevor Sie unterschreiben.

Typischer Ablauf zur Formalisierung eines Neubaus

1. Vor Baubeginn: Baugenehmigung und visiertes Projekt.
2. Während des Baus: Falls Finanzierung besteht, notarielle Urkunde über den Neubau im Bau.
3. Nach Fertigstellung: Fertigstellungsbescheinigung und Erstbezugs-/Bewohnbarkeitsgenehmigung.
4. Notariat: Erstellung der notariellen Neubauurkunde.
5. Steuern: Zahlung der IAJD (Stempelsteuer).
6. Grundbuchamt: Eintragung, um den Rechtskreis zu schließen und den Verkauf, die Hypothek oder Versorgungsanschlüsse rechtlich abzusichern.

Risiken, wenn man den Neubau nicht beurkundet

• Verkauf und Erbschaft: Schwierigkeiten bei der Übertragung oder Vererbung, da das Gebäude im Register „nicht existiert“.
• Finanzierung: Eine Hypothek ist ohne die notarielle Urkunde und Eintragung nicht möglich.
• Versorgungsleistungen: Strom- und Wasseranschlüsse erfordern den Nachweis des Eigentums und der Erstnutzung.

Was passiert derzeit auf dem Immobilienmarkt in Alicante?

• Starke ausländische Nachfrage in Alicante: Im Jahr 2024 entfielen 14,6 % aller Immobilienkäufe in Spanien auf Ausländer; die Provinz Alicante liegt regelmäßig unter den Spitzenreitern, mit Anteilen von über 30 % in mehreren Quartalen – ein Hinweis auf künftige Umsätze und die Notwendigkeit, Neubauten rechtlich einwandfrei zu dokumentieren.
• Zunahme der Neubaugenehmigungen in der Valencianischen Gemeinschaft: Im Jahr 2024 ist die genehmigte Neubaufläche gegenüber 2023 gestiegen – ein Zeichen für eine aktive Bautätigkeit.
• Preisunterschied: Neubauwohnungen in Spanien waren 2024 im Durchschnitt 44 % teurer als Bestandsimmobilien. Wer Neubauten kauft oder entwickelt, sollte die rechtliche Formalisierung (Urkunde und Eintragung) ernst nehmen, um Wert und Finanzierbarkeit zu sichern.

Kurze Fragen (FAQ)

Kann ich beurkunden, ohne eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu haben? Das hängt vom Standort ab: In der Regel ist sie erforderlich; in bestimmten Fällen gibt es jedoch gerichtliche Ausnahmen. Ihr Notar informiert Sie über die gültige Vorgehensweise in Ihrer Gemeinde/Region.

Ich bin Selbstbauer – brauche ich die zehnjährige Gewährleistungsversicherung? Nicht bei Eigenbedarf; wenn Sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen, wird sie erforderlich (oder es kann ein rechtmäßiger Verzicht des Käufers vor dem Notar vereinbart werden).

Wird die Stempelsteuer (IAJD) auf den Marktwert berechnet? Nein: Sie basiert auf den tatsächlichen Baukosten, mit regional unterschiedlichen Sätzen (ca. 0,5 %–1,5 % als allgemeine Referenz).

Fazit: Wenn Sie verkaufen, vermieten, beleihen oder einfach nur den Wert sichern und Überraschungen vermeiden möchten, dann lautet die Antwort Ja – es lohnt sich, die Neubauurkunde so früh wie möglich zu erstellen und einzutragen. Unser Team unterstützt Sie bei der Koordination von Architekt, Notar, Steuern und Grundbucheintragung, damit der Prozess reibungslos und effizient verläuft.